张平：炙热房地产市场是可怕的定时炸弹？

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　　现如今，在整个中华大地上，不仅有秋老虎到处肆虐，引爆热层层热浪，热得人心发慌。更有那炙手可热的房市，搅得小老百姓觉得心神不宁。根据国家统计局发布的最新数据显示：7月份中国70个大中城市房价指数连续10个月延续涨势，且涨幅进一步扩大，新建商品住宅价格同比上涨的城市个数也有所增加。

　　实际上，在经过2015年初以来的房价飞速上涨之后，不管是从房价收入比，还是租售比上看，中国的房价已到了让普通百姓“望房兴叹”的高度。普通家庭离圆上住房梦似乎已摇不可及。

　　现如今，除了土豪、明星大腕、贪官污吏和炒房客可以“任性购房”之外，普通百姓只能是集中两家三代毕生倾囊之力当房奴，或者因无力缴纳首付款而“五内俱焚”。特别是，近期又爆出不少地方地王频出，面粉贵过面包价，楼面价动辄几万、十几万也已经是“新常态”。这更让持续观望的众多刚需们又一次遭受火一般的煎熬。

　　纵观本轮房价的大涨，主要是去年初，决策层为了“稳增长”，而对楼市出台了一系列利好政策。如解禁多套房限购，在商贷和公积金贷款利率、首付方面实施宽松政策等举措。目的是以此催化楼市消费热潮，消化掉多年来积累的三四线楼市库存。但政策的效果是，一二线城市出现楼市热销场面，而三四线城市依旧面临库存难以化解的压力。

　　现在很多人会问，政策原先设计的剧本，咋会到了市场上就演绎出情形完全不一样的结果呢？笔者认为原因有二：一方面，中央“因城施策”的决策，到地方政府层面上，根本没有得到落实。也就是没有根据不同线际城市的特点来实施有针对性的楼市去库存之策。

　　另一方面，各地所推出的去库存政策，并不是按照市场规则，让楼市依靠最为有效的降价促销，以价换量来消化库存，而是动用行政手段，采用购房补贴，甚至是降低首付比例，忽悠百姓们在高位接盘。这就导致部分城市经历了新一轮疯涨后，即使重启限购来“制动”，也难让楼市降温。而三四线城市房价有了死杠虚高房价也不松口的底气，去库存愈加艰难。

　　现在的状况是，没有库存压力或压力较小的一二线城市可能走向失控的虚热，仅是北、上、广、深等一线城市房地产市值就可买下半个美国。而存在库存压力的三四线城市依然背负着难以解套的压力，多数三四线城市仅存量房去库存就需化费3-5年。显然，市场的反映并未能按照政策原先设计的节奏去走。那么若是房价泡沫一直恶化下去，会对中国经济和金融产生啥影响呢？

　　首先，高房价对中国经济总体上“弊大于利”。虽然房地产市场的产业链条比较长，保持房地产市场的热度对促投资、保经济，且有重要的意义。但是，凡事都有两面性，畸高的房价会推高整个社会经济的运行成本。而一个干实体一年的盈利赶不上在房市上炒两套房赚的多的怪现象显然是不利于整个社会经济健康发展的。

　　当大多数民众的幸福感被一个楼市泡沫消解殆尽时，这个行业的高烧所侵蚀可就不仅是人们的钱包那么简单了。更何况当高房价榨干了人们的血汗之后，势必影响人们未来十几甚至几十年的正常消费，这种由楼市独享消费的畸形结构，只能让整个经济走进死胡同。

　　再者，中国楼市不平衡的结构，使部分城市去库存难度加大。一二线城市房源被抢购一空，而三四线城市的“去库存”压力越来越大。反观三四线楼市、尤其是中西部地区的三四线楼市，大抵以人口净流出城市为主。这些城市对于本地人的吸引力降低，更难吸引外地人口，上一周期积累的楼市库存很难卖出去。在此情势下，降价、补贴、就地落户的城市化、以及政府购买作为经适房的努力也很难从根本上去库存。

　　最后，楼市泡沫存在着系统性风险隐患。对一二线城市而言，靠高杠杆来支撑的“地王”绝非利好，各地城市的限购之策力度仍需加强。否则，热点楼市的虚热也可能会给下一经济周期带来库存压力。更重要的是，资本过度聚集于楼市，也使实体经济缺金少银，不利于产业转型升级。而楼市资本积累过度，也容易造成过度加杠杆并引发系统性的金融风险。

　　现如今，部分城市的房产市场已疯狂到近乎失控。其实，过热的房地产市场是个可怕的定时炸弹。高房价不仅会榨干人们的血汗钱，挤压民间消费，不利于经济发展。还会使中国房地产结构产生严重分化。更关键的是，房地产在加杠杆的同时，也在进一步助推房地产泡沫，这较易引发系统性金融风险。