易宪容：当前楼市是政策失误还是刻意为之？

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　　当前国内各城市房价疯狂，不仅全国的房价持续上涨了18个月，也出现了全国各城市房价普遍上涨，而这种情况出现也意味着今年政府部门提出中国住房市场“去库存化”的政策完全失误。因为，很简单，如果中国住房市场是真的库存过多，按照市场的法则，就是让住房的价格降下来，这样住房需求就会逐渐增加，所过多的住房库存就会得以消化，但实际的情况是全国的住房价格不仅没有降下来，反之今年以来出现疯狂上涨。所以，今年上半年政府的房地产“去库存化”的政策完全是谎报军情的结果。

　　现在全国的房地产市场的情况是不少城市的房价都在疯狂上涨，而房价上涨的核心是各类的投资者都涌入房地产。从当前不少楼盘打出的广告就知道，当前中国房地产市场投资热情已经火到什么程度。不少房地产开发商打出的广告就是，“购买新房，就是购买原始股”，“没有哪个投资者会用自己的钱来购买住房”，“错过了当前购买住房机会，一生只能远离财富”等。可以说，这就是当前中国房地产市场价格为何会如此疯狂，而且当前中国房价的疯狂已经在一个又一个城市蔓延。至于这种房价的疯狂能够持续多久没有谁能够知道？因为，就当前中国的房地产泡沫来说，历史上没有哪个国家的房地产泡沫会比这更为疯狂了。

　　而当前国内房地产价格疯狂上涨，地方政府面对这种房价的疯狂都在假惺惺地出台所谓的住房调控政策，国内的媒体都在报道，不少地方政府都在重拳出击房地产市场。从而导致国内房地产乱象丛生，比如早些时候上海抢房的离婚潮，到合肥及郑州房价疯狂潮，再到上市公司欲卖学区房保壳，及深圳开发商推出了仅仅6平方米的户型，售价则是88万等怪现象，这更是使得国内房地产市场更是进入了疯狂。或许说，政府出台的楼市调控政策成了当前各地房地产市场价格更是疯狂上涨的助推剂!

　　比如，深圳房地产开发商卖出6平方米住房为88万元时，深圳市规划委和国土资源委立刻出面指出这种住房是违规违法的，11套中已经售出4套下令全部解约，并要求房地产开发商将占用的公共面积恢复原来状态。而在G20后房价再度一飞冲天的杭州楼市，昨天也紧急叫停原本29日要竞标两主城区土地，并发布《加大土地供应调整竞价方式》的规定，新规需求当土地成交溢价超过100%时，开发商需一个月內付清出让金；当溢价率超过120%时，需达到现房才能销售；当溢价率超过150%时，不接受更高报价，新政今日就上路。

　　还有，继苏州，厦门等实施限购之后，南京从昨天开始重新启动限购，这是南京在2014年9月宣布松绑限购后，不到两年再次启动房价调控政策。南京政府规定，本地居民禁止购买第三套住房，外地居民禁止购买第二套住房等。看到这些啼笑皆非的地方政府房地产调控政策，就知道地方政府到底在做什么。

　　其实，当前中国住房价格的疯狂完全与所谓的住房市场供求失衡无关，也与土地的价格高低无关。房地产开发商之所以会把土地的价格推高，根本上就在于他们预期未来房价还会上涨。房地产开发商为何会有这样的预期，就在于他们认为政府不会让房价下跌，政府离不开这个吹得巨大的房地产泡沫，否则政府的GDP要下行，地方政府土地财政要出问题，否则中国金融体系要出问题。道理就是这样简单，而中国政府事实上是给房地产开发这样的一个预期。所以，地方政府在土地拍卖的问题大作文章，实际上也在向房地产开发商示意，政府是不愿让房价下跌。只不过，两者所扮演的角色不同而已。

　　还有，当前的房价疯狂上涨，与住房供求关系也没有多少关系。因为，作为一个完全由投资投机为主导的住房市场，住房已经完全成为投资工具，或购买新房就是原始股，而投资品的供求关系可以是零到无穷大。当房价下跌时，这时投资者预期购买的住房不可能获得收益，因此都会退出市场甚至于逃离市场，这时的住房需求会降到零，或没有投资者会在房价下跌时进入市场。如果房价在上涨，而且金融市场条件又十分有利投机炒作者，比如利率低、首付低、贷款获得容易等，这时房价上涨预期会不断地得以强化，从而住房投机炒作者会涌入市场。这时住房需求可以是无穷大。比如住房投机炒作者可购买一套住房、二套住房，及更多的住房，反之多多益善。在这种情况下，住房供给增加再多也无济于事。因为住房投资需求可无穷大。而地方政府的各种限购住房限购政策，实际上就向住房投资示意，当前住房投资大用可为，不仅投资者可以通过不同的方式来突破这种限制，也可由此城市限购可以转到另一个城市购买。只要去抢购买住房就能够赚钱，在这种情况下，中国各城市的住房岂不能疯狂上涨。所以，当前不少城市就借房价疯狂上涨来增加拍卖土地，实际上对正在疯狂上涨房价是对牛弹琴。

　　还有，当前中国房价疯狂上涨，最为重要的中国央行过度宽松的货币政策所导致的结果，而不是央行发货币过多。因为当前货币的创造并非是央行发行的结果，而且国内居民及企业预期房价上涨而涌入房地产市场，大量地借住房按揭贷款的结果。今年1-8月份国内银行的大部分信贷都通过居民的住房按揭贷款进入房地产市场。其主要根源在于2014年930和2015年330住房按揭贷款新政。如果当前统一货币政策政策不改变，仅是采取所谓的因城施策，或地方政府所谓的限购政策及土地拍卖政策的调整，那么当前中国各个城市的房价只能越推越高，最后只能让中国各城市的房地产市场泡沫吹得更大。这些或是地方政府所要看到，但中国经济要想再走出这种困境，不用几十年时间几乎不可能。对此中央政府就没有看到吗？