张平：史上最贵地王诞生背后蕴含啥危机？

牛博网

　　8月17日，上海土地市场又爆出“地王”消息—位于静安中兴社区的两幅住宅地块引来18家企业竞拍，最终以110.1亿元的总价被融信夺得：楼板价达10.03万元/平方米，溢价率139.35%，可售面积楼板价高达14.3万元/平方米。该地块被称为中国土地成交史上最贵地王，据预测未来项目售价将超过15万元/平方米。

　　早在7月末，融信就以总价31.55亿元，楼面价52840元/平方米，拍下杨浦新江湾城NO91101单元A4-01（B3）地块。按照业内估计，剔除公共设施、保障房和自持部分，可售部分实际楼板价在8.5万~9万/平方米，那么该项目未来售价将超过10万元/平方米。自2016年以来，该公司先后在土地市场上斥资超过230亿元，在上海、杭州等地拼抢地王。

　　面对融信一举获得“史上最贵地王”的桂冠。业内人士惊呼，融信高价拿地，真是“艺高人胆大”。更有专家指出：今年3月上海出台最严房地产新政“沪九条”，虽起到一定效果。但从诞生“最贵地王”的个案来看，上海楼市调控与公众期待还有一段距离，至少还没有合理解决土地问题。

　　实际上，融信中国这次高价拿地也是存在很大风险的。一方面，融信不惜提高负债率来“跑马圈地”，很容易造成资金链断裂。2012至2015年，融信中国资产负债率分别为86.71%、91.79%、96.74%和85.42%。

　　另一方面，之前中央提出“抑制资产泡沫”的警告，意味着接下去大水漫灌不可持续，并且相应的城市还会出台一些限制性措施，批量的地王项目有可能因此而陷入困局。那么，融信争当“史上最贵地王”的底气从何而来呢？

　　首先，对于融信来说，现在一二线城市房地产资源稀缺，各家房企可售面积都不宽裕，如果不在上海拼命拿地，会面临退出的风险。在上海的单一房企可售面积基本都在20万平方米以下，这次参加土地拍卖的18家房企全部可以销售的面积加起来只有100多万平方米，仅相当于上海一个月的销售量。现在，各大房企面临无米下锅窘境，不拿地只能退出上海滩。

　　再者，房企对未来一二线城市的销售充满信心。城市分化加剧使得房企的投资价值趋同，三、四线去库存难题依旧，房企不得不将投资重心调整至一、二线。加之国内融资环境宽松和今年上半年销售良好，客观上为房企拿地提供了强有力的资金后盾。

　　最后，“史上最贵地王”未必是“史上最贵房价”。融信高价拿下这个地块的楼盘，未来楼盘的售价或在15万元/平方米，而在几年之前，上海就有楼盘售价20多万/平方米。从这个角度来看，“史上最贵地王”会有开发风险，但完成销售的机会不是没可能，毕竟在一线城市能买得起豪宅的人终究还是有的。

　　现在有一种流行的说法：土地市场是通过“招拍洼”竞标的形式出让，完全处于市场化的环境之中，某些开发商既然愿意一掷千金，高价拿地，可任其为之。

　　不过，笔者认为，中国的土地市场并非完全市场化，一方面政府控制了土地的出让数量和规模，人为造成了地价的稀缺性。另一方面，具有国企背景开发商不计后果加杠杆，不仅对民营房企产生挤出效应，还会增加金融风险。那么地王的频频出现，对于当前的中国经济有啥危害呢？

　　其一，经济下行的压力仍然很大，其他行业特别是民间投资断崖式的下降，而且M2和M1之间有巨大的剪刀差，过多的钱都趴在企业活期账户上，都准备在房地产领域投机一把，这种心态可能对未来的经济发展是非常危险的。因为这会使中国经济结构更加失衡，资产泡沫愈加膨胀，金融风险持续恶化。

　　其二，一二线城市地王频现，说明了我国目前正面临着“资产荒”，不管是普通公众，还是开发商，都存在一个恐慌心理，是资产配置荒，资产配置难。为了降低不良率，就连银行也将贷款重心移向中长期居民房贷业务。

　　地王现象的实质就是房企从银行低息融了很多钱，无处可投资，只能大家一起拼抢过一线城市房地产这个“独木桥”，生怕错过最后的资产配置机会。所以，地王越昌盛，房产愈繁荣，中国的实体经济就陷入于危险之中。

　　其三，自去年以来，我国央行实行了较为宽松的货币政策，但是尽管货币极度宽松，但真正流向实体经济的资金占比很小。今年上半年我国新增信贷规模却创出7.53万亿的天量，但GDP的增速仅有6.7%，大量的信贷资金流向了以房地产市场为首的虚拟经济领域。所以各地地王越猖獗，越说明我国的信贷结构正在持续恶化，货币超发对经济的拉动作用也越来越衰退。

　　史上“最贵地王”已经被融信创造出来，估计纪录后面还会被突破。在地王们看来，在资产荒的背景下，只要能在一线城市争当新地王，不仅可以解放旧地王，而且还可以稳赚不赔。但是，中国近期地王的频现，更加显示了实体经济恶化，货币政策失衡，金融泡沫积骤。这对于中国经济却是危害重重，极为不利。