张平：触发楼市“黑天鹅”事件因素有哪些？

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　　在过去的十多年时间里，房子是增值最快的资产，如果你多买了几套房，就相当于登上了一列开往财富金矿的高速列车，这是大趋势。而在2015年后，由于各城市房价开始分化，如果你 拥有一二线城市房产，那就相当于搭乘了财富升天的火箭。

　　随着国内部分城市房价泡沫的快速膨胀，一些专家指出，只要是泡沫迟早会破裂，房价也不可能永远涨下去。回顾最近的一次股市泡沫破灭经过，一旦杠杆被降低，或外围资金不再流入 房地产，那么中国楼市崩盘也为时不远了。而笔者总结了一下中国房地产泡沫逐步成长的四个阶段。

　　第一阶段（1998-2007年）将房地产完全市场化。1998年发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，主旨是停止住房实物分配，实行住房分配货币化。而之 前，城市居民的房子都是单位（工厂/政府机关/事业单位等）集资建造并分配的。

　　正是因为该《通知》指明城里人以后住房不会再有分配，要完全“用钱购买”，这使得中国人长期积压的潜在购房需求集中迸发。相对应的是，城镇化的加速，大批量的农村人（以大中 专学生和做生意的人为主）来到城市打拼并扎根于此，这无疑助涨了国内各城市住房的潜在需求。

　　在这段时间里，一个《中国老太太和美国老太太的故事》被国内媒体大肆宣传。故事的大意是，中国老太太几十年如一日的省吃俭用，等到攒够了买房的钱，没享受几年就“驾鹤西去” 。

　　而美国老太太在年青时候就贷款买房了，这套宽大的房子被她提前享受了几十年。就在临死之前，美国老太太还清了所有银行欠款，这是活得多潇洒啊！这个故事在很大程度上促进了国 内百姓贷款购房的热情。

　　第二阶段（2008-2013年）次贷危机之后，当时的中国政府本来有一次遏制房地产泡沫的的机会，但被4万亿投资及附带12万亿天量信贷计划而搁置，在住房投资需求及信贷剌激的双重叠 加之下，全国大中小城市都出现了普涨，一直到2013年涨势才开始分化。

　　第三阶段（2013-2014年）全国房价进入了盘整期。2013年之后，中国房地产开始分化。一二线城市进入一年多的盘整期，广大的三四五线城市因海量的房屋供应让房价不仅没涨，反而还 有所下跌，以致不少项目烂尾，这也是2015年底中央经济会议提出“去库存”的初衷。这是一个相对僵持的阶段。

　　第四阶段（2015年-至今）受到央行货币超级宽松，以及首付比例下调的影响，巨量的投资投机性需求进入了一二城市的房地产。今年上半年新增的7.56万亿天量信贷中有40%流入了房地 产领域。这一方面造成了国有房企频频拿地勇当地王。另一方面居民的中长期贷款占比急剧上升。当大量的信贷资金流向房地产后，中国的实体经济愈加萧条，上半年民间投资增速接近于零 。

　　如果中国的房价能够永远涨下去，那也无妨，苦的是社会底层的百姓，但问题是如果房价再像去年股市涨至5170点后，再拐头向下，疯狂之后是阴跌，恐怕受损的不仅是中国经济，更会 危及国内金融体系的安全。那么啥 “黑天鹅”事件会让一二线城市的房价泡沫瞬间破裂呢？

　　首先，金融机构开始收缩房贷。对金融机构来说由于房价天天向上，所以居民中长期房贷是“优质贷款”，而当金融机构发现“优质贷款”风险巨大，从而减少信贷资金流入，那么中国 房价泡沫就会戳破。

　　这一现象已经发生。7月份，深圳新建商品住房成交价格为56720元／平方米，环比下跌8.15％，为2012年以来环比最高跌幅。出于对后市的担忧，各大银行已开始调整对房地产贷款的规 模。

　　再者，央行收缩货币政策。近期中央政治局会议明确指出，要抑制“资产泡沫”，这是有始以来中央政府的首次表态。预计下半年，中国央行的货币政策会更加倾向“灌浇”实体经济和 三四线城市房产“去库存”。后续难有之前这么大的信贷资金流入一二线城市的房地产市场。

　　其三，房价过高使首付提高和月按揭还款增加，挑战着“接盘侠”们的支付能力。随着中国经济下行压力加大，上半年GDP已经跌至6.7%的低位。现如今各行业都不景气，职工收入增速预 期也在放缓。在这样的背景下，改善型、投资性购房需求会受到进一步遏制。

　　再次，现在银行的中长期房贷利率处于历史最低位，继续下行的空间已经不大。按常理来讲，当前的这种超低利率或负利率状态不可能长期维持下去。只要通胀率快速回升，央行就会有 进一步加息之可能。而央行一旦步入加息周期，房地产泡沫就会瞬间破裂。

　　最后，出台房产税，增加投机投资者的购房成本。从短期来看，房产税全面铺开的可能性并不大，但明后两年房产税将有可能被推出。房产税一旦被推出，必会对投机炒房者购成重大影 响。因为房产税会增加购房者在房产保有环节的成本。此税如果开征，就会有大量房源抛向市场，从而起到打压房地产泡沫的效果。

　　这些年，房产的财富效应让大家形成了路径依赖，人们对房价“只涨不跌”的神话深信不疑。但随着泡沫膨胀的恶化、民众收入预期的下降，杠杆率的降低等因素。高房价肯定是不可持 续的，而一旦房地产出现问题对经济的影响远甚于股市。楼市“黑天鹅”事件啥时候发生，我们无法确定，但相关部门应该开始对房地产泡沫破裂做好充分预防和准备。