易宪容：政府并非情愿遏制楼市疯狂上涨

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　　中国不少城市房地产市场疯狂已经持续半年以上了，深圳更是持续了一年以上了，但是各地方政府迟迟不情愿出台真正遏制房价疯狂上涨的政策，直到9月30日国庆长期前，从北京市开始，接连20个城市出台房地产调控的政策，从而让今年国庆假期间楼市的黄金周变成了调控周。而这些城市的房地产调控政策，市场认为最为严厉的是北京及深圳的楼市调控政策，其他城市的限购限贷政策不仅不情愿，甚至于把调控转变成为房地产市场的一轮饥饿营销，如珠海、济南、长沙等城市。正是这意义上说，尽管各地方政府在国庆假期期间密集出台不少房地产调控政策，但是实际效果还得观察。

　　归纳起来，这20个城市出台的房地产调控政策主要内容有三个方面。一是从住房信贷政策入手，比如无论是购买首套住房还是二套住房的首付比例提高，持续二套以上或三套以上的住房不能再从银行贷款购买住房，从而降低购买住房者的杠杆率。

　　对于这些住房信贷政策的新规定，有些城市或部分住房信贷政策回到2014年中国央行930政策以前的原点，有些城市则没有多少变化，象征意义大于实质意义。比如，北京和深圳规定购买首套普通自住房的首付款比例不低35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。即居民购买住房的首付比例全面提高，降低住房投机炒作者的杠杆比例。10月9日，江苏各城市也加入首付比例全面提高的限贷政策。

　　对于这项政策应该是这次房地产调控政策核心，其他的各项对房价疯狂上涨所起到作用都十分有限。但是即使北京、深圳及江苏各城市的这些房地产调控政策，只是部分回到2014年中国央行930信贷政策以前的原点，没有增加多少新内容。可以说，2014年中国央行930政策是推动这轮全国各城市房价疯狂上涨的动力。让住房购买的金融杠杆比全面降低所起到的作用肯定会不小。

　　但是这里让购买住房的信贷杠杆比回到2014年930政策以前的原点，这仅是2014年930政策一部分，还有另外一部分的信贷政策各个城市的调控都没有涉及，因为2014年930政策之后，央行连续降息4次以上，贷款的基准利率下降1%以上。而信贷利率全面降低，全面降低住房投资者的融资成本，这也是吸引住房投资炒作者涌入房地产市场的重要因素。而这点是这一轮房地产价格疯狂上涨的重要原因之一。

　　也就是说，当前的金融市场条件与2014年底时发生了很大变化，一是银行信贷的利率已经全面降低，这有利于投资炒作者降低融资成本，但这个方面20个城市房地产调控政策都没有涉及；二是近年来国内各种“首付贷”的发展，为住房投机炒作者进入市场创造了条件。所以，即使北京、深圳及江苏各城市的最严厉的限贷政策回到2014年中国央行930政策的原点，但这些政策所起到的作用肯定比2014年930政策出台前要小。如果北京、深圳及江苏各城市的最严厉的调控政策能够改变或稳定这些房地产市场价格预期，那么这些政策能够起到一定的作用。如果北京、深圳及江苏各城市的房地产市场房价上涨预期不变化，所起到的作用同样会十分有限。就比如上海所出台的325楼市调控政策及深圳330调控政策一样，最后还是没有遏制这些城市房价疯狂，反之成了一次又一次这些城市住房的饥饿营销的方式。如果北京、深圳及江苏各城市最严厉的首付比例提高政策对当前房价疯狂上涨所起到作用都十分有限，那么其他城市出台的首付比例些许提高政策所起到作用更是十分有限的。

　　二是限购政策，就是允许本市居民或非居民在什么条件下可购买多少套住房。比如北京，限购本地居民只能购买二套住房，而非居民只有在北京居住五年以上缴交社保才可购买一套住房。有些城市是本地居民可购买三套，非居民社保缴交的年限一年，有些城市则不需要缴交社保限购一套等。我多年前就指出，这种地方政府用行政方式控制的限购政策根本就没有作用，只要住房是投资品，只要住房的价格在上涨，投资者就有办法来突破这些限购进入市场，只不过增加投资些许成本而已。反之，从不少城市的房地产调控政策规定，本地居民限购三套住房，非本地居民限购一套的政策来看，这些政策反之成了这些城市房地产饥饿营销的一种重要方式。因为允许居民购买三套住房，那么这些居民购买住房除了投资还是投资。这种政策在向投资者暗示，这个城市的住房要限购了，赶快去购买，否则就没有机会了。事实上，这类城市的房地产调控政策出台后，更是引发更多的投资者涌入市场。比如济南及珠海等城市。

　　三是进一步加大住宅用地供应力度，加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%，在满足居民住房的所谓的“刚性需求”及兼顾满足改善性住房需求，增加保障性住房建设。这个方面的内容各个城市基本上都有，内容相同。这种政策写上“刚性需求”本身就是问题，没有支付能力的需求，其住房需求从何而来？而所谓的住房“刚性需求”一直是误导近十年来中国房地产政策最为恶劣一个概念。

　　对于这一条，看上是很美，要增加土地供应来满足居民住房的消费需求，一方面增加相关类型住房的土地供应，另一方面要求所供应的土地保证不低于70%比例生产90平方米以下的住房。但是，就一线城市及少数二线城市的房价来说，早就把绝大多数居民住房消费所抛离，这些居民根本就没有能力在这个价位上购买住房。住房造得最小对他们都没有多少用处。更为重要的是，住房是投资需求还是消费需求，不在于居民持有住房的套数多少，也不在于住房面积大小，只要没有用明确的住房税收政策对住房的消费需求给出清楚的界定，居民持有一套住房、面积最小也可用于投资。如果投资炒作者从以前的各种住房炒作，目前再转向只炒作90平方米以下的住房也不是没有可能。这对未来中国的住房市场同样是一种灾难。

　　比如，目前香港的住房都是80%以上在60平方米以下，香港人不也是把这些住房炒作得热火朝天吗?所以，对于这条政策不知道是因为政府不懂还是有意为之。实际上对遏制房地产市场价格疯狂上涨所起到作用十分有限。只要有利可图，投资者就能够突破现有的各种购买住房的限制，只不过他们这样做增加住房投资者些许成本而已。

　　可见，在国庆期间各个城市出台住房调控政策，对遏制房价上涨所起到作用不要高估，可能会有限的，反之有些城市调控政策（如三套以上才限购的城市）则可能成为一种饥饿营销。因此，要遏制当前的全国房地产市场价格疯狂上涨，中央政府就得从信贷（利率）及税收政策统一下重手，而不是所谓因城施策，否则当前中国房地产市场泡沫会由一二线城市向其他城市转移，让全国的房地产泡沫都吹大。这也许是这次房地产调控的目的吧！