徐明天：中国房地产是西方高校教学的一个反面案例

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　　有机会接触到一些在美加高校读书的中国留学生，他们对我讲，如果上经济学课，总能听到一些教授对中国房地产的批判，高房价、鬼城，等等，他们不知道应该如何理解中国的房地产。

　　我认为，中国的房地产是一个世界经济独 有的现象，有其独特的原因和结果，西方经济学难以解释。但是西方经济学中也包含了一些对房地产的论述，中国房地产确实是违背了经济学的基本规律。

　　劳伦斯诅咒

　　摩天大楼是房地产泡沫之一。据统计，2012年中国有655个城市提出要“走向世界”，183个城市要兴建“国际大都市”。而所谓“国际大都市”就要开辟国际商务中心，就要拥有更多的摩天大楼，甚至是世界或亚洲第一高楼。据称中国摩天大楼的数量是美国的4倍。摩天大楼的建设热潮往往伴随着金融危机或者经济衰退。1999年，经济学家安德鲁?劳伦斯，搞出了一个“摩天楼指数”，认为世界摩天大楼开工建设与商业周期波动高度相关，而摩天大楼的竣工往往是经济盛极而衰的拐点，大厦建成之日，往往便是经济衰退之时。经济学界有称之为“劳伦斯定律”，或干脆称之“摩天楼魔咒”或“劳伦斯诅咒。

　　劳伦斯举出证据：1904到1909年间，美国纽约的胜家大厦和大都会人寿大厦相继刷新世界高楼记录，期间金融危机席卷全美，数百家中小银行倒闭；1929年、1930年和1931年，纽约的华尔街40号大厦、克莱斯勒大厦和帝国大厦相继落成，期间发生了世界经济史上最为骇人的“大萧条”；20世纪70年代，纽约的世界贸易中心和芝加哥的西尔斯大厦一跃成为全球最高，随之而来的是石油危机，美元狂跌，最终引发了1973-1975年的世界经济衰退；1997年马来西亚吉隆坡双子塔楼刷新世界最高纪录，东南亚金融危机也随之发生。

　　李嘉图的超级地租

　　“摩天楼魔咒”的“劳伦斯定律”自有经济学的规律。李嘉图反对“谷物法”的原因与经济学家反对房地产泡沫相同，只是房地产泡沫的危害更加巨大。李嘉图的研究不是形象的，而是抽象的。他认为土地的供给曲线是完全无弹性的，土地的社会机会成本为零。土地拥有者获得地租收入，仅仅是因为拥有一种稀缺的生产要素，他并没有提供任何对社会有益的作用。

　　古经济学家特别批评地主的支出习惯。地主从事消费支出，而不是储蓄与积累资本，不是增加经济体中资本产品的供给。地主阶级的行为有害于新兴工业社会的增长与发展。总产量或者说经济体的总收入分配给了劳动者、资本家、地主。总产量中的一部分，没有用来支付劳动者维持最低生活水平的工资，也没有用来替换生产过程中报废的资本产品，这一部分可以被称为净收益或者经济剩余。净收益由利润、地租以及维持最低生活水平的工资之上的部分组成。工人与地主总是将他们的全部收入花在消费上，利润成了储蓄或资本积累的唯一来源。

　　李嘉图断定，作为经济增长率减小的结果，当利润下降、地租上升时，随着时间的变化，将会发生有利于地主的收入再分配。

　　以李嘉图对谷物和地租的理论分析，房地产就是一种无度的超级地租，土地拥有者过度的利益不但增加了经济的成本，减少了工人的工资和利润，而且又从住房民生中掠夺了更多利润，在这种加速度收入再分配中，经济的积累将被榨干枯竭无法维持，只能靠货币泡沫浸泡，最终走向经济泡沫破灭，爆发经济危机。

　　李嘉图是西方古典经济学的集大成者，他的分析就是基础理论性的。

　　西斯蒙的经济危机论

　　中国正在陷入房地产崩塌的经济衰退，这已经是大家都承认的事实。

　　第一个提出经济危机理论的意大利经济学家西斯蒙第指出利润和地租是灾难的根源。他认为任何财富都是劳动的产品，收入是财富的一部分。收入通常有三种，即地租、利润和工资。这三种收入是分享人类劳动成果的3种不同方式。地租是土地所有者因为拥有土地所有权而从工人劳动所生产的产品中提取的部分；利润是资本家因为拥有资本而从工人生产的产品中提取的部分；工资是工人劳动产品的一部分，是工人用来维持必要的生活的费用，是其劳动的报酬，是劳动的价格。

　　他说：“劳动在社会中创造了三种永恒的财富的源泉，而这三种财富的源泉又产生了三种收入。财富的第一种源泉是土地，土地的自然力永远是用来生产的，只要人们利用它来为自己服务，它便任凭劳动的支配；用来支付工资的资本是财富的第二种源泉；供应劳动能力的生活是财富的第三种源泉。因此，财富的这三种源泉都和劳动有直接的关系，如果没有劳动就决不会有财富。”西斯蒙第认为，利润和地租是统一的，资本与土地也不产生矛盾，工资和利润与地租则是对立的，所以劳动与资本之间是对立的，“真正的灾难决不是由于机器的改进，而是由于我们对机器的产品所进行的不公平的分配。”

　　西斯蒙第对分配不公平进行了强烈地抨击，指出这种现象既不符合理论，又不符合伦理。利润、地租是对工人的一种掠夺，是一切灾难产生的根源。

　　中国的房地产是一种一次性的超级地租，是一次疯狂掠夺，西斯蒙第的批评是非常温和的。

　　罗伯特?席勒的警告

　　2013年，诺贝尔经济学奖得主之一罗伯特?席勒曾多次警告中国房地产泡沫严重。2009年12月，他来到深圳出席某企业的活动，当时他在回答现场提问时表示，“中国经济发展得非常热，但是也有一些必须要警惕的现象，在深圳，房地产非常热，房价高居不下。”席勒说，“在深圳、上海以及其他中国主要的城市，人们在买房，这样房子的价格实际上是数倍于他们的年收入的，不知道具体的比例是多少。

　　我们在加州用电脑分析房价和收入比，看到的数字是8倍和10倍，我们就觉得太高了。如果是8倍，就要花8年的总收入买房。”同年，罗伯特?席勒在上海也说：“早前听说过上海的房价，基本上是一个普通人一年收入的一百倍，也就是说，他要工作一百年才能用他的全部收入买一套房子。既然这样，他为什么还要买这个房子？答案是他预期房价还会上升。人是有投机心理的，他觉得以后房子肯定还会涨，但是我觉得这肯定是非理性的。”2011年达沃斯论坛上，席勒直言中国房地产存在泡沫：“美国房价仍在下跌，我很担心它会跌到什么时候。家庭负债率仍然非常高，很多人失去自己的房屋，或因更换工作而转移到其他城市。

　　与此同时，美国负债率已经上升到前所未有的高水平，这样人们担心，政府是否还有能力推出新的刺激政策。中国房地产现在泡沫严重，如果和美国一样泡沫破裂的话，这将会对中国经济产生打击。”

　　梯若尔的研究

　　2014年诺贝尔经济学奖得主梯若尔在武汉谈房地产时说：全球对房地产泡沫问题都十分关注。他兴趣了一个例子：美国有一个学者Robert Shiller，曾经设想建立房产保险公司，给房产价格保险。对寿险来说，我买了寿险，如果去世，保险公司会向我的妻子赔付，对它来说是一种损失，但只要我在世，每年就要交固定的保费，对保险公司来说是盈利的。房产保险的情况类似，尽管还没有真正出现。

　　即如果价格下跌，你能得到一笔钱，但每年你有固定支付保金。这种保险公司在理论上可以存在，还没有真正成立。原则上可以赚钱，但管制机构（专门监管银行和保险公司的机构）没有批准。如果公司为武汉的市民房价保险，价格下跌的话，这种公司会有很大的损失，一旦破产，就不能给你钱。这和银行破产是一样的。寿险的情况不同，我们清楚每年去世的大概人数，即大数定律，因此管制机构可以确保公司不破产。但房地产保险公司风险很大，因此没有得到批准成立。

　　梯若尔有一个建模型解串谋难题研究，认为串谋与勾结是所有的组织或机构中普遍存在的现象，早已为政治学家和社会学家所关注。串谋与勾结会给社会福利带来损失，因而如何在制度设计中解决串谋问题，一直成为政治家和学者们不懈努力的目标之一，并在人类的制度文化中占有重要地位。然而令人惊讶的是，这个重要现象长期以来却一直未能受到主流经济学家的重视。

　　作为社会科学理论的皇冠明珠，主流经济学的理论与实践取得过令人瞩目的成就，但它在制度分析方面尤其是对于串谋现象的漠不关心和无所作为，无法令人满意。究其根源，仍然是主流经济学家对于新古典主义的完备市场假设这个教条的坚定信念。在产业组织理论和规制经济学等诸多领域，串谋现象造成了产业政策和政府规制政策的严重扭曲，这一点即使在司法体系十分完备的欧美国家都普遍存在（如美国的安然公司和世界电信与安达信公司合谋做假账等案件），更不用说许多处于制度转型时期的发展中国家。

　　如果把中国的房地产与梯若尔的串谋与勾结理论相联系，中国的房地产就是典型的政府、官员、开发商和富豪的串谋勾结劫掠人民。

　　实际上，我认为西方经济学家的研究和论述，远没有中国农民的认识直接而深刻：中国的农民观念：卖房子卖地必是败家子。