易宪容：房地产政策模糊性及不确定性还在增加楼市风险

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　　随着国内绝大多数城市房地产市场价格环比连续上涨15个月了，甚至于郑州房地产价格连续上涨近40个月了，这不仅让国内楼市的价格会越涨越高，也会让这些城市房地产市场的泡沫越吹越大。在这种情况下，对于房地产开发商、地方政府及房地产投资者来说，当然希望新一轮的房地产市场的“金九银十”一而再再而三地上演。但如果这样只能会让国内房地产市场风险更是增加。

　　因为，当前中国房地产市场三大问题是十分明确的。一是随着各个城市的房价升高，随着不少城市房价持续上涨，这不仅会越来越把绝大多数住房消费者排除的市场之外，因为他们对市场的出价远低住房投资投机者，而且会让整个住房市场完全变为一个投资为主导的市场。因为，这不仅在于过高的房价只能让住房投机投资者有能力进入，而且在于房价持续上涨，市场更是会强化住房投机投资者房价上涨预期，而房价的上涨预期更是会让他们涌入市场。这就是为何近期来房价越是上涨，投机投资者进入越多，房地产市场销售越是繁荣的重要原因之一。

　　二是住房投机炒作者的房价上涨预期的强化不仅在于一年多来房价一直在持续上涨，也在于央行鼓励有住房投资者涌房地产市场的信贷政策（如低利率、低首付、有房者可享受购买第一套住房的优惠政策）不改变。而这种信贷政策的不改变所导致的结果，就是今年上半年绝大多数的银行信贷资金（7月份更几乎全部的银行信贷资金）都通过按揭贷款的方式涌入房地产市场。因为，这些中国的住房投机炒作者都知道，既然政府鼓励用银行信贷到房地产市场投机炒作，那么在当前这样的态势下，错过这种赚钱机会可能不会再来，因此要千方百计地进入这个市场。还有，中国住房投资者及国内银行也会预测，既然政府还在鼓励国内各城市的居民涌入房地产市场，那么短期内政府房地产政策不会让房价下跌。这样住房投机炒作者也就敢向银行贷款购买住房，银行也敢向购买住房发放贷款。而这种双向影响，也就会把各个城市的房价越推高，并造成当前中国房地产市场的繁荣。所以，在这种情况下，9月份国内不少城市住房市场的销售仍然不会减少，房价还是会继续上涨。

　　三是当前不少城市房价上涨预期强烈的重要原因还在于政府房地产调控政策的模糊性及不确定性。房地产调控政策的模糊性主要表现为政府本身知道当前国内房地产市场的泡沫巨大、房价过高、房地产市场风险高，但就是不明确指向。比如，7月26日中央明确指出要抑制资产泡沫，但是这种资产泡沫是什么没有详细指向。因为，就当前中国市场的实际来说，不仅资产种类多，而且资产泡沫的程度也有不同。如果要对当前中国资产进行认真评估，房地产泡沫应该是最大，当前抑制资产泡沫，应该就是抑制房地产泡沫。但是，由于中央政府的文件对此没有明确指向及界定，那么中央政府的职能部门及各城市的地方政府就可以对资产泡沫根据自己的需要选择性地来理解，并且以这种选择性的理解来出台有利各政府目标的相关政策。

　　比如，对于当前国内房地产市场的泡沫，尽管各个城市的泡沫程度有一定的不同，但其根源完全是央行过度宽松的信贷政策，住房投资投机炒作者利用住房按揭贷款涌入市场所导致的结果。或当前中国各个城市无论其房地产泡沫大小，基本上都是一个信贷过度扩张的问题及住房税收政策过度优惠的问题，如果要抑制国内房地产泡沫当然就得采取信贷政策收紧及住房税收优惠政策取消的问题，但是，由于对资产泡沫界定政策的模糊性，各个城市就能够根本自己的理由各取所需地出台所谓的房地产调控政策。结果是这些房地产调控政策不仅不能够抑制房地产泡沫，反之成了当地住房市场饥饿营销的一种手段。事实上，这种情况在国内不少城市越演越烈。

　　还有，当前国内房地产调控政策不确定性主要表现为了迎合中央政府要抑制房地产泡沫要求，上半年房价上涨过快的城市纷纷都表示要出台房地产调控政策，比如上海、深圳、武汉、合肥、厦门、南京等城市。但是最后这些城市的房地产调控迟迟无法出台，甚至于有城市出来辟谣说不会出台这样的房地产调控政策。由于国内不少城市房地产调控政策政策出台的不确定性，这自然让国内住房投资投机者认为政府根本就不想调控过高房价，也不愿意让过高的房价下跌，使得房价上涨预期不断地强化。在这种情况下，不仅住房投机炒作者还会涌入房地产市场，房地产开发商也会涌住房市场抢夺土地、制造地王。

　　所以，房价上涨预期不仅会导致更多住房投机炒作者涌入房地产市场推高房价，也是吸引更多的房地产开发商在这些城市抢夺土地、推高地价的重要原因。而地价的上涨及地王的出现又成了强化房价上涨预期的重要原因。

　　可见，在当前的市场环境及政策条件下，由于房地产调控政策的模糊性及不确定性，这不仅强化了当前国内各城市房价上涨预期，吸引了更多的投资者及开发商涌入，这也是当前国内各城市房价不断上涨的重要原因。以此来判断当前中国房地产市场形势，如果不用“金九银十”来表示，也意味着国内房价上涨还会持续，但是当前这种以投机炒作为主导的住房市场，国内房地产市场无论如何繁荣，只能是房地产泡沫越吹大，房地产市场的风险越来越高。其房地产泡沫也只能是时间问题了。