凯恩斯：调控来了，房价会下跌吗？

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　　国庆节放假已经进入到了倒计时。期间，朋友圈最关心的话题就是先后有10几个城市都出台了房地产调控的新政，目前来看，以深圳的限购又限贷房地产调控最为严厉。

　　有朋友问我，房价会下跌吗？我认为，房地产属于不动产，与股票和黄金等，投资品的区别是，在调控的背景下，流动性很差。对于流动性与价格的关系，你可以参考？新三板的股票，也可以参考工商行银行股价波动——，房价既不是暴跌，也不是继续上涨，而是渐冻模式。就像东北的寒冬，把屋檐滴下来的融雪冻成冰柱。你说东北的人，每天担心冰柱挂在屋檐上，跌下来砸到人吗？

　　有传闻说，今年房价的暴涨，让高层非常的担忧，担心一旦房价炒高之后，房产泡沫破灭会引发金融风险，甚至危害国家经济安全。我以为对房地产调控是对的，但是不治本。

　　高房价的本质原因在于土地制度不合理。要知道，房价的上涨其实是最近10来年的事情，2004年之前，房价其实是不怎么上涨的。而房地产市场的变革，就是因为2004年8月31日出台了一个导致后来房价暴涨的文件：《831号文件》规定所有的土地必需经过地方政府的招拍挂平台出让。灭掉土地协议出让和自建房的直接的结果是全国的土地实际上只有一个卖家：地方政府。农民的土地与政府的土地，同地不同权。农地经过政府征收以后，就可以变成房地产开发用地，而农民的土地属于集体的，就不能出让，所以导致农民在土地出让过程中，农民的利益受损。最终收钱是没有土地的地方政府，买单的是购房人。

　　全世界土地国有的国家其实并不多。我们的土地模式借鉴的是英国——香港模式。但是香港的高房价引发的底层群众不满和政治动荡，恐怕是内地的前车之鉴。

　　在不改变土地国有的条件下，如何进行经济改革，或许有一个国家可以参考：秘鲁。秘鲁在上个世纪80、90年代进行了全套的经济和法制化改革，并取得了良好的效果，几乎摆脱了经济停滞和政治动荡。甚至只用政策改革就消灭了国内的恐怖组织。

　　我们言简意赅的讲一下秘鲁改革前后的情况，秘鲁的经济问题表面看很复杂，但向往西方自由与民主的经济学家们调查后发现，秘鲁的问题源于存在大量的非正规经济，比如说土地，秘鲁是国有的，并且限制农地买卖，结果由于秘鲁城市化推进，大量人口迁徙到城市居住。没有住房的新移民就通过强行侵占或私下农地交易的方式直接获得居住地，他们有组织大规模的侵占。政府和非正规居民剑拔弩张但无可奈何，在70年的时间里面政府有时候暴力干预，有时候又为了选票而给这些非正规居民网开一面。非法的居住地越来越多，非正规居民拉起组织和政府对抗，最后政府变得难以干涉。到1985年首都利马100座住宅中正规的只有31座，不正规的有69座.同样的，秘鲁满街都是非正规的小商小贩，他们不申请执照，并逐渐形成了非正规市场，到1985年，正规的市场和非正规市场比例为1比5.所谓的非正规其实就是没有经过法律审批允许的，私自形成的居住权和企业。

　　非正规经济给秘鲁造成了巨大的社会成本，也造就了腐败，为了维持非正规的局面出现了各种私人的自治组织，还介入政治试图让自己的非正规合法化，到后来政府也加入了非正规经济的行列，政府主导侵占土地，整个国家的法律形同虚设。经济学家为了寻找非正规经济的由来做了些实验。他们以平民的名义去申请开办公司，结果他们用了289天，花费了1231美元，金额相当秘鲁最低工资的32倍，其中1036.6美元是官员的灰色收入。申请住房更加夸张，各种程序走完要83个月，而且走完程序你还要受到各种土地权利的限制。所以经济学家得出结论是，历任秘鲁政府改革只注重财富再分配而忽视了底层财富创造，忽视企业的社会成本和经济成本，从而导致企业无法成长，创新乏力。正规经济的进入成本和维持成本太高，导致了民众宁愿冒风险选择非正规的创业方式。

　　所以秘鲁的改革很明确，他们提高政府效率，减税，减审批环节，同时营造良好的法制环境，减少官僚化手续，取消倾向性的扶持政策，让正规经济获得产权保障和法律保障。制定的所有政策都要考虑正规企业的经济成本和社会成本，以此吸引非正规创业者履行正规审批程序。

　　秘鲁改革成功是经济学理论联系实践的典范，他调查分析了不合理现象背后的动机。我们在中国看到的一些现象可以从秘鲁改革得到启示，比如我国的小产权房的问题，比如中国劳动合同法实施困难的问题，比如简政放权的问题，比如东北的国企改革和经济振兴问题。