叶檀：楼继伟先生义无反顾推进“房地产税”改革会如何影响楼市

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　　楼继伟先生再次大火，因为房产税与数字经济征税。

　　7月23日，楼继伟在G20税收高级别研讨会上表示，应该积极推动房地产税制改革，解决收入分配问题，这是一个难题，但也义无反顾地要做。也就是说，房地产税制改革是必走的一路，再难也得走。同一天，楼继伟又表示，数字经济、共享经济和数字金融等行业应当征税。“大家一想到鼓励创新驱动就是想如何鼓励和优惠，我认为是要收税。”

　　围绕房地产的税费有不少，惟一能让人惊恐的，只有房产税，或者叫物业税，或者在香港地区叫差饷税，这是房地产所有税费中最受人关注的税种。虽然对于房产税已有预期，但房产税到底何时征收却未曾定夺，在火热的市场中房产税总是隔着一层面纱，这是投资者隐藏的心病，是心头的刺，如今楼继伟先生直戳痛处，引出市场一片惊叫声。

　　先把法治之争、道义之争放在一旁，房产税出台的概率很大。

　　营改增后，服务消费业的税收地方政府所留不多，只有两条突围之路，一是继续土地财政之路，二是寻找到一条地方的长期税收之路，房产税是长期税收，是地方主要税种。

　　没有房产税与服务业税收，政府对经济的掌控力将大幅削弱。等到走出实体经济转型的隧道，房产税将会推出，同时伴随着其他税收改革措施。

　　目前土地加上房地产各项税费占了地方政府预算收入的半壁江山以上，但房产税与其他围绕房地产的各项税费不同，现在的各项税费主要围绕房地产交易进行，从土地到商品房，而房产税不同，不交易也得征税，并且是年年交，地方政府从房产税中得到的收入是可以计算的，是稳定的。

　　关键是什么时候征收。如果现在征收，经济转型船到江心之时，土地财政地动山摇，这种冒进与急切是中国经济所无法承受的。笔者维持房产税不会大规模、普遍推出的判断，即使有也是试水。

　　7月24日，《京华时报》刊文，采访北京大学财经法研究中心主任、北京大学法学院教授、中国法学会财税法学研究会会长刘剑文先生，刘认为，“本届人大最后一次常委会预计将在2018年2月召开，但在这次换届会议上，可能会很难提交审议房地产税法的草案。因此，考虑到目前房地产税法草案在税率和征收范围等构成要素，以及是否给予地方一定自主权等立法模式方面，可能很难在短期内让各界达成相对接近的共识，因此不排除房地产税法的草案要到下一届全国人大任期内，才能够得以解决”。笔者认为，全面推出需要五年甚至更长的时间。

　　如果推出，对市场影响极大。笔者在2011年的文章中表示，房产税是政府最大的房地产做空工具，投资者的收益将通过房产税成为政府的收入，是抑制房地产资本利得的重要工具。目前国内通胀保持平稳，货币购买力从直观感受上虽然下降，但广义货币总量等被严格监测、控制。一旦货币被有效控制，通胀压力下行，房产税就将成为真正的资产利得税，房产税的威力就会大幅显现。

　　从理论上来说，不管你投资房地产赚了多少钱，政府都可以通过税收的方式，把投资者的回报抑制的一定的水准，这使得投资房地产失去高溢价的可能性，投资者将深受打击。

　　当然，政府可能将税收维持在较低的水准，像上海、重庆一样，如此重要的做空工具没有起到应有的效果，原因只有一个：使用者不希望房地产大幅下挫，而希望楼市出现软着陆。在房产税逐渐铺开的过程中，取代土地财政的收入，这一过程将十分漫长。房产税收入微不足道，房产税本身也就失去了意义。

　　如果实行严厉的房产税，相信房产税推出之时，就是中国房地产市场大转变之日。因此，目前的大型房企转向轻资产与服务业是未雨绸缪之举，非常必要。

　　对于个人投资者而言，房地产只能做为重要的资产配置的一种，绝不能把所有的家当都押在房地产上面。中国家庭金融调查与研究中心调查得出的北京、上海居民70％甚至更高的资产配置在房地产上面，这是不可承受之重。反过来说，指望大城市房地产下挫然后抄底，这是幻想，房地产未来五年内不可能崩盘。

　　当房产税普遍推出之后，税率相对固定，就会成为一项不变的前置条件，购房者会将此纳入自己考量的范围之内，在大动荡之后，房地产会进入均衡状态。主要由货币政策与回报率决定。到那时候，观察房地产可以参照美联储利率升降对房地产市场的影响。

　　对于个人投资者的建议是，坚持房地产的资产配置原则，不超过家庭资产的50％，大中城市没配置房地产的，必须进行配置。同时，以外币、股权、黄金投资等对冲房地产投资风险。

　　注：恢复工作，从早忙到晚，今天博文发晚了，见谅。