尹中立：理解此轮房地产调控的三个要点

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　　今年“国庆”长假的前4天共有十几个城市出台了楼市调控新政，这多少让市场感到有些意外。尽管最近一段时间里楼市热度一再升温，但市场普遍预期不会有较大力度的调控政策出台，因为经济下行压力仍未消除，而楼市是当前中国经济为数不多的亮点之一，简言之，为了保增长，政府不会打压房地产。因此，在长假期间各地密集出台楼市调控政策多少有些超出市场预期的。

　　如何理解此次的楼市政策调控？笔者以为，至少有以下几个看点值得我们关注：

　　其一，“一城一策”背后的统一协调。因城施策是年初就定下的房地产调控的政策基调，因为这一轮房地产市场最大的特点就是市场分化十分明显，让各个城市政府承担房地产调控的主体责任，可以防止全国一刀切的政策带来的误伤。年初以来，先后有上海、深圳、苏州等出台了房地产调控政策。深圳是此轮楼市行情的领头羊，因此，出台房地产调控政策最早的城市也是深圳，深圳的首次房地产调控政策是3月底出台的。如果说10月份之前的房地产调控是个别城市的行为的话，那么，这次的房地产调控就是一次统一行动，已经超出了各城市政府自主决策的范围。在十几个城市出台调控政策的同时，央视新闻联播播出了对45家房地产开发或房地产中介机构的违规处罚新闻，给我们传出明确的信号，这是配合十几个城市的房地产调控的，这次楼市调控政策不是个地方政府自发的行为。

　　此次楼市调控的第二个看点是有些热点城市的“二次出手”楼市调控，表明了高层调控房价的决心不可低估。最典型的案例是深圳，该市在“两会之后”就出台了第一轮楼市调控政策，主要手段是限购限贷：“购买首套房但近2年内有住房贷款记录的或在深圳市已有一套住房但是已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成；非深圳市户籍居民家庭限购1套住房，而且需提供3年以上连续缴纳个人所得税或社会保险的证明”。该政策实施半年之后，深圳房价涨幅有所放缓，但8月份环比仍然有2.1%的涨幅，直接导致了此次更加严厉的限购和限贷政策出台，10月4日晚深圳出台了第二轮楼市调控政策，限购和限贷力度进一步加码，主要有四个要点：

　　1、土地拍卖保证金是土地出让底价的50%。而且严查土地购置资金来源，购地资金不得来源于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等。

　　2、单身人士包括离异，限购一套房。这将使得假离婚买房已经无法实现了，大大降低了投机性购房的需求。

　　3、无房有贷款记录首付5成；第二套房首付7成。

　　4、外地人士深圳购房必须五年社保。把社保年限从3年提高到5年。

　　其中的第一条和第二条是国内首次祭出，是楼市调控的重大创新，对抑制楼市需求非常具有针对性。例如，第一条对土地出让过程中的保证金要求大大提高，把一些善于利用资金杠杆的企业拒之门外，这将会大大抑制地王的产生。地王一旦被抑制，对民众心理的刺激会大大减小，从而降低恐慌性购房的羊群效应。

　　从深圳的二次出手楼市调控，向市场传递一个明确的信号：决策层调控楼市的决心是坚定的，同时楼市调控也并不缺乏手段。

　　第三个看点是时间节点的选择。今年楼市调控的政策始于9月30日晚间，北京出台加码楼市限贷政策，随后其他城市跟进。选择在长假之前出台重大的楼市政策是有讲究的，因为楼市有“金九银十”之传统，9月份和10月份是楼市的销售旺季，国庆长假则是楼市销售的旺中之旺。今年的9月份楼市已经十分火爆，很多人已经准备在长假期间入市，此时如果没有政策的干预，则市场将容易出现失控。因此，在长假之前出台政策可以起到有效的预期管理之功效。

　　同样的，两年前的2014年的9月30日，也是中国房地产政策史上有标杆意义的一天，人民银行在当天出台了调整二套房认定标准的政策。如果说两年前是房地产政策的拐点的话，那么，今年的9月30日同样是楼市政策的拐点。两年前的政策方向是刺激楼市的需求，而当下的政策方向无疑是抑制楼市需求。

　　当然，这次楼市调控只是应急政策，并非房地产市场的长治久安之策，要建立房地产市场健康发展的长效机制，关键还在于完善住房制度和土地制度