易宪容：加拿大再出台住房增值税遏制外国人炒房

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　　面对多伦多和温哥华房地产市场的泡沫，卑诗省和温哥华政府出手了，不仅对外国居民购买住房增加15%交易税，而且也将对空置的住房要交空置税，此来逐渐地挤出房地产泡沫。但是加拿大的安省和多伦多政府，面对巨大的房地产泡沫则迟迟不愿意出手，从而闹得民怨极大。在这种情况下，加拿大联邦政府在加拿大时间星期一(10月3日)对遏制房地产市场泡沫宣布一项新政策。

　　星期一(10月3日)，加拿大财政部长比尔·莫诺(Bill Morneau)在多伦多作出了有关宣布。尽管这一新政具体内容暂时不详，不过坊间已经流传消息，就是外国人买房再卖掉从中赚得钱，要报税，要收资本利得税。这将对外国人在加拿大买房赚钱有严格的限制。

　　因为，按照加拿大的税法，人们若出售主要自住房(principal residence )，不需缴纳房产的资产增值税(capital gains tax)，但出售非主要自住房或非自住房产 (如乡村别墅、出租物业等) ，则必须按照房产的增值情况缴纳一笔资产增值税。比如，如果个人出售不是自住的第二套住房时，所获得的利润就得缴交50%住房增值税。

　　所以，从中国来的许多居民，无论是留学生，还是移民，就借助这种住房税收的漏洞疯狂地炒作加拿大的住房。因为，这些人在加拿大炒房，在出售房产时称是自住房，以逃掉资产增值税。因为炒作住房暴利的影响，从而使得中国居民在加拿大各地的炒作住房越来越疯狂，也把温哥华及多伦多的住房价格炒得天上去了。

　　面对这种情况，先是温哥华政策出手，现在则轮到加拿大联邦政策出手了。据悉，按照新的住房增值税规定，无论是加拿大公民、永久居民及外国人，你买房时是住在加拿大，房子是真正用来自住的(对于留学生、拿工签的)，那么卖房时，仍然可以享受报税豁免。但如果不是自住的(比如出租或没有人住空置)，就得缴纳住房所得增值税。此政策，主要针对外国人(在加拿大境外远程操控在加拿大买房的)，加拿大公民、永久居民和难民，和以前一样。所以，该税收政策出台之后，对于那些外国人在加拿大炒作住房的中国人来说，就得当心了。外国人购买住房不是用来自住房，无论是出租还是炒作，即使是一套住房也得缴纳住房交易增值税。外国人买房卖房赚了钱，就得要报税。如果这种税收政策出台，将对外国人在加拿大炒作住房造成巨大影响。

　　同时，另一个新规定是，从现在开始，所有需要保险的抵押贷款 (即首付额达不到常规贷款标准的贷款)必须经过“压力测试”，以确保在利率升高的情况下，贷款人有能力继续还款。所以，当前加拿大各银行对外国人在购买住房时，向银行按揭贷款不仅其贷款首付比例会上升，更为重要的是要对贷款者的还款能力进行严格审查。过去，中国居民在加拿大购买住房向银行按揭贷款时，其收入证明就如中国盛行一样多数都是假的，但现在可能会行不通了。许多中国留学生人还在读书，还没有工作，稳定工资收入从何而来？也在用按揭贷款买房。

　　可以看到，面对温哥华及多伦多的房地产泡沫，加拿大政府正用税收及信贷政策来挤出这种泡沫，而且今后可能出台的相关政策会越来越多。试想，过高的房价（实际上多伦多的房价比如中国许多城市来说只是小巫见大巫）不仅在不断剥夺绝大多数加拿大居民居住的天赋人权，而且居民工资收入（20%以上）及消费（13%）都得交税，但住房炒作赚钱不交税，严重的不公平，加拿大绝大多数居民肯定是不愿意的。作为一个民选的政府来说，只能站在绝大多数人的利益上来出台政策，并用税收及信贷政策来遏制房地产泡沫。可以说，加拿大政府正在从税收及信贷两个方面对房地产市场正在收紧，加拿大房地产泡沫挤出是迟早的事情。中国居民再要在加拿大炒作住房可要当心点，否则住房炒作套到其手上，可以让这些住房炒作者一辈子都无法翻身。我曾认识一个伊朗人，他上个世纪70年代到加拿大，80-90年代也参与当时加拿大的住房炒作，但最后房地产泡沫破灭，让他这一辈子都处于财务困境之中，到这几年要退休了才缓过气来。

　　但是，对于中国来说，房地产炒作之所以会畅通无阻，就在于政府优惠的信贷鼓励居民大炒特炒住房，但是这些炒房的税收成本微乎其微。十几年来，在中国炒作住房个个都赚得盘满盆满，既可享受优惠的信贷政策，甚至于可大量使用住房公积金，也可享受各种住房税收优惠。中国居民一点点工资收入都要缴纳个人所得税，但中国人炒作住房赚几百万、几千万等则不要缴纳住房交易增值税，即使缴纳也是象征意义大于实质意义。住房完全成了少数人获取暴利的工具。这不仅在剥夺绝大多数中国居民的天赋的居住权，也在让社会财富短期内聚集到少数人手上，制造严重社会财富分配不公。

　　但是面对这种情况，中国地方政府视而不见，面对巨大的房地产价格疯狂上涨及泡沫吹大，不少地方政府被迫出台所谓限购政策，竞有地方政府会打出本地居民持有3套住房和外地居民持有1套住房才限购。绝大多数政府的房地产调控政策不是从税收及信贷政策入手，而是破天荒地打出持有住房3套后才限购，这不是明显地鼓励住房炒作又是什么呢？所以，地方政府每一次的房地产市场调控政策都成了一次又一次的饥饿营销，各地方的房地产价格也就在这样一次又一次的调控中暴涨，房地产泡沫吹大。其根源就在于中国民众没有权力对地方政府这些政策这些说“不”，房地产市场只能由他们所操纵。

　　总之，为了遏制房地产泡沫，加拿大政府出台新的税收，即外国人买房卖房赚了钱，要报税。而不会如当前的中国那样，所谓中国人在加拿大炒作要当心了！