刘晓博：上海楼市，风暴或将来临！

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　　今天（8月25日）中午，一个大消息突袭楼市：据多家媒体报道，上海为控制房价，正在酝酿力度空前的限贷大招。

　　据报道，可能出台的政策有以下要点：

　　1、收紧银行贷款政策，以控制土地融资。

　　2、调整购房贷款政策，购房认房又认贷。

　　3、首套房首付比例提高至五成，凡有贷款记录的不管首套还是二套首付均为七成。

　　4、对于部分购房者，可能有基准利率上浮10%的举措。此外，新政或将从9月1日开始实施。

　　值得注意的是，上述传闻尚未得到官方确认。

　　那么问题来了。上海出台新一轮调控政策的可能性大吗？假如上述政策属实，将对楼市产生什么影响？我的看法如下：

　　1、个人认为，上海很有可能会出台新一轮调控措施。在今年的“3.25新政”里，上海出台政策的力度不如深圳（深圳从4月1日开始，二手房交易税几乎翻倍）。再加上此前上海房价上涨幅度没有深圳高，所以新政以来上海地王叠出，尤其是可售楼板价跟周边二手房的比价关系，比深圳夸张很多。静安中兴社区14.3万元楼板价的地王出现后，上海官方压力肯定很大，加码调控措施是有可能的。

　　2、如果上述限贷措施属实，则力度不可谓不大。其实质就是为上海楼市降杠杆，而且是从购房者角度去降，这个思路应该说是对的。而且这些措施显然有打击“利用假离婚，多次贷款购房”的意思。比如一对上海户籍的夫妻，已经购买了两套房子，现在假离婚，将房子集中到女方名下，然后由名下无房的男方申请贷款。按照新政，只要男方此前有贷款购房记录，再次购房都要首付7成。

　　3、上海的措施如果出台，相信在一线城市和强二线城市里，会有城市跟进。其结果是，把资金赶到没有限购限贷的二线城市里，比如天津、成都、重庆等地。

　　4、我刚刚在本栏目中发表过《北上深，房价或将失控！》一文，对三大城市住宅供应量不断减少表示了忧虑。要么增加供应，要么减少需求（降杠杆，可以抑制需求），否则北上深房价真的会失控。当然，最好的办法是两招并用。

　　5、现在一些地方政府为了回避舆论的压力，干脆减少或者暂停住宅用地的转让，表面上看减少了地王出现的几率，事实上却造成了供应的短缺，为以后房价飙升埋下了伏笔。对此，应该有一个说法。

　　6、由于中心城市拥有优质的公共资源，人口和资金增量显著，所以房价长线继续可以看好。短线来看，随着政策不断收紧，房价波动的风险在加大。对于上海这种城市，内环线以里的房价上升到20万元一平米只是时间问题。当然，20万元来得越晚越好，最好晚于人均月收入2万元。电影《让子弹飞》里有句名言：“步子太大了，会扯着蛋”，这话很适合楼市。