易宪容：中国炒房者能够从全球炒房市场退出吗?

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　　昨天刚从多伦多回国。这次去加拿大，印象最深的事情就是中国的炒房者了。中国的炒房者不仅把中国的房地产市场炒得房价疯狂，这种房价疯狂而且持有了十几年，也把全球房地产市场炒作得疯狂。昨天回到北京，家里附近的不少圈占多年的土地已经开工了，早几年十分荒凉的地方已经挖出不少大坑，其门口建立起了一个又一个漂亮的样板房。北京房地产的炽热从去年下半年又全面开始，因为房价又在上涨。

　　同样，北京的情况是这样，中国的情况是这样，多伦多的情况也如此。多伦多许多地方都在大兴土木，房地产建筑与房地产交易的炽热也不亚于北京。我出外散步，不少建筑工地热火朝天，正在交易的住房随处可见。但是这些正在交易的住房与早几年有很大不同，所交易的住房只要挂牌出来，极短的时间内就会成交或都处于已经卖出的状态。而前几年，至少要挂牌许久。

　　当然，当前加拿大人十分关注的房地产市场是温哥华。因为，从8月2日开始，温哥华地方政府将对外国的购买住房者征收15%住房交易税。这种政策的出台，不仅市场在关注政策出台后会如何反应，而且我国的政府外交官员也就温哥华就外国购买住房征收15%房地产交易税发表言论，认为这种征税不合理，会严重影响中国在温哥华的留学生购买住房，这些税收政策是对中国留学生的歧视政策。不管这是有心还是无意，中国政府的外交官到温哥华后，也对房地产市场如此关注，可能与在中国所形成的惯性思维有关。即政府不应该用房地产税收政策去影响住房投机炒作者。至于温哥华的房地产税收政策对房地产市场的影响如何，时间就是最好的证人。

　　这也让我想到一个问题，即中国的住房市场之所以持续的升温炒作，房地产泡沫持有地吹大再吹大，最为重要的原因是与中国政府的房地产政策有关，与政府的思维模式有关，与中国炒房者认为中国政府不会让房价下降有关。所以，对于中国的住房投机炒作者来说，在政府的思维模式下，住房无论如何炒作都可无往无不胜。这就是国人这十几年来能够暴富的经验总结，所以不仅国内的炒房会越来越疯狂，而且这种疯狂早就延伸到全球各国房地产市场。

　　在这次旅途中，无论是在机场还是在飞机上，凡是往返中国的航班，90%以上是中国的居民。其比例之高及人数之多无以复加。比如，在北京过边防核查，以往过关都会畅通无阻，几分钟就过。但是这一次竟然等上近一个小时，因为整个边检大堂涌满了人流，真是人山人海。中国居民外出，有旅游的、留学的，更多的是借助旅游与留学海外投资的。比如，在飞机上就有几个人在谈论购买住房的事情。我就听到一个留学生样子的小伙子，他在告诉同伴在多伦多购买两套住房是如何出租的。其谈得十分火热。

　　可以说，当前全球不少国家的房地产市场火热，基本上都是中国居民炒作所造成（不管承认不承认，事实就是这样）。只要中国居民涌向这些城市，房地产市场多数都炒作得火热。但是有些地方炒作了起来，有些地方没有炒作起来。比如，同样是加拿大，除了温哥华及多伦多及少数小镇的住房市场被中国居民炒作的火热之外，其他地方也是中国居民涌入购买住房，但房价还是没有炒起。比如我去年去过温尼伯及渥太华，这些城市中国居民住房炒作也不能算不严重，不少大学城周边的住房都会让中国留学生买了，但是这些城市的住房价格没有让中国留学生及中国居民炒作起来。估计这些地方房价没有炒作起来，不仅与当地的经济条件有关，也与炒作者的炒作实力有关（这也中国三四线城市的情况一样）。

　　而温哥华与多伦多之所以不同，在于这两大城市的特点。温哥华是离中国距离较近，而且居住气候相当宜人。多伦多则加拿大的经济中心。所以不仅中国留学生涌向这些城市，而且中国居民的移民都涌向这里。目前在多伦多的留学生就达到10万以上，中国的移民在多伦多随处可见。可以说，无论是中国留学生及最近中国移民基本上都是中国这十几年房地产繁荣最大受益者，他们国内炒作获益最大。所以他们出国轻易地就能够把国内经验带到国外。

　　特别是这些人到国外，看到当前全球金融市场利率是不仅处于历史最低状态，也远低于中国市场利率，对于这些人都能够炒房无往而不胜的中国居民来说，全球金融市场利率如此之低对他们炒房来说更是天赐良机。所以，他们看到全球金融市场的条件如此之好，全球许多的城市的房价如此之低（与中国一线城市的房价相比），中国的涌向全球住房市场炒作也是自然。而房地产市场经过一段时间炒作，让房价上涨启动，这样好的金融市场条件很快就会把一些城市的房价炒上去。比如伦敦、香港、悉尼、墨尔本、温哥华、多伦多等城市，当中国居民涌向这些市场时，房价很快就疯狂上涨。特别是当伦敦、香港、澳大利亚等出台限制炒房的政策后，更多中国居民涌向了加拿大的温哥华及多伦多。

　　中国炒房可以短期内让社会的财富向少数人聚集，让中国收入分配越来越不公，但是在现代文明社会的国外政府，这种情况的恶化一定会引发绝大多数人的不满，如果政府不能够回应民众的要求，民众就会用投票的方式来改变政府。比如，伦敦、澳大利亚及温哥华不得不推出限制外国居民购买住房的政策。这对房地产市场价格一定会造成巨大影响。

　　比如，温哥华加收15%交易税。该政策出台，8月以来，大温哥华地区大部分的房价都出现了大幅回调。根据温哥华之城网站的数据，温哥华当前的房屋均价为110万美元，在过去28天下降20.7%，较过去3个月下降24.5%。而且住房的销售也下降90%。至于这种情况会延续多久，还得看温哥华政府对遏制房地产泡沫炒作的决心，如此政策继续跟上，把投机炒作挤出市场，房地产市场预期逆转，那么房价的重大调整是必然。在这种情况下，已经进入的中国炒房者能否退出市场是相当不一定的。温哥华是这样，估计炒作全球房地产市场的情况也会如此。