刘晓博：风暴升级！成都、郑州、无锡也动手了

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　　国庆节的楼市，大事不断。继9月30日晚上北京、天津“半夜鸡叫”之后，10月1日晚上到2日中午，成都、郑州、无锡也动手了。

　　下面让我们看看这三个城市最核心的新举措：

　　成都：高新区、天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房（法人单位经审查确属用自有资金购买商品住房且用于职工自住的除外）。严格执行住房限购地区信贷政策，购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%。

　　郑州：在市内五区（金水区、中原区、二七区、管城区、惠济区）和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下（不含180平方米）的住房。

　　无锡：居民家庭首次购买普通住房，申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例保持20%不变；对已拥有1套住房的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例由不低于30%调整为40%。首次公积金贷款，首付比例仍按不低于20%执行；第二次公积金贷款，首付比例调整为不低于30%。房地产开发企业不得向同一买受人出售多套商品住房；暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房

　　也就是说，成都、无锡出台的政策包括了限购和限贷，郑州此次只涉及到限购。

　　整体而言，成都的政策最为宽松，限购单位是“自然人”。比如一个三口之家的户籍家庭，原来已经有2套房子，只要把房子过户到一个人名下，就还可以新购买两套房子。如果一个非户籍家庭希望在成都投资购房，一家三口可以分别用自己的名字各买一套房子。

　　无锡禁止拥有一套或以上住房的非户籍家庭，购买新房，但没有禁止他们购买二手房（二手房可以给政府带来更多的税费）。

　　郑州的限购主要针对180平米以下户型，180平米以上户型没有任何限制，这一点跟厦门的限购有点类似。

　　此外，成都、郑州的限购政策，向我们透露了两个城市哪些地区的住宅相对稀缺一些，哪些片区更重要一些。无锡的新政则告诉我们，商业地产风险偏大，需要警惕。

　　整体而言，成都、郑州、无锡的新政延续了其他二线城市的“温柔敦厚”的风格，而且带有“挤牙膏”性质。敢于像深圳、北京那样出重手的城市，在二线城市里还没有一个。

　　今天早上在朋友圈，有一位经常接受中央媒体采访的房地产研究机构大V说，有13个城市节前被叫去谈话（所谓“十三太保”），未来这些城市可能将陆续出台新一轮调控政策。北京、天津、成都、郑州、无锡只是其中出手快的5个城市。他的信息是否准确，我们可以拭目以待。到目前为止，官方尚未证实或者否认。

　　从管理层角度看，最理想的状态是热钱从二线热点城市离开，进入三线城市，真正为国接盘、去库存。但事实上，除了廊坊、嘉兴、惠州这种北上深周边的三线城市以外，其他绝大多数三线城市都万马齐喑。热钱也不傻，他们深知三四线城市充满陷阱。所以，弄不好热钱会对一线城市杀个回马枪！

　　对于当前楼市，管理层有两怕：一怕继续疯涨，二怕调控出手太重引发暴跌。所以二线城市“挤牙膏式”的调控是迫不得已。他们希望看到的局面是：热点城市成交活跃、价格横盘；三四线城市的库存逐步减少。

　　此外，我们还应该意识到：目前流动性宽裕的大环境没有变，商业按揭利率处于历史低位也没有变。所以，楼市降温将是个缓慢的过程。目前的楼市新政，都是由地方政府在限购、限贷、限价上做文章。