余丰慧：抑制脱缰般暴涨房价难度越来越大

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　　从去年初开始的本轮一线城市房价暴涨态势，已经向二三四线城市蔓延。省会城市以及热点二三线城市房价已经开始紧随一线城市大涨起来。一个全国性房价普涨局面正在形成。对此，传言上海、北京以及天津将出台调控措施包括继续收紧限购限贷政策。

　　本轮房价暴涨的原因是非常复杂的。从宏观政策层面看，大肆放松楼市调控政策或者说彻底取缔限购限贷限税限价等综合性楼市调控政策是首因。除了一线城市，目前其他城市的房地产政策包括房贷、税收等政策都是最宽松最优惠的。在这样的政策下，盖房买房都最划算。资本必然蜂拥而入，房价不涨都难。

　　贷款蜂拥而入房地产行业是房价暴涨的主要凶手。央行数据显示，前7个月个人住房贷款增加将近3万亿元，住房与土地开发贷款将近4000亿元，房地产贷款合计在3.4万亿元，占前7个月各项贷款增加额8万亿元的42.5%。四成多新增贷款都流向了房地产领域，这是多么可怕的一个数据啊。

　　贷款资本疯狂进入房地产有宏观政策导向的原因，即央行行长曾表示中国住房贷款的杠杆率并不高，在这种思想主导下，房地产贷款疯狂加杠杆肯定会出现的。同时，房地产特别是一线城市房地产的赚钱效应，不仅吸引信贷资金，而且吸引各路资本都在疯狂进入房地产领域。

　　另一个最大原因是商业银行同样面临资产配置荒的问题。此前，某国有大行董事长表示，目前大型企业、好的企业基本都不贷款了。在这种情况下，银行把个人住房按揭贷款作为优质资产对待。在前7个月个人住房贷款增加3万亿基础上，九折房贷仍普遍存在。

　　一个基本逻辑是，超级宽松房地产政策，必然导致房贷等各路资金都进入到房地产领域，接着是地王全面出现，再接着是房价普遍暴涨。

　　房地产一业兴导致百业衰、对其他实体行业的掏空效应在中国已经出现。包括信贷等负债性资金进入到房地产领域不发生风险的前提是，房价一直涨下去甚至暴涨下去。一旦房价下跌，必然导致房不抵债，最终发生资金链条断裂，必然爆发金融风险。美国次贷危机，历史上多次房地产引爆的金融风险都是前车之鉴。

　　我们注意到，一些一线城市传言将要出台房地产调控政策。那么，一旦出台效果会如何呢？一个基本判断是房地产市场弄到今天，调控的难度越来越大了，效果不容乐观。

　　直击房地产命门的房贷政策比如首付款比例已经被社会金融、互联网金融穿破底线。各种形式的首付贷根本无法监管与控制。因此，与过去相比房贷政策的效果大不如从前、大打折扣了。

　　关键问题还是政府对楼市调控的决心，这种半心半意的调控思维，每一次调控实际都是在给开发商促销。比如，8月28日的浦东房地产交易中心被大量中介和购房者挤得满满当当，不少人从早上8:30起就开始排队，下午2:00还未能排到。截至8月28日11点，新房成交量达到了1267套。而五天之内，上海新房成交总量高达到5009套。业内人士称，如此高的成交量和传闻“上海即将发布调控政策”有很大关系。传闻的上海楼市调控政策已经成为一次完美的促销手段，开发商应该感激涕零。

　　当然，也不是没有一点办法。最近被热炒的加拿大温哥华房价雪崩的主要原因是，7月25日，卑诗省府突然宣布，自8月2日起，海外个人或外资机构登记购买的大温住宅物业，将要额外支付15%的物业转让税(PropertyTransferTax，简称PTT)。违规人士将会被罚款最高20万元，或入狱两年。这样的措施一旦实施房价保准直线下跌。纵观中国所有城市实行这样的政策的可能性为零。

　　看着公司里少妇们的肚子一个个又鼓起来，看着央行大肆放水货币的劲头，看着政府对土地财政、房地产税收的迷恋，着实感到中国城市房价下跌的可能性真的不大。