张平：房价越涨为啥就会觉得越有风险？

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　　7月22日，博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会，汇聚了各路经济学家，大家纷纷议论房地产和货币利率、汇率走势，以及中国开发商的未来在哪里。多数专家认为，中国经济在进入新常态后，海外地产的回报率和安全性，相比较中国内地的房地产泡沫，体现出越来越强的优越性。

　　现在国内房地产整体呈现冰火两重天，区域分化严重格局；一方面，一二线城市过于火爆，不仅是今年上半年房价出现了非理性上涨，而且开发商的拿地成本也越来越高。另一方面，多数三四线城市房地产的“去库存”仍然为国家“既定方略”，库存去化可能需要3-4年。在去库存的大背景下，开发商的投资风险正在加大。

　　在此格局之下，专家们提出，房地产商应该增加海外开发的可能性，或者是海外物业持有的可能性。举例来说，如果过去3年在日本投资过房地产，每年的出租型物业回报能够达到2位数；如果以内保外贷的方式参与投资，在海外真实的融资成本是国内外的利差，中国房地产企业在海外投资融资实际上已经是负利率状态。

　　实际上，中国房价在这十多年来一路上涨至今，几乎没有出现过像样的回调。现在北、上、广、深这几个一线城市的房产市值加在一起，就可以买下大半个美国。所以业内对房地产未来走势，产生严重分歧也并不为奇。那么，我国的房地产泡沫为何被持续吹大的呢？

　　其一，房地产泡沫产生的背景是，M2增速大幅上涨。在过去几年中，每年M2增速都达到13%以上，2009年M2增速更是一度达到了29%。这说明了，央行的钱越印越多，仅8年时间，印出了100万亿，M2规模已是GDP的2倍。在这种情况下，大量资金出于对通胀的担忧，都流向了房地产领域。

　　其二，长期低利率，甚至于负利率，再加上国内投资渠道的匮乏。自2015年初以来，央行便进入了降息通道之中，这马上给房地业带来了“福音”。一方面，在负利率的情况下，把钱存在银行只有贬值的结果，所以大量资金流向房地产市场；另一方面，现在银行的房贷利率降至历史最低，即使不想贷款买房的人，也会跃跃欲试，加入到贷款买房的行列之中。

　　其三，房地产作为国民经济的支柱型产业，一直被各地方政府大力扶持，因为房地产兴衰不仅关乎地方政府土地财政收入，更牵涉到其上下游十几个行业的繁荣。所以，无论从税收、信贷、财政等各个方面，都会助推房地产的火爆甚至到失控地步。

　　中国的房地产业之所以泡沫长期存在，离不开地方政府支持、货币政策的宽松，以及房贷利率历史最低等因素。所以，不少学者认为，未来房地产的趋势可以概括成：3年涨、5年平、10年落。虽然，房地产泡沫终归要破裂，但在可以预见的未来3-4年内，房地产继续维持泡沫并不成问题。不过，笔者认为，房价涨得越高，杠杆加得越重，社会贫富差距拉的越大，中国的房地产泡沫就越存在系统性风险。

　　首先，房价越涨，越来越多的人的购买力被削弱。一线城市现在最低标准的住房是300万/套，北上广深的年轻人，有多少能够挣或者每年存20-30万块钱？这意味着，买房的压力对多数年轻人来说都是巨大的。如果年轻人每年的收入赶不上最基本的房价，只能问父母要钱，那么也只有少数年轻人能够买得起；而当自住型购房群体越来越买不起房，投机投资性购房需求衰退之时，中国一线城市的房地产离崩盘不远了。

　　再者，房价越涨，会使社会贫富差距越来越大。就是越买不起房的人，越是买不起，而少数投机购房者却能够轻易购房。现在问题是，房产商在高价拿地，成为地王后，只能打造大量豪宅。现在的社会收入分配又本身只能让少数人拥有大量资产，这无疑会限制房地产价格上涨，因为房地产价格上涨一定会加深这个行业的矛盾。

　　最后，房价越涨，贷款者的杠杆率就会拉得越高。现在很多年青人，刚参加工作没几年，就急着想来购房置业，而在一线城市购房的首付款一定会在100万以上。这会使更多的年轻人或者其家庭根本拿不出这么多首付款。

　　于是只能找类似于“首付贷”这类的贷款中介，或者向亲戚朋友借钱来付首付。试想，为了让房地产持久虚假繁荣，让更多无力购房者来做“接盘侠”，盲目加杠杆，其背后的金融风险不言而喻。这与当年美国政府给低收入群体零首付圆住房梦所引发的次贷危机基本类似。

　　房价越涨越高，社会贫富差距越大，就越会加大楼市风险，因为房价被投机者炒上去后，一旦跌下来，高房价会使自住型购房者无力承接，房地产有崩盘风险。而给普通民众肆意加高杠杆购置房产，一旦房价出现调整，跌幅超出预期，普通民众就会选择“断供弃房”。所以，房价波动要与当地居民收入增长相同步，并不是越高越好，如果房价一直走独立行情，那么房地产金融风险就会急骤上升。