刘晓博：西北8大城市：谁的楼市最危险

牛博网

　　内蒙古、新疆、青海、甘肃、西藏和宁夏，是中国西北部的主要省区。它们共同的特点是：地广人稀，少数民族比例较高，而且它都处于著名的“胡焕庸线”以西。

　　那么，在这个区域里，哪些城市的房地产市场仍然值得投资？今天就让我们探讨一下这个问题。

　　首先让我们复习一下“胡焕庸线”（见下图）的含义，这个概念我在此前的文章里提到过。它是中国地理学家胡焕庸在1935年提出的划分我国人口密度的对比线，最初称“瑷珲—腾冲一线”，后因地名变迁，改称“黑河—腾冲线”。线西北的面积占中国总面积的56%，但总人口占全国的6%。
　　所以有人认为，“胡焕庸线”以西的城市，其楼市不具备大的投资价值。

　　真的是这样吗？我们先看一张图表，它是8个主要城市的核心数据，包括西北地区6大省会城市，以及2个GDP超过2000亿元的地级市。

　　表格中GDP、资金总量（统计口径是金融机构本外币存款余额，个别城市是人民币存款余额）、房地产投资的数据，都是各城市2015年的，单位是亿元；官方人口是2015年的常住人口数字，单位是万人；最后两栏分别是这个城市2010年在校小学生人数，以及2015年小学生人数，单位是万人。数据均来自各地统计局。
　　上述表格里，有以下现象值得关注：

　　1、西北8大城市的共同特点，就是人口少（西藏的数据是2010年普查数据）。8个城市全部加起来，也只有2000万出头，相当于上海的80%，北京的约90%，跟深圳实际生活人口相当。换句话说，西北8大城市任何一个城市的人口，只相当于北上深一个区的人口，拉萨则相当于北上深一个街道办事处的人口。但北上深基本上全是城镇人口了，8大城市人口里，还有相当比例是郊区农业人口。

　　2、西宁、兰州、呼和浩特、包头在过去5年里均出现了小学生人数下降的现象，考虑到计划生育因素，未必说明这些城市人口在减少，但至少说明他们人口增长乏力。拉萨情况不明，银川、鄂尔多斯、乌鲁木齐均有增长。

　　3、相对于人口和经济增量，这8个城市房地产开发规模都不算小，其中银川经济对房地产的依赖度（当年房地产开发投资占GDP比重）最高，达到了惊人的28%，西宁达到了25%，其他4个省会城市也超过10%。鄂尔多斯占比较低，是因为房地产拐点出现的比较早，投资最近几年连续出现了断崖式下跌。

　　4、房地产施工面积上，兰州、银川和乌鲁木齐均超过或者接近4000万平方米，几乎跟深圳是一个量级（深圳2015年商品房施工面积是4978万平方米）。可见，房屋供应量之大。但这8个城市的人口加起来，才相当于深圳；8个城市汇聚的资金，才相当于深圳的55%。

　　5、这8个城市里，经济总量最大的是鄂尔多斯，其次是包头，但他们汇聚的资金总量，跟6个省会城市相比毫无优势。鄂尔多斯跟包头加起来，才相当于呼和浩特。这说明了什么？钱是跟着权力走的，所以省会城市更能汇聚资金。所以买房子，尽量去高级别的城市。

　　下面我给出简单的结论：

　　1、整体而言，“胡焕庸线”以西的城市的确都不是房地产投资的好选择。如果是刚需，那么你必须在工作生活所在地买房，或者租房，这是没有选择的。如果是投资，还是到东部人口集中的城市。

　　2、相比而言，乌鲁木齐和兰州是两个条件较好的城市。乌鲁木齐有比较明显的人口增量，汇聚资金能力在西北仅次于兰州，经济规模也不算太小。兰州人口竞争力不强，但资金汇聚能力在西北位居第一（本文没有考虑陕西）。

　　3、拉萨海拔太高，西宁经济太单薄，银川对房地产依赖度太高，这三个城市都不适合投资房地产。当然，这是对于普通个人投资者来说的。其中银川楼市，可能隐藏比较大的风险，它的开发规模实在太大了。

　　4、内蒙古的三大城市，也都不适合投资房地产。呼和浩特作为首府，经济总量只位居第三，人口缺乏竞争力；鄂尔多斯经济结构单一，过于依赖夕阳产业煤炭，未来风险巨大；包头缺乏人口竞争力。