张平：房地产还有哪颗定时炸弹被忽视了？

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　　经济低迷、房地产独大的现象已经引发政策层关注。北上广深四个一线城市在内，全国有九个城市，实行了不同程度的限购和限贷政策。二线楼市中，苏州和厦门实施了限购政策，合肥、南京、武汉出台了限贷政策。

　　业内专家表示，上海未来会否推出楼市新政还处于传言中，但预计9月底或10月初有可能正式出台。此外，从后续市场走势看，天津、合肥、武汉、郑州、杭州、福州、东莞、珠海等城市限购的可能性非常大。

　　而笔者觉得，无论是中央还是地方政府，现在对于一二线城市房地产去杠杆的意图已经明显，除了央行近期叫停首付贷之外，房地产过热的部分城市还出台调控政策，目的就是为了收紧地王、遏制部分城市房价过快上涨。不过，目前楼市还存在一个较大盲区，那就是“房抵贷”产品，而这颗潜藏的地雷，却恰恰在给楼市输送杠杆。

　　所谓房抵贷，即二次抵押贷款，贷款用途为消费或经营，包括买车、装修、教育、医疗、旅游等用途，不能用于买房。但是，由于银行与中介等在受托支付上发明多种规避之道，银行难以对贷款去向进行监管。

　　实际上，房抵贷是个大地雷。房抵贷完全依靠房地产的价值，没有按揭分期偿还这一风险递延。这意味着，你可以拿自己还没还清贷款的房产，做二次抵押，向银行贷款再去买房子。假如一套房涨到1000万元，银行就能给出700万元的贷款。而楼市在这样的情况下不断加杠杆，很危险的。

　　据悉，现在至少包括农行、建行、民生、中信等多家银行都推出了“房抵贷”产品，额度大部分在300万，有的银行甚至没有上限。对此，有银行工作人员称，客户不需要结清贷款，直接按照市场价的六成减去剩余贷款数，就是能贷到的款项。利率为基准的1.1倍，申请后并非必须用于经营，拿来再投资买房也是可以。只是，申请时不写买房就行。

　　那么，部分银行为啥迄今还乐衷于给房地产投资“加杠杆”呢？一方面，由于国内经济形势不好，企业贷款不好做，小企业贷不到，大企业不愿贷，所以银行都把目光集中到了个人房贷业务身上，只有个人买房的意愿还很强烈。

　　另一方面，银行内部都认为，房抵贷跟按揭贷的风险是一致的。银行的压力测试结果是，房价下跌30%-40%，银行不会有损失。那么，暗藏起来的“房抵贷”果真不会给银行带来潜在的风险吗？显然不是这样的。？

　　首先，房抵贷就是允许客人拿一套尚未还清贷款的房子作为抵押物，二次向银行申请抵押贷款，然后再去购买房产，这肯定要远比按揭贷款的风险要高得多，因为按揭贷款都是付了一定房子的首付比例后贷款，杠杆率肯定较低。

　　而房抵贷是拿未付清贷款的房子作二次抵押，这不仅对于购房者来说风险巨大，杠杆过高，而且对于银行工作人员来说在申核时给予轻易通过，也是存在着严重风控隐患。又鉴于当前银行职员与中介等在受托支付上发明多种规避之道，银行方面难以对该类二次抵押的贷款去向进行监管，所以潜在风险巨大。

　　再者，信贷政策第四季度将存在收紧风险。7月份银行新增贷款几乎全部来自于居民新增中长期贷款，信贷驱动的楼市泡沫风险进一步加剧。信贷政策收紧或是第四季度或明年初，房地产市场出现拐点的最大风险。

　　而一旦信贷收紧、个人房贷杠杆回抽，房价上涨预期就会降温，本轮一二线热点城市的投资浪潮马上会消退，而银行的“房抵贷”产品就会经受严峻考验。

　　最后，受到政策调控的影响，八九月份的各地房地产成交量正在回落，说明投资性购房群体正退场，而鉴于现在部分热点居民购买力透支、需求透支，在今年最后几个月的成交量也会呈现大幅回落的状态。

　　笔者预计本轮楼市行情将退出，逐步进入一个较长的调整期。这意味着，靠“房抵贷”来投资房地产的人会被套住，即使房价泡沫逐步破裂，但是银行的坏账风险已经摆在眼前了。

　　前几日，为了给个人房贷去杠杆，决策层叫停了“首付贷”，而现在为了让房地产泡沫维系下去，又出现了“房抵贷”。在很多银行看来，个人房贷是优质资源，但实际上，房价不可能永远上涨，过度的给个人房贷加杠杆，会给银行带来的风险不容小觑。中国房地产玩来玩去，最终还是会玩死银行的信贷资金。