张平：国庆密集调控楼市 房价还能炒作吗？

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　　自9月30日晚间至10月6日，在短短七天时间里，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等多个城市先后发布新的楼市调控政策。而昨日又有珠海、东莞和福州三座城市重启限购限贷，再加上严格楼市管理的惠州，使得本轮全国加入调控行列的城市达到19个。

　　对此，专家们指出，这一轮收紧政策，除了北京已经接近恢复到2014年“930”前的政策压力，其他城市调控力度还是相对较宽。不过，针对外地户籍的购房资格和信贷资格开始收紧，预计本轮房价上涨的涨幅拐点已经到来，明年一季度开始，各热点城市的房价开始“量价齐跌”。

　　其实，在各地出台房地产调控政策之际，业内外对房价即将触顶已有察觉。有人正在趁高抛售房产，甚至连上市公司也纷纷加入到“卖房”大军中，包括一些上市公司。据统计，今年以来共有76家上市公司发布房产交易公告，其中上市公司扎堆卖房有一些是为了保业绩，还有的是为了保壳，但更多的是逢高出货，落袋为安。

　　面对新一轮房地产调控新政密集发布，很多市民正犹豫不决。从历史经验看，每一轮房价出现调整，几乎都是抄底房地产的契机。中国的房价也并不是总是上涨的，在2014年、2011年、2008年房价是跌的，而每一次在楼市出现调整阶段购房的人，都赚得盆满钵满。

　　那现在炒底楼市会胜算几何呢？对此，笔者认为，目前中国楼市正处于高风险区，盲目炒房的风险不容小觑。

　　首先，本轮房价上涨行情，大量消耗掉了过去积累、未来潜在的需求。与前几轮房价上涨行情不同，本轮楼市大涨行情的主要购买力来源于自住型或改善型需求的集中释放。这意味着，城市里的刚需群体做了楼市“接盘侠”。

　　对于一些刚需来说，前几轮房价上涨行情没赶上，而又深怕再错失本轮行情，以后更加买不起房，就不顾一切的匆忙入市，所以本轮房地产火爆是恐慌性购房需求所至。当恐慌性购房需求会在短期内集中爆发后，就会后继乏力，稍有风吹草动房地产就会出现调整。

　　再者，股市去杠杆，楼市降杠杆也成大趋势。去年上半年股市加杠杆，得到了监管层的默许，于是不仅是场内融资，场外配资也加大了入市步伐。所以去年6月上证综指站上5172点后，监管者便出现新政策，要求给股市降杠杆。于是，A股的泡沫瞬间崩溃，市值在短短几个月里就缩水了数万亿，成交量迄今不及股市最疯狂时的三分之一。

　　同样，目前楼市的调控政策虽然各地严厉程度并不统一，但一二线城市的调控政策大都是意在打击投资投机性购房者以及外地户籍购房者，就是要将楼市的杠杆降下来。从整个一个大趋势来看，当前房地产市场是在降杠杆，而不是加杠杆，预计一二线城市的房地产将会快速降温，所以现在盲目购房者无疑是刀口舔血，火中取栗，风险实在太大。

　　最后，与过去几轮房地产行情相比，目前国内的个人商业房贷和公积金利率已降至历史最低点。所以作为房奴来说，现在房贷成本是最低的。但是银行这样的超低利率不可能长期存在下去。

　　而一旦房贷利率出现上调，再加上各行业并不景气，很多匆忙购房者以后的还贷压力将会快速骤增。从长期来看，中国的房贷利率不可能一直这么低，而购房者则要考虑其未来收入增速，以及对房贷的承受能力。

　　当然，还有美联储加息等意外事件可能发生。虽然，美联储在9月份暂缓加息步伐，但是随着美国非农就业人口的上升，以及核心通胀率站在2%以上，美联储在12月加息的可能性正在加大。而当美联储一旦宣布加息，就会有更多的国内外游资抛售以人民币计价的资产，换成美元离开中国，届时房地产泡沫也将会受到严重挤压。

　　针对激进的购房者，一些学者建议采取谨慎的购房策略，以应对新一轮房地产调控，一方面，可选择投资一二线城市的学区房、地铁房作为防守型置业，学区房和地铁房预计调整不会太大。另一方面，大户型这一次被全国各大城市所“围剿”，针对投机投资很明显，所以应该选择投资市中心的中小户型房产，这样比较抗跌。

　　而笔者觉得，纵观国外楼市泡沫调速经验，如果房地产出现拐点，任何房产价格都会出现调速，只是不同地区，不同楼房的程度差别而已，所以保守型投资购房并非“灵丹妙药”，面对目前各地密集出台调控措施，我们不妨等局势明朗后再作决策。

　　国庆期间，各地密集出台楼市调控政策，无论是刚需人群，还是投资人群，都存在同样二个问题“十一之后房价会降吗？”；“接下去还能炒底楼市吗？”我给出的答案是，房价不会永远上涨，鉴于目前楼市泡沫太大，投资者还是静观时局变化，切忌盲目投资房产，否则会在不觉中做了中国楼市泡沫的“接盘侠”。