张平：中国居民房贷杠杆率 算不算高？

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　　最新数据，7月人民币贷款增加4636亿元，分部门看，住户部门贷款增加4575亿元，其中，短期贷款减少197亿元，中长期贷款增加4773亿元。可以说，当月居民新增房贷代替了企业部门的新增贷款需求，成为拉动新增贷款的唯一决定性力量。

　　对此，业内普遍认为，居民中长期贷款增长与房地产销售增速较快有关，也反映了在资产荒的背景下，银行不得不加大对居民住房按揭房贷的投入。但以新增房贷大规模增长为代表的居民加杠杆实在隐患不小。

　　与居民房贷“挑大梁”形成显明对比的是实体企业的融资需求依旧惨淡。7月企业部门贷款竟减少26亿元。而专家们的解释是，企业部门贷款减少，一是因为当月M1同比增长25.4%，说明企业手中资金比较充裕；二是受固定资产投资增速持续下滑的影响，企业部门融资需求也在下降。

　　纵观7月份贷款数据，笔者觉得：明年中国经济增长将面临挑战。从上半年的经济增长形势看，6.7%的GDP增速主要依靠房地产和基建拉动，而信贷资金都涌向居民住房贷款并进一步推升房价。鉴于当下，房地产投资和基建投资增速正在下滑，今年第四季度以后的经济形势并不乐观。

　　现在业内对中国房贷杠杆是否过高存在着严重分歧。有专家认为，截至上半年，中国房贷存量为16.8万亿人民币，占GDP总和的24%，与日美相应指标有一定的差距——日本这一数据在90年代在30%以上，美国2007年房贷占GDP比率为73%。综合来看，中国居民部门的加杠杆率并不高。

　　但也有学者指出，2012年以来中国经济增速持续下行，但居民房贷却迎来爆发式增长，从2011年不到1万亿美元，并在2014年超越日本，2015年则超过2万亿美元大关，2016年有望接近3万亿美元，可谓“超日赶美”。而急速增长的房贷正在超越居民的偿付能力，边际杠杆已近极限，地产泡沫值得警惕。

　　那么中国的居民房贷杠杆算不算高？若按国际标准，存量房贷占储蓄的比例（29%）或占金融资产的比例（15%）等指标进行测算，并与西方国家相比，我国居民房贷杠杆率并不高。但笔者认为，宏观面上的指标判断和简单横向比较，无法反映诸多结构性问题，中国居民房贷杠杆结构性风险正在悄然降临。

　　首先，中国与美国、日本相比，在社保覆盖水平和均等化程度上，差距很大，中国居民未来支出和不确定性支出要远高于发达国家。同时，居民可支配收入（包括务工收入）增幅已从2012年的10%以上降至目前的5%-8%，经济疲软或将继续拖累居民收入增长。实际上，我国城镇化率很难达到美日70%-80%的水平。所以，房贷占GDP的比重等指标不能简单的与发达国家相比较。

　　再者，房贷时间分布不均，增量房贷风险大。2009年，我国房贷余额仅4.76万亿元，这一数字在今年6月份达到16.4万亿元，翻了4倍。尽管官媒仍坚持我国整体居民房贷杠杆率不高，但75%的房贷发放于房价快速上涨时期，近一半发放于2013年以后，即近期最快的两轮房价上涨周期。

　　数据显示，2013年之前的存量房贷，其风险已被房价上涨覆盖，但房价单边上涨近20年后，目前50个大城市房屋总价（219万亿元）已超美国的情况下，资产泡沫风险陡增。特别是去年初以来新增量房贷风险日益突出。

　　其三，房价快速上涨使大城市杠杆率偏高。2015年和今年上半年，楼市销售面积同比分别增长6.5%和25%，销售额增长14.4%和46%，新增房贷分别增长22%和96%，显示东部热点城市成交占比扩大、杠杆率快速提升，这是风险所在。

　　以深圳为例，2015年新增房贷是2014年的2.2倍，平均贷款成数为6.5成；今年上半年深圳个人房贷余额（9900亿元）相比2014年底翻了一倍。因此，若扣除三线、四线城市和部分二线城市30%左右的购房按揭率，大城市房贷杠杆率很高。

　　其四，“二次加杠杆”风险难以估量。今年初，央行为了促进房地产市场繁荣，对于首套房贷认定全面放松，首付比例低至二成，加杠杆受到鼓励。但即使是这样，付房贷首付在一线城市也要动辄数十万甚至上百万。于是，一些购房者正在通过信用和消费贷款，甚至通过变相的“首付贷”等，实现“二次加杠杆”。

　　而笔者认为，“二次加杠杆”等于是玩火，现在不仅是投机购房群体积极加杠杆，还有低收入人群也在加杠杆，因为房价太高买不起，只有高杠杆才能圆上住房梦。但问题是，如果未来房价回调和收入下行，这部分杠杆风险会急剧上升。

　　最后，全民快速“加杠杆”，在吹大房价泡沫的同时，也在快速推升金融风险。今年上半年，全国个人房贷占总贷款的16.3%，创历史新高，比去年同期提高2.1个百分点；上半年全部新增贷款中，个人房贷占41.3%，为2011年-2015年平均值的2倍，今年二季度占比更是超过50%；

　　究其原因，一方面由于制造业不景气，传统行业不良率快速上升，银行信贷投放开始向个人房贷领域转移。另一方面，房贷利率创历史新低，鼓励了加杠杆的热情。7月份全国首套房平均利率4.44%，再创历史新低，重点城市房贷利率在4.1%-4.3%之间，银行贷款结构正明显倾向于中长期个人住房贷款。

　　我国居民房贷杠杆高不高？如果按照国际算法，存量房贷占储蓄比例或金融资产比例，或者是存量房贷占GDP的比重来算都不高。但是如果我们分析一下居民的房贷杠杆结构和增长趋势，你就会发现这种加杠杆趋势不可持续，边际杠杆已近极限，房地产泡沫问题必须引起足够警惕。