易宪容：中国海外炒房者能否逃过当前这一劫难？

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　　十几年来，中国炒房者在国内炒房，无往而不胜。只要抢购到了房子就能够赚到钱，而不在于房价炒得多高，房地产泡沫有多大。特别是中国的一线城市，十几年来房价上涨了十几倍了，有人还在说，这些城市的房价还会上涨，只是涨幅可能不如早几年那样。因为，在他们看到，政府不愿意让房价下跌。即使十几年来，政府一直在所谓的房地产宏观调控，房价也只能是越是调整，房价越是涨得快。因为，这样人知道，只要政府不愿意房价下跌，上涨的房价如何损害中小收入者或绝大多数人的利益都是无关紧要，绝大多数人只能是对快速上涨的房价无奈。政府要让房价上涨，房价即使涨上了天，房价还是会上涨，所以抢房者能够通过抢房赚钱无往而不胜。

　　正是有这现实与思维，这几年中国炒房者早就挥师海外，早就把美国、加拿大、英国、澳大利亚等国把当地的住房价格炒得疯狂，制造这些国家一个又一个房地产泡沫。因为，在中国的这些炒房者来说，由于中国经济快速增长了十几年，其周期性调整是必然，加上担心人民币贬值，如果能够把国内资金转移到国外炒房，既可把其资金找到“安全避风港”，甚至于把贪污的黑钱洗白，也可如中国炒房那样大谋其利。所以，中国的资金到海外炒房早就成了中国的贪官、企业主及中产者十分时尚的投资方式。

　　但是，中国的炒房者把海外一些地方的房价炒高之后，开始这些地方民众还可忍受，但这种炒房把当地的房价炒高忍无可忍时，当地民众不答应了，纷纷要求当地政府出台政策遏制中国的海外炒房者。对此，中国海外的炒房者开始还以为耳边风，听不听无所谓，因为，中国房价炒得世界最高，房地产泡沫炒得世界最大，中国的绝大多数民众有意见也只能无奈，中国许多地方政府同样是我行我素还是把房价推高，因为中国政府官员知道绝大多数民众对他们没有任何办法。

　　但是，这些市场经济较为发达的国家则不是这样。当过高的房价炒得忍无可忍时，当绝大多数民众出来反对这种高房价时，当地政府只能出来改进，否则，这些地方政府官员想做长点时间就不可能。民众可以用选票把不保护绝大多数人利益的政府官员选下来。所以，英国、澳大利亚、加拿大等国一些地方政府纷纷出台严厉的遏制房地产炒作政策。最近，温哥华地方政府对外国炒房者征收15%的交易税就是一个明显的例子。外国人要在温哥华炒房就得多交15%交易税。

　　这个税收政策出台之后，温哥华不少房地产经纪认为所起到作用不大，因为住房炒作者及房地产经纪能够采取各种避税方式，所以对房价遏制所起到作用不大。比如在实施这种交易税的第一天，有卖房者就打出广告说，他卖出的房子可以有15%折扣卖给外国人（比如原先开价190万的住房，现在他升得240万，然后可折扣36万卖给外国人，他以为外国购买住房者都是傻子！）。但是实际上无论卖房者还是房地产经纪都十分明白，温哥华的房价就是中国海外炒房者炒高的，如果征收15%交易税，不仅在于再来温哥华的中国炒房者的投资成本大升，再在这里炒房要赚这15%收益并非易事，更为重要的是会严重影响市场预期，即中国海外炒房者不敢再进入这些市场，这些市场面临着房价大跌的巨大风险。而且假定这些政策作用不大，温哥华政府要遏制房地产炒作可出台的政策多得是。所以，15%住房交易税政策一出来，早些时候进入温哥华的中国海外炒房者能否逃过此劫是相当不确定的。

　　当然，还不仅仅在于这些市场经济发达的政府纷纷地正在推出遏制打击住房炒作的政策，而且中国政府一年来也对中国资金严重外流已经采取非常严厉的限制资金流出的政策。据美国房地产经纪人协会近日报告，早些时候中国海外的炒房者71%在美国购买房产时以现金方式支付全款。这是美国、加拿大等国的高端住房市场价格快速上涨一个重要原因。这不仅在于许多中国买家用现金付全款是由于他们在美国既没有信用记录也没有收入证明，根本无法从银行获得贷款，而且在于这些钱都是通过各种非法途径逃出的。

　　但是，由于2015年人民币的贬值导致国内大量的资金外逃，中国政府为了控制国内资金继续外逃，从2015年12月起中国为控制资本外流所采取的八项管制措施。或中国向资本外流连开“8枪”，遏制住资本外流的趋势。这也使得美国、加拿大、澳大利亚等高端住房市场面临着资金链断流的巨大风险。

　　比如，政府加强了向海外转移资金的监管；控制离岸人民币供应，提高做空人民币成本；限制企业购买外汇；暂停外资银行的部分外汇业务；冻结境外投资额度；推迟开通深港通；打击银联借记卡的非法使用；打击地下钱庄等。正因为，这种严格的资金流出的审查使得国内资金流出中国全面收紧。不要说是合法的资金流出不容易，非法的资金要想流出更是难上之难。正是这种国内对资金流出的严格管制，最近美国高端房地产市场的销售立即下降。美国是这样，加拿大等国的情况也会如此。

　　还有，不仅中国政府在严厉监管资金外逃之动向，而且外国银行也正在追查不合法资金异动的来源。比如，加拿大的商业银行目前正在审查一些资金流动异常的账户，甚至于直接让这些中国人持有银行账户关闭，不让这些中国客户在这些银行有往来账户。同时，加拿大的监管部门也在要求各商业银行审查住房按揭贷款客户其收入来源的真实性。如果加拿大商业银行这项工作全面展开，那些在加拿大的中国海外住房炒作者将面临着巨大风险，因为在加拿大的中国住房炒作者的收入来源多以是虚假的。这种情况一旦证实，将要承受严重的法律责任。

　　可以说，当中国政府开始对资金流出实施全面严厉监管，当美国等国家对中国海外炒房者开始采取遏制政策，当加拿大等国的商业银行开始对中国海外炒房者的收入来源进行实质性审查时，这些国家房价调整是必然，中国海外的炒房者能否逃过这一劫难是相当不确定的。