肖磊：房地产市场的繁荣有可能戛然而止

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　　每一个时代，都有其代表性的消费需求，这种需求的扩大和释放，会造就一大批企业和传奇人物。

　　过去一百多年里，美国作为资本主义和市场经济持续壮大的代表，曾诞生过钢铁大王卡内基、汽车大王福特、石油大王洛克菲勒。

　　如今，一方面是华尔街为代表的金融家赚取着更大的利润，另一方面也有像微软、谷歌、苹果等等为代表的新经济的崛起。

　　从全球趋势看，消费需求逐渐从简单的原材料和工具化需求，开始转向对金融、精神、信息、美感、体验等的需求。

　　跟美国相比，由于中国市场经济的发展非常特殊，钢铁、汽车、石油、电信等领域，几乎一直被“国资”垄断，中国并没有在三十多年来的市场化大潮中，诞生钢铁大王、汽车大王和石油大王等。但随着城镇居民住房市场的放开，中国却诞生了不少的地产大王。万科王石、恒大许家印等，就是其主要的代表。

　　万科在诸多房企里面，是非常特殊的一个企业，很多投资者并没有把万科当做国企来看，在合理的制度安排和王石的带领下，万科的活力和效率甚至高于诸多民营企业。

　　很长时间里，买入万科被认为就是代表“价值投资”。类似的上市企业，在钢铁、石油、电信等国资占比极高的行业基本找不到。再加上因审批制等限制，互联网和科技股的兴起，并没有被中国资本市场接纳，投资者在国内无法买到腾讯、百度、阿里巴巴等企业。资金的流向实际上不约而同的聚集到了房地产领域。

　　不管房地产市场已经到了什么阶段，在中国，它似乎依然是最“值得”买入的行业。2016年7月，万科企业股份有限公司凭借2015年度1843.18亿元（293.29亿美元）的营收首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位。作为一个纯粹的以房地产开发为主的企业，能杀进世界500强，也只有中国房企能够做到。

　　更牛的是，按照深圳近期出台实施的《关于支持企业提升竞争力的若干措施》及其《实施细则》，今年首次进入世界500强的万科可以拿到市政府3000万元奖励。

　　看到没，这完全是赢家通吃的逻辑，3000万奖励对万科来说只不过是锦上添花，但对于成千上万个微小企业来说，或许能救命。房地产市场的发展和壮大，反过来看，是整个消费需求和产业政策扭曲之下，自我加强和自我实现的过程。

　　目前中国住宅类房屋市值已经是GDP的3.5倍，跟20多年前日本房产泡沫最高时旗鼓相当。然而，如果你手上有巨额的可投资资金，你会买什么，买银行理财？买几十吨黄金？还是买几家高科技公司？这些选择都是可以的，但不足以吸纳诸如“宝能”这样巨量的、必须要追逐高流动性、高回报的资金，否则根本无法满足前端兑付需求。买万科对于这类投资者来说，是再好不过的选择。

　　“宝能”买万科并不应该成为市场关注的焦点，但王石的过激反应，给“万科股权之争”带来了巨大的不确定性，并且让整个市场抓住了各自“期待已久”的机会。诸多以炒热点为生的投资者看到了万科股价波动的空间，万科的竞争对手看到了“阻击”万科的机会。

　　后来恒大的介入，并没有给万科带来一丝正面消息，并加剧了市场对万科股票的炒作。这种波动不仅损害了万科的品牌和声誉，而且在很长时间里会影响到万科实质性的业务。

　　近日万科A发布2016年半年度报告，其中提到：由于股权事件至今尚未妥善解决，公司运营受到影响，包括新的土地项目获取受阻，合作伙伴和客户信心受损，团队稳定性受到冲击等方面；截至目前已有31个合作项目因股权问题而被要求变更条款、暂缓推进或考虑终止合作。

　　万科半年报公布后不到三天，标普将万科评级前景展望从稳定下调至负面，确认为BBB ，距离BB 垃圾级只有两个级别。这意味着万科将在与金融机构以及各类合作伙伴的合作当中，要付出更高的成本。

　　另外，二级市场对万科的炒作实际上远没有结束，为了频繁的高抛低吸，炒家们不断的释放各类信息，致使万科股价暴涨暴跌成为常态。一些长线投资者难以经受住这种波动，逢高减仓现象较为明显，这对于一家一直以来享有良好声誉的企业来说，其影响是巨大的。巴菲特有这样一句名言：要赢得好的声誉需要20年，而要毁掉它，5分钟就够！万科耐以生存的文化和精神，正在被摧残和颠覆。

　　万科复牌以来，尽管国内各类投资者依然在忘我的炒作当中，而英国安本资产已抛空了所持万科股票。外媒数据显示，投资基金和投资顾问们持有的万科A股占流通股的比例已经从去年12月份的19%降至7.2%。其中最主要的原因是，战略投资者对万科旷日持久的控制权争夺充满了不极大的确定性。

　　这个道理谁都懂，但中国市场似乎没有更好的资产可以供投资者投资渠道，国际投资者之所以加速抛售万科股票，是因为有更好、更安全、风险更低的资产可以选择。

　　如果许家印是因为看好万科或为了抓两个涨停板而购入万科，那你就大错特错了。上市房企半年报显示，从销售额看，万科依然位居第一，而恒大以1428亿元的销售额居第二。恒大和万科的房企“一哥”之争，可能很快就要画上句号了。

　　恒大通过持股万科，不仅让万科股权之争更加复杂化，可能会致使万科管理层在更长的时间内无法专注于业务，甚至管理层集体出走都是有可能的。经此一役，恒大在品牌和业绩上超越万科已没有太大的难度。

　　中国的房产江湖，跟中国的互联网江湖一样，将会有讲不完的故事，我们如今极力关注的“万科事件”，是中国房地产市场最为“精彩”的故事之一，但既然都是“故事”，终究会有结束演义的那天。就像人们现在回忆美国的钢铁大王一样，未来也会回忆中国的地产大亨。

　　中国地产行业的疯狂，建立在中国经济突飞猛进，同时诸多行业对民营资本没有开放，以及民众投资、居住需求加速增长和集中释放的近十多年。但随着供应量的提升，真实购买力的停滞，中国房地产行业的需求已经完全转向由信贷主导的阶段。“万科事件”，将是中国房地产市场大转折的标志。

　　2016年上半年全国规模以上工业企业利润总额3万亿 同比增长6.2%；房地产方面，截至本月22日，75家房地产上市公司发布了2016年上半年业绩预告，这些公司预计净利润同比增长约41%，是规模以上工业企业利润增长速度的6.6倍。

　　上半年国有企业利润总额1.1万亿元，其中房地产贡献的利润同比增幅最大，而石油、化工和石化等行业实现利润同比降幅较大，钢铁和有色等行业亏损。

　　2016年上半年，仅前十大房地产商的销售额，就达到1万亿元，相比2014年同期翻了一倍，而社会零售总额只增长了24%。由信贷刺激需求，由房价拉动经济的逻辑再次被加强。但这真的能持续吗？

　　美国按揭贷款余额从1997年至2007年十年间增长了2.8倍，而后次贷危机爆发。美国按揭贷款余额2007年创出历史最高的10.6万亿美元，至今已回落至9.5万亿，可见连美国这样靠信用立国的市场，其信贷持续推动房价的逻辑也难以成立。如果不是美国经济近几年来的复苏，失业率大幅走低，需求根本支撑不了美国房价。

　　中国购房贷款从2006年至今已增长超过7倍，目前购房贷款余额达到15.4万亿（约2.3万亿美元）。看上去美国按揭贷款余额是中国购房贷款余额的4倍，但美国人均收入超中国10倍，人均GDP是中国的8倍，更主要的是美国购房贷款利率极低，其民众对债务的承担能力远高于中国。

　　中国购房贷款的高速增长，只有两种可能的结果，要么等发生规模性违约事件的时候，被动削减和停滞；要么就是赶紧主动往下降，控制节奏，但目前看主动控制的可能性不是很大，因为还没有出现能够影响房贷政策的风险事件，来阻止政府和银行这么做。用信贷刺激房产消费的任务可能还将持续。

　　房地产市场本来的任务可能是要以适当的增长来托底中国经济，给中国制造业和实体经济的转型赢得时间，但目前看似乎成了中国经济的救命稻草和“光明”出路。

　　实际上道理很简单，企业主和高净值人群握有巨额的现金，要么买房、要么买房企股票，而后房企再高价拿地、高价卖房，银行再拼命放贷，其他信贷和资管领域只好拼命的接受房产抵押，把房产继续强化成最优质的资产。从实体到金融，完全变成了围绕房子展开的资本游戏。

　　但无论如何，从各国房地产市场的调整来看，房地产行业出问题，不是一个缓慢的过程，而更多的是，在高潮当中，戛然而止，不会给你充分的准备和思考时间。你只能回过头来感叹和低下头去承受。