2010年，我的文章分析了房地产利益链条上各方的利益；2011年四方博弈的文章，道出了中国社会因为房地产而分层的政治经济学基础。2013年，我《在中国经济大动荡的路径、时间与影响》中指出中国传统的发展模式面临终结，特别是其中的七八不可持续，从现在来看，多数都已经不可持续了。也即中国经济及其发展模式面临转型的问题。当时经济增速还很不错，大家根本就没有觉得寒冬正在降临。但是，现在大家深有感触，中国社会各个方面，各个省份，各行各业，都说经济不行了。那么，我们需要对当前宏观经济形势再度进行一下梳理。因为房地产是目前大家特别关注的问题，我们先看看这个行业。
2013年下半年，我建议大家卖房买股。2015年元月初，我当时的判断是房地产会做一个复杂的头部，原因就在于要挺住中国经济，为中国经济转型争取时间。现在我们看看房地产价格走势：
第一个，我们先看全国房地产月度价格走势图：
从图上可以看出，全国房地产价格还处在上升趋势之中。连接上升趋势中的几个重要低点，基本可以画出一条上升趋势线。而房价在经过了2013年初到2016年春天三年的盘整后，走出了一波上升和突破。现在基本上处于高位盘整段。也即房价暂时还没有见顶。但是这个趋势能否继续上行，以及还能上行多久，我们要看其他数据。
第二个图，月度销售金额数据：
月度销售金额数据，无论高点还是低点，都在上升趋势之内。但有两点需要注意：一是2015年4月以来，月度销售额数据低点有所抬高，有加速，表明市场有热度，但我个人认为这个小趋势不可持续。二是近6年的高点数据，形成了一个小的向上的趋势，但是跟总体的趋势，跟所有的大高点形成的趋势相比，速度有所放缓。也即高点尽管是向上的，但它的速度在放缓。它表明市场的增速是不够的。
如果从年度销售金额来看，今年全年的销售金额有可能达到10万亿左右。但是，从年度销售增速来看，去年和今年年度销售增速已经明显放低。
第三个，看看月度增速。
图中很明显地看出，从小的周期来看，近些年地产形成了时间跨度为3年2个月的小周期，高点差不多是如此，低点也差不多是如此。但是，近三个高点的增速是越来越小的。
第四个，看看面积。
从图中可以很清晰地看出，近7年来，房地产月度销售面积还是处于一个大三角形盘整带。房地产销售面积有个分水岭，就是2010年12月，它的左边是上升趋势，右边是三角形盘整。因为价格的原因，这个三角形不可能形成有效的突破，因此，未来房地产的成交面积一定会受到它的影响。
从这个图可以看出，中国房地产的销售，它的价格上涨并不能导致月度面积同步上涨。也即是月度价格开始有一种特别的趋势,即脱离月度面积运行趋势而产生一个自我运行的趋势,不过严格地说,这种趋势也不可能长久。简单地说，因为价格上涨，如果面积也上涨的话，需要更大的资金支持，于是市场的选择就是，价格上涨，月度销售总金额也上涨，但是月度销售面积并不同步上涨。它在低点时是抬高的，高点时是降低的。
这个表明了社会资金不足以支持房地产行业的长期持续上升，特别是整个房地产行业月度销售面积和月度销售金额的同步上升。月度销售金额脱离月度销售面积独立上涨的事实,反应了社会资金不足,然后房价成为脱离更多大众，而只是少部分人参与者参与进来的一个游戏，也即有更多的普通民众被抛离在房地产上升趋势之外。这样运行到一定阶段后,这个游戏就没有办法继续了。
第四个，仅仅从经济的角度来看，如果考虑房地产的小周期，还有它的运行趋势，那么它的高点应该出现在2019年。这只是图形分析的结果，也是一个比较粗的分析，甚至是不考虑政策变化的分析。当然，我们可以对上述趋势图做更进一步的细致分析，特别是月线图。但这个需要更多的时间，以后再说吧。
第五个，房地产如果仅仅只是从经济的角度分析，像万科公司那样，这是有问题的。有的时候，社会问题、政治问题比经济问题更为敏感。而且，更为重要的是，房地产和汇率现在是中美金融战的两大主战场，金融战的因素，恐怕比经济因素甚至社会因素和政治因素有可能更重要。因此，高点的周期，更应该从金融战的角度来考虑，那样才较为合理。只是本文还没有探讨这个。
外汇流向，这个不能忽视，我们只能留待以后探讨了。但老读者应该明白我们以前的谈的那么些内在逻辑。
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发表于 2016-10-21 13:41:09
