张平：高房价为何使人民币汇率成为堰塞湖？

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　　据美国彭博新闻社网站9月26日报道，新加坡苏格兰皇家银行集团大中华区首席经济学家胡志鹏分析称，最大城市房价猛涨失控促使投资者到海外寻找更便宜的替代品，造成中国资金的流失，给人民币带来下行压力。

　　胡志鹏还指出，中国决策者将会牺牲人民币汇率来避免国内房地产价格大幅校正，因为后者会更严重导致中国经济和金融体系的脱轨。如果中国房地产崩溃可能造成更深远的影响，而且投资者恢复信心也需要很长时间。

　　当然，政府手中还是有些牌可打，比如有能力控制土地供应量和对部分城市采取限购政策，然而历史证明一些收紧的措施可能事与愿违，只会加剧投机行为，比如今年早些时候上海出现的“恐慌性购房”。

　　实际上，在保房价和稳汇率方面，我国政府面临两难选择，但最终还是保房价为重，作为世界第二大经济体，中国楼市的重要性已远超汇市，况且即使人民币汇率出现大幅下跌，中国央行也会采取抛售外储的方式，来确保汇率的稳定，当前中国的外储还有3万多亿美元。

　　不过，笔者认为，推高内地房价绝大多数资金来自于银行信贷，这意味着央行超发货币都跑到了房地产，倘若要将高昂房价泡沫长期稳定下来，人民币汇率就很难不走长期贬值通道。所以，高房价本身会对人民币产生极大的负面影响，更不利于人民币国际化进程的推进。

　　首先，大量货币流向房地产业，货币超发问题十分严重。2008年我国M2规模只有47万亿，而到了今年上半年底，M2规模已经接近150万亿，在短短的七八年时间里，不仅M2规模迅速扩张了100万亿，而且M2规模是GDP的2倍。人民币超发的规模在世界上都属罕见。

　　在这种情况下，北、上、广、深等一线城市的房地产总市值，可以买下半个美国。若这种趋势持续下去，中国超发的货币可以买下整个美国，这显然是荒谬的，所以货币超发，不仅推高了房价，也使当前人民币汇率被严重高估，成为巨大的堰塞湖。货币超发使人民币本身就有贬值的需求，所以如果高房价持续维持下去，人民币汇率很难长期保持稳定。

　　再者，中国的高房价，使更多的国内外投资者抛售以人民币计价的资产，寻找更便宜的替代品。现如今，中国一线城市的房价动辄五六百万，已经超过了东京、纽约，正处于一种全民博傻阶段，而欧美房价在经历了大调整后，目前还处于相对安全投资期。所以，我们经常听到，国内高净值人士去海外购房置业，而大量资金通过不同渠道流出中国，这会加大人民币贬值的压力。

　　最后，大量信贷资金拥向房地产业，虽然推高了房价泡沫，但实体经济却在逐步衰退，这不仅会使中国的实体经济丧失核心竞争力，而且还会对人民币汇率起到向下牵引的作用。据央行公布的数据，今年7月新增人民币贷款4636亿元，其中居民中长期贷款占比近99%。

　　而与之形成鲜明对比的是，企业新增信贷为负增长。众多知名的实体企业不务正业，脱实向虚。不仅是美的、海尔、苏宁、国美都做了地产，还有娃哈哈、喜之郎、五粮液也做了地产，就连长城床垫都在做地产，房地产让各行各业的企业都殊途同归。显然，只要更多实体企业脱实向虚，中国的制造业的核心竞争力就会逐步失去，而实体经济出现严重衰退，则会给人民币汇率带来更负面的压力。

　　是保高房价？还是稳汇率？我国政府是选择了前者，因为高房价已经是牵一发而动全身了。但是高房价所带来的货币超发、游资辙离、实体经济空心化问题都会使人民币汇率处于严重高估状态。大家都希望高房价能“软着陆”，但任何泡沫都不会有美满的结局，特别是通过全民疯狂加杠杆而堆起的泡沫。