冉学东：房地产是货币的蓄水池吗？

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　　许多人士认为，中国最近几年之所以没有出现物价通胀，而发行的货币，尤其是广义货币M2已经是美国和欧洲的总和，并且M2在2000年的时候是13万亿，2016年M2是150万亿，16年的时间，M2总量翻了10倍，但是却没有出现明显的通货膨胀，是因为房地产的交易起到了一个货币蓄水池的作用。

　　为什么这么大量的货币进入实体经济，最近十多年总体来讲消费物价的通货膨胀是相对温和的，每年大概就在3%上下，这是很理想的状态，但是房地产领域就是非常明显的通货膨胀了。别的物价上涨多少不说，仅仅房地产就翻了不止10倍。为什么房地产领域发生了这么明显的通货膨胀，而在消费物价领域却没有呢？

　　这就关系到货币是如何创造出来的，在金本位时代，货币的发行和黄金挂钩的，发行多少货币，就必须有等量的黄金对应。因为理论上来说，某人想要黄金，就需要去银行兑换，如果银行没有黄金兑换，就会出现挤兑危机。

　　但是毕竟现实生活中去真正兑换的人没有几个，因为他一旦需要，银行里总能兑换到黄金，这就是银行的信用。此后银行吃到甜头，就会多印刷货币，而不需要那么多黄金，这就是信用货币，只要你有信用你就有货币。这里边最重要的是银行发行货币，事实上是银行向货币的接收方借债，所以债务是货币的本质。

　　而目前的货币就是这样的，都是央行或者银行的债务而已，你向银行贷款，相当于银行给你发行货币，从货币的产生来讲，是银行向你借债；而从债权债务关系来讲，是你向银行借债。等你归还贷款的时候，事实上这个关系就结束了，银行对你的债务也没了，货币就消逝了。

　　所以房地产的繁荣，实现了巨量的交易，使用了大量的货币，作为交易的媒介，但是这个货币是在房地产交易中创造出来的，房地产交易一结束，货币就消逝了。

　　只不过，银行要创造货币，还必须有一个前提，央行要给商业银行基础货币，商业银行才能通过贷款创造货币，这就是为什么央行提高存款准备金率，市场就很恐慌的原因。

　　就中国的房地产而言，基本程序是政府从农民低价搞一块地，然后三通四平，这时候，政府要向银行贷款，然后高价卖掉，归还贷款，同时开发商又向银行贷款拿到这块地，盖楼，卖掉，归还贷款。老百姓或者投资者向银行贷款购得房子，然后按揭逐渐归还。这中间，贷款就是创造货币，还款之后货币消逝。

　　当然中国的房地产规模越来越大，土地卖的越来越多，所以M2在大量增加。但是一旦房地产销售上不去，M2立马就下来了。比如今年7月M2增长才10.2%，是一个负增长，然后商业银行8月份拼命放房贷，才把M2做成了11.4%。笔者预计，中国的M2还将持续收缩，因为目前放贷的疯狂根本无法持续。

　　所以货币总的来讲是内生的，如果没有商业交易，货币就是零增长。纵有央行疯狂印钞，发行基础货币，也没有用，比如日本、欧洲搞量化宽松，央行拼命印钞票，但是物价就是起不来，原因就在于银行不放贷，因为经济交易少，银行反而把基础货币存给央行吃利息。这就是现在美日欧三个经济体拼命搞通胀而不得，挣扎在通缩的泥淖不能自拔的原因。

　　物价主要还是一种预期和交易，这两个条件交织在一起就会出现通胀。而如果货物相对于需求太少，太不对称，就会出现恶性通胀，比如中国的1949年前和德国一战后。

　　因此，房地产在物价中起不到货币蓄水池的作用，只有当经济繁荣，通胀预期高，再加上房地产的财富效应，可能会导致物价通胀，而不是蓄水池。