张平：信贷调整露端侃，房地产会变天吗？

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　　前几日，融信中国以110亿天价拍下上海内环一块住宅用地，此举立即刷新了全国土地成交史上的纪录。对此，业内人士担忧，融信在静安高价拿地是“艺高人胆大”，面粉贵过面包价格，光楼板价格也要超过15万元/平方米。事实上，在当前资产荒的大背景下，高价拿地房企比比皆是。

　　就在稍早之前，曾说过不再拿地的融创中国董事会主席孙宏斌，实际上近三个月来仍未停下储备土地的脚步。据不完全统计，融创今年六月份以来，在天津、西安、宁波、杭州等二线城市拿下了22幅地，其中也不乏高成本地块。

　　面对近期一二线城市地王颇出，房企拿地成本居高不下的现象。监管层和金融机构已经意识到风险的存在，就在融信拿下上海这宗高价地之后的一周，上海方面马上叫停了四块土地出让。更有银行下发通知，要求原则上不再支持高价地、异地、纯商业体和别墅项目。

　　自去年以来，楼市被视作资金的避风港。随着央行降低首付比、调整房地产交易环节中税收等利好政策出台，大量资金涌入楼市。根据央行披露，今年7月人民币贷款增加4636亿元，其中，住户部门贷款（主要为住房按揭贷款）增加4575亿元，占比几乎接近100%。

　　而笔者则认为，本轮房企高价拿地的浪潮涌动离不开宽松的货币政策。因此，一旦政策转向、信贷收紧，土地市场的狂欢将嘎然而止，拿下高成本土地的企业，日子恐怕会不好过。现在对于普通民众来说，大中型房企拍出高价地早已不是啥新闻，而是房企争当地王背后的庞大资金是从何而来的呢？

　　其一，房企开发贷款，这类企业通常具有国企或央企的背景。与按揭贷款一样，开发贷一直是房企获得资金的主要模式。据国家统计局数据，今年1-7月，全国房地产开发投资55361亿元，同比名义增长5.3%；其中，住宅投资36981亿元，增长4.5%，住宅投资占房地产开发投资的比重为66.8%。

　　其二，通过“定向增发”的方向来获取资金。不少上市房企采取定向增发获取资金。统计显示，2015年以来，上市房企实施了60个项目的定向增发，实际募集资金2513亿元，其中近乎一半的定增项目由大股东参与认购。

　　其三，发行公司债券来融资。如今发公司债也成为房企获取资金的重要渠道，其发行成本正持续走低。据克而瑞监测，2015年至2016年上半年，50家房企公司债的发行规模为4606.95亿，平均融资成本为4.95%；5年期以上平均融资成本低至4.52%。

　　现如今，能够获取便宜资金的，依然是大型房企。克而瑞数据显示，公司债发行规模前10的房企以大规模民营企业为主，富力地产、恒大地产、万达商业位列公司债发行规模前3名。

　　但笔者却觉得，政府鼓励房企发行公司债来持续房地产业，透支了房地产未来的发展，而市场上钱一多了，开发商只能冒险去拿地，这些都扭曲了市场发展，引发人们的担心。

　　现在状况是，不仅是大型房企利用获取廉价资金的便利优势抢当地王，就连不少中小型房企也按捺不住，从而使全国地价不断刷出新高。对此，政府和银行联手的新一轮楼市大调控就要开始。那么，房贷政策将要被调整，内地楼市会变天吗？

　　首先，一二线城市楼市泡沫本身就根基不固，稍有风吹草动，就会出现调整。现在一线城市的土地楼板价都要买到数万元甚至十几万元/平方米，面对动辄五六百万以上的房价，不仅是中低收入阶层“望房兴叹”，就连高收入群体也自叹买不起。近期一位银行高管担露，自己即使年薪40万元，也无力在一线城市购置房产。

　　显然，在这种严重脱离当地居民购买力的情况下，中国一二线城市的房地产泡沫已经恶化严重。之所以本轮地王和房价泡沫还能够催生，这离不开政策和信贷在后面的苦撑。一旦政策转向、信贷收紧，投机者观望情绪出现，房地产上涨势头马上会得到遏制甚至拐点将至。

　　再者，当前中央对楼市的政策是，对一二线城市的房地产是“降杠杆”，避免系统性金融风险的发生，对于三四线城市房地产是“去库存”，不同地区采取的是“差别化调控”。

　　而那些所谓的一二线城市的新晋“地王”资金的大部分都是通过各种渠道融资而来，所以，只要政策转向，信贷收紧，土地市场泡沫就难以持续，从而会影响到商品房市场。

　　再者，随着政策转向和信贷收紧，那些争当地王的大中型房企日子不好过，可能后面会被迫亏本降价促销。据资料显示，由于之前由于频繁的“加杠杆”，使上市房企平均负债率高达70%以上，有的甚至超过了80%。在这种情况下，只要货币政策稍有收紧，房企就会面临资金链断裂的窘境。届时为了收笼房款，降价促销或将成为房企的“新买点”。

　　信贷调整露端侃，房地产会变天吗？这种可能性极大，因为本轮房地产泡沫被吹起，主要是政策支持、信贷宽松，否则上半年新增信贷中的40%流向房地产业，但是这样靠超发货币推砌了起来的泡沫，只能是“外强中干”。只要原来那些有利的政策发生转变，那么这样的泡沫就马上会被破裂。中国一二线城市的房地产泡沫已到了非常严重的程度。