刘晓博：楼市，这9个城市很悲催！

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冠盖满京华，斯人独憔悴。 　　在8月火爆的中国楼市里，有9个城市命运不济，其二手房环比价格甚至出现了下跌。这9个城市是：哈尔滨、呼和浩特、包头、丹东、锦州、韶关、桂林、昆明、大理。 　　今天（9月19日），国家统计局公布了70个核心城市8月房价变动情况。在最能真实反映房价的二手住宅方面，上述9个城市房价比7月份出现了下跌。 　　每个月的中下旬，当国家统计局公布“70个城市房地产情况”时，大家都把注意力放在了“哪些城市涨幅最大，谁登上了冠军宝座”这类问题上，很少去关注哪些城市上涨乏力或者房价下跌。今天，就让我们研究一下8月份表现不佳的9个城市。 　　一、人口 　　先看一下9个城市过去5年人口增长情况。仍然是使用“在校小学生人数”这个指标。由于数据缺失，大理市的指标分别是2009年和2014年的。表格里的单位为“万人”。 　　从上述表格可以看出，9个城市里有7个城市人口处于流失状态。当然，这种统计包含了郊区和所辖的农村。但至少我们可以得出这样的结论，这些城市的市区人口增长是缓慢的。 　　其中东北地区的三个城市丹东、锦州、哈尔滨人口流失都非常厉害，位居9个城市的第一、第二和第四。桂林和韶关人口是增长的，特别是桂林，有非常好的增长。 　　二、资金变化情况 　　这里的资金，是每个城市的“金融机构存款余额”，它是考察一个城市实力、发展潜力的重要指标。表格里除了注明的地方，单位均为亿元。GDP数据用来做一个参考。 　　过去5年，中国的货币超发，全国存款平均上涨了92%。在9个房价下跌城市里，有3个跑赢了全国水平，它们是大理市（不是大理州，而且使用的是2009年到2014年的数据）、锦州、呼和浩特。 　　其中显著跑输大势的，是包头、哈尔滨、韶关。 　　三、简单的结论 　　研究一个城市的房地产市场，人口、资金是最重要的因素。其次，还要考虑房屋供应量、存量、收入房价比等。由于缺乏资料，上述9城市后面三项指标的数据没有找到。即便如此，我们也能给出简单的结论： 　　1、人口增量、增速是影响房价最重要的因素，绝大多数房价滞涨、下跌的城市，都因为人口流失或者增长缓慢。目前中国的西北、西南、东北的绝大多数城市，都出现了这种情况。所以，一般不要在“胡焕庸线”以西的城市投资房产（乌鲁木齐和兰州可能是极少数的例外）。 　　2、桂林人口增长不错，韶关也过得去，但房价出现了环比下跌。或许，我们可以在资金增长上得到解释，因为这两个城市的“资金竞争力”在过去5年跑输大势。此外，两个城市的经济总量也都非常小，GDP都没有超过2000亿。相比之下，桂林情况似乎稍好一些，近期房价的下跌或许有偶然因素。 　　3、按照我的分析方法，值得从事房地产投资的城市需要达到几个基本指标：第一，资金总量超过万亿；第二，GDP超过5000亿元；第三，城市级别最好达到副省级或者以上；第四，人口有显著增量；第五，若前三个条件都不符合，一定要是北上深的邻居，比如廊坊、惠州、嘉兴（这些城市都有明显人口增量）。 　　4、上述9个城市里，3个为省会城市。整体而言，昆明形势最好，资金总量超过了万亿元，但GDP低于5000亿，人口竞争力不强。哈尔滨GDP过了5000亿，但资金没有超过万亿，人口也处于流失状态。 　　呼和浩特可能是中国最弱的“省会城市”，经济总量被鄂尔多斯、包头超过，这样一来内蒙本来就弱的经济有了三个中心。 　　5、这9个城市是从国家统计局列入调查的70个城市里产生的，所以它们一定不是楼市“最悲催”的城市。更多的中小城市，楼市早已经陷入了衰退之中，它们已经被舆论遗忘。