清议：关于地产股半年报的几个问题

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　　截至昨夜，已有101家上市房企披露半年报。围绕半年报，各路分析报道纷纷出炉，但其中不乏负面评价，对地产股投资者甚至对楼市政策恐有误导。这里，择其主要观点，逐一论证，以正视听。

　　首先，有报道称，虽然上半年销售额大幅增长，但房企的利润却不尽如人意。这显然忽视了房企会计核算的特殊性，半年报业绩并不反映当期销售业绩。在很大程度上，房企今年半年报确认的营收是2014年实现的地产销售，而2014年国内房地产销售处在滑坡状态。统计数据显示，2014年商品房销售面积120649万平方米,同比下降7.6%；商品房销售额76292亿元,同比下降6.3%。受此影响，半年报主要上市房企毛利率普遍下降。以保利地产为例，尽管半年报营收同比增长30.24%，但由于毛利率同比大幅下降3.7个百分点，毛利的增幅只有16.96%。在另一个例子当中，首开股份半年报毛利率有去年同期的45.22%降至35.33%，降幅高达9.89个百分点，结果是尽管报告期营收同比大幅增长66.33%，但毛利的增幅只有不到30%。进一步说，由于前期为应对楼市下行风险房企普遍采取增加资产负债表少数股东权益这个财务杠杆，以至于在其对应的利润表少数股东损益相应大幅增长的情况下，本公司股东净利润增幅微不足道。上述例子当中，保利半年报少数股东收益同比激增112.83%，所以本公司股东净利润的增幅只有2%。首开半年报少数股东收益同比激增221%，导致本公司股东净利润增幅仅为1.8%。

　　但是，我想说的是，正是出于房企会计核算的特殊性，因此不能按照利润表来判断其业绩成长性，而应当按照资产负债表、现金流量表以及会计报表附注提供的相关数据加以前瞻性地分析。比如说，新城控股半年报显示预收账款较年初大幅增长51.52%，下半年竣工面积是半年报竣工面积的3.59倍。鉴于主要房企半年报预收账款普遍大幅增长，从递延1.5年-2年确认营收的角度看，地产股未来业绩成长性十分出色。投资是预期行为，重要的是前瞻性，是未来成长性预期。《圣经》上讲：手扶住犁头往后看的人不可以进天堂。

　　其次，许多分析指向上半年房企债务率过高，但真实情况是，剔除预收账款（剔除的理由是预收账款其实是孳息资产，而不是表观的付息债务，尽管暂时在负债一侧加以列报）后，大多数房企债务率普遍处在良好水平，并普遍下降。例如保利半年末负债合计3249亿元，剔除1656.4亿元预收账款后只有1592.9亿元，真实资产负债率只有36.7%（剔除前高达74.86%），比年初下降6.42个百分点。谁说房企在加杠杆，这分明是在降杠杆嘛。

　　第三，几乎所有针对房企半年报业绩的负面评价都忽视了现金流量分析。由于现金流量表采用的核算原则是收付实现制，因此它所反映的当期企业经营情况更加真实。以首开为例，上半年销售活动收到的现金214.97亿元，是同期营收的1.73倍。保利上半年销售活动收到的现金889亿元，是同期营收的1.6倍。

　　总之，半年报分析是个技术活，不能简单地望文生义，而必须尊重会计准则进行深入细致地分析。因望文生义而得出的结论，不仅会误导投资者，也足以误导政策。