张平：本轮房价暴涨“绑架”了中国经济？

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　　自去年底以来，各地房价轮番飙涨，汹涌之势甚至已迫使厦门、苏州、杭州等二线城市都重启了限购政策。另据，国家统计局9月19日公布的8月份70城房价数据显示，新建商品住宅价格同比上涨的城市高达62个。

　　无独有偶，据交易所公告称，*ST宁通B拟通过出售北京两套学区房保壳的消息这两天“炸开了锅”。一些学者认为，上市公司仅靠出售北京两套学区房就可以使自己业绩出现逆转，取得保壳成功，这是滑天下之大稽。很明显，这会对国内的实体经济产生负面影响，是一个可怕的示范。

　　对此，万博新经济研究院院长助理刘哲则向媒体表示：在经历过去年的股灾、汇改之后，房地产是中国经济下一个主要风险点。甚至还有观点认为，这一轮房地产价格的暴涨、经济房地产化已经“绑架”了中国经济。

　　那么，房地产究竟有没有绑架经济呢？其实，每个城市对于房地产的依赖度都不相同，学界通常将房地产开发投资占固定资产投资的比重作为重要参考指标。有媒体对全国37个一二线城市2015年房地产投资占固定资产投资的比重进行了统计，有17个城市超过了30%，有7个超过了40%。

　　另据，重庆市市长黄奇帆根据多年房地产调控经验认为：坚持每年房地产投资不超过固定资产投资的25%，确保适度的房地产市场容量和严格控制楼面地价尤为重要，“超过25%一定供过于求，低于25%又供应不足，不适应城市化。统计数据显示，重庆去年的房地产开发投资达3751.28亿元，占固定资产投资比重为24.23%，刚好低于25%的标准线。

　　一般而言，固定资产投资主要包括三个部分：基础建设投资、工业投资和房地产开发投资。而现在的北京、上海、深圳、广州等一线城市房地产投资占固定资产投资的比重明显偏高，上海和北京的这一比例均超过了50%，分别为54.61%和52.89%。紧随其后的是海口、杭州、昆明、厦门、深圳和广州。

　　原因很简单，一二线城市的基础设施相对完善，基础投资需求并不太多。同时，产业也由工业主导转变为服务业主导，工业投资的增长很少，而且这些城市人口总体还是呈现净流入状态，房地产领域仍有较大的投资空间，因此房地产投资占据固定资产的比重自然较高。

　　而相比之下，中西部地区的长沙、南昌、重庆、合肥等城市，房地产投资的比重之所以不高（大多在30%左右），主要原因在于这些城市及所在的省份还处于工业化和城镇化的过程中，无论是工业投资还是基建投资的增量都很庞大。

　　所以，笔者认为，光凭房地产投资占固定资产投资来判断该城市对楼市的依赖度会存在判断上的误差。而相比房地产开发投资占固定资产投资的比重，房地产开发投资占GDP的比重更能反映一个城市对房地产的依赖度。

　　有数据显示，37个一二线城市样本中，13个城市对于房地产的依赖度较大，房地产开发投资占GDP的比重超过了20%。其中海口（39.3%）、昆明（36.56%）、贵阳（34.76%）名列前三，西安、郑州、杭州、福州、重庆、武汉、成都等城市亦进入前十。

　　其实，海口、昆明、贵阳这三座城市名列房地产占GDP比重的前列并不奇怪。海口的比重之所以高，因为其主要将旅游和房地产作为重要的支柱产业，不少人会选择在海口养老，再加上工业的占比在海口较少。昆明和贵阳都是中西部省级核心城市，全省所有最好的教育、医疗、就业资源都集中于此，这几年随着大量人口涌入，房地产投资增量也较大。

　　相比之下，几个一线城市房地产投资占GDP的比重均低于20%。其中，北京为18.4%、上海为13.9%、广州为11.81%，深圳只有7.6%。一线城市对房地产依赖度较低的原因有二：

　　一方面，一线城市各种产业体系趋于完善，虽然房价贵得离谱，但政府对房地产的依赖度不及中西部地区的二三线城市高。另一方面，超大城市目前采取了控制城市扩张和人口规模，对土地的供应量也明显减少，因此房地产开发投资的体量也被严格控制了。

　　从以上各类房地产数据来分析，在经济下行压力日趋增大的背景下，部分城市对房地产有着相当的依赖度，也有的大城市房价虽然出现大涨，但并没有将所有的一切全压在房地产之上。不过即便是如此，房价泡沫继续飙涨，特别是本轮房地产价格的暴涨，对实体经济的影响也不容低估。

　　首先，房地产的赚钱效应，造成资源的错配，大量资金脱实向虚。根据央行统计数据，8月人民币贷款增加9487亿元，同比多增1391亿元。分部门看，住户部门贷款增加6755亿元，这块可以理解为基本是房贷，是贷款主力。其中，短期贷款增加1469亿元，中长期贷款增加5286亿元。毫不夸张的讲，房地产泡沫吹得越大，中国的实体经济就越发低迷。

　　再者，对于扩大内需，起到了挤出效应。一方面，大量的家庭可支配资金都进入了房地产业，越来越多的购房者做了房奴，每个月赚来的工资都交给了银行，必然会在其他领域的支出大幅减少。另一方面，年轻人一旦背负了高价房之后，只能甘于守着本职工作，自然无心再去创业，“大众创业，万众创新”更是无从谈起了。

　　再次，高房价会推高企业的运营成本，使得制造业和服务业不堪承受之重。很明显，高房价在推高房租的同时，也会使企业的用工成本大幅增加，但即便是如此，企业也未必能够留得住人才。去年，由于深圳房价大涨，企业的各项成本急剧骤升，就连华为的老总任正非都对高房价颇有微词，坊间还一度传出华为要将总部搬到东莞的传言。

　　最后，各阶层更趋分化，有房的人财富越来越多，没房的人却越来越买不起房，阶层固化开始严重。而一旦内地的房地产像上世纪90年代初的日本那样出现崩溃之势，那么原来的那些所谓的“中产阶级”会迅速转化成“负翁”。也就是说，高房价时将会使社会贫富差距扩大化，而房价泡沫崩溃时，消灭的是更多的是国内的中产阶级。

　　房地产化已经绑架了中国经济，不仅是地方政府、银行、开发商、购房者被房地产绑架，更可怕的是房地产泡沫对实体经济也产生了挤出效应。实际上，中央政府也看到了当前的危局，在部署下半年经济工作的同时，首次提出了要抑制资产泡沫，而这个“资产泡沫”主要是指房地产泡沫。中国经济若还是被房地产所绑架，甚至越陷越深，那就会很危险了。