肖磊：未来市场最大的风险是房价依然没跌

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　　经济增长、人口红利、城镇化、货币超发等因素，推动了近十年来中国房地产市场空前的繁荣。发展至今，中国一线城市的房价已跟全球各大主要城市房价基本持平并有所超越。如果单从房价看，我们已经进入了高度发达国家的行列。

　　尤其是2016年，全国各主要城市房价出现了新一轮涨势，在此期间，伴随的则是中国经济增速的持续放缓，以及人民币汇率的持续下跌、股票市场的持续疲软。人们似乎更加坚信只有房子才是可靠的资产，才是值得长期拥有的资产。

　　多年以来，看空中国房价的观点基本都以失败告终，使得看涨房价的观点变本加厉，但争论从未因房价的上涨而结束。

　　房价到底由什么因素推动，是一个非常复杂的问题。如果按照中国民众的收入水平，以及经济增长周期的转变、劳动力市场拐点的出现等，房价本不应该这么高，或者说该到了出现拐点的时候了。

　　可是，我们又出现了新的理由，人民币贬值、城镇化远没有完成等等，且因房价的上涨，这种结论正在自我验证、自我加强。事实真的这样简单吗？

　　先来说说汇率。

　　从一定程度上来说，货币贬值以后，所有的东西都应该是上涨的，但请注意，人民币汇率的波动跟房价没有太大关系。

　　2010年至2014年初，人民币兑美元汇率升值了超过10%，期间中国房价持续上涨，一刻也没有停歇；2014年初至今，人民币兑美元汇率贬值了超过10%，中国房价跌了还是涨了？好像最终还是涨了。房价跟汇率的关系，既不是正相关，也不是负相关。

　　作为中国经常拿来举例的“案例国”，日本1985至1991年房价飙升了接近3倍，日元在此期间升值了50%。

　　最近的一次，2011年末至2015年中，日元贬值了超过60%，期间日本房价甚至略有下跌。单纯汇率对房价的影响，在全球诸多国家，都是不确定的，都能举出相关的反例，因此再不要提什么“保房价还是保汇率”这样的问题了，两者不是跷跷板关系。

　　至于房价跟城镇化之前的联系，已经被中国房地产市场给妖魔化了。

　　中国目前的城镇化率按照官方公布的数据，是56.1%（截止2015年底），这个数据跟60多年前的日本、法国、意大利等差不多，跟30年前的韩国，40年前的巴西、俄罗斯基本一致。

　　日本房价涨幅最大的1984至1990年，日本的城镇化率只提升了0.65%，几乎停滞；而日本城镇化率最快的2000年至2010年（期间日本城镇化率飙升了12%），日本房价反而是持续下跌的。

　　韩国的房价走势跟城镇化率有一些值得参考。1975年至1990年，韩国的城镇化率从48%增加到了73%，每年增加超过1.6%（远高于其他时间段，也基本上是全球城镇化过程当中的最高速度之一），这期间韩国房价上涨了接近6倍，也是韩国房价上涨最快的时候。

　　中国城镇化率最快的2000年至2013年跟韩国1975至1990年非常相似，期间中国城镇化率从35.88%上升到了53.7%，平均每年增速为1.5%，期间按照北京地区的房价算，中国房价上涨超过8倍。

　　问题的关键点正在这里，中国的城镇化率增速，能否以每年超过1.5%的速度持续？目前看是不可能的，最近两年中国城镇化率增速，已经下滑到了1.2%，而且增速可能因农村宅基地、户籍制度等问题持续放缓。

　　如果说城镇化能够推动房价，唯一的理由是，城镇化率增速要非常的高，足以使得整个房地产市场供不应求。

　　城镇化真的能快到开发商来不及盖房子吗？非也！

　　经过了二十多年的发展，中国房地产市场“造房”能力，已稳居全球第一。中国不仅给自己盖了足够多的大楼，还正在输出“产能”，据以色列财政部估算，在建设高楼方面，中国建筑工人的速度比以色列和巴勒斯坦等国工人快50%。ABC新闻网站就曾报道，中国某建筑公司在短短19天的时间内，建成了一栋57层高的楼。

　　如果你再去看看全球网友在youtube上热议中国盖楼速度，你就知道中国一旦有需求，房子几乎不存在供不应求的情况。现在的问题，是城镇化速度，根本赶不上“盖楼”速度，很多城市为了达到城镇化增速要求，“强迫”农民进城“上楼”的现象屡见不鲜。

　　从发达国家城镇化对房价的影响看，大部分时间段内城镇化率在提升，房价却在下跌。中国市场在城镇化方面确实还有很长的路要走，还有很大的潜力，但靠城镇化推动房价的时代已经结束了。

　　2015年，中国市场方便面和低端啤酒的销量首次大幅下滑，方便面销量下滑13%，低端啤酒销量下滑接近5%，人口流动进一步减少，“城镇化”需求已开始减弱，拐点已十分明显。

　　另一个数据可以很好的证明这一点，2015年，上海市2015年末常住人口总数比2014年末减少10.41万人，这是新世纪以来，上海市常住人口首次出现负增长，降幅为0.4％。

　　北京市2015年末常住人口比2014年末增加18.9万人，但增幅下降，与2014年相比少增加17.9万人。同时，北京2015年末城六区常住人口占全市比重比2010年下降0.6个百分点。

　　2015年，北京二手房成交接近20万套，是新房成交量的接近3倍。新增需求虽然在持续，但新增的供给已经不是简单的新建住房，更多的供给出现在二手房市场。

　　今年前5个月，北京二手房成交量为121768套，占市场交易量的86.2%。待售库存虽然数量方面有所减少，但价格必定会抑制需求。

　　目前已取得预售许可证的新房库存，价值超过7000亿元，相当于2014年中国民营企业500强总利润的1.5倍。按照媒体的说法，这仅仅是已经取得预售许可证的新房库存，如果再加上在建项目工程和储备土地，这个数字至少还要翻一倍以上。

　　2015年，北京发布《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》，北京将坚决退出一般性制造业。

　　这意味着更多的劳动密集型产业将退出北京、上海等特大城市，将更多的人口疏解到周边。

　　对于房地产市场来说，短期看是利好周边城市，实际上是进一步扩大了房地产市场的供给潜力。

　　当特大城市将更多的产业疏解到周边地区的时候，周边地区往往有着更大的土地资源和更低的房地产开发成本，供给量会迅速提升。

　　首尔作为韩国的首都，一度吸纳了整个国家接近20%的人口。人口的剧增给首尔带来了各种压力，从而触动了政府的各类产业规划，就像北京打造京津冀协调规划一样，以疏解产业和降低人口流入。

　　而后首尔市人口增加开始放缓，到2009年首尔市人口开始呈现净流出态势，目前首尔市人口已从高峰时期的1100万左右降至不到990万人，过去五年，首尔市平均每年人口减少0.3%左右。而首尔周边仁川市和京畿道人口持续增加，周边房屋供给也迅速增加。

　　不要小看政策对人口流动和房价的影响，2014年根据经济与合作组织（OECD）一份研究报告，排列出全球房价最便宜的十个国家。韩国的房价与收入比是负39.35，在所调查的，34个成员国，其中包括来自世界各地的西方国家和发展中国家里面，韩国排名第一。

　　香港被称为全球购房难度最高的城市，房价收入比目前是18，排名世界第一，而排名第二和第三的，不是东京和纽约，而是北京和上海。

　　北京和上海分别以房价收入比达到15、14.5排名全球购房难度最高城市的第二和第三（世界平均水平是3到6，中国三十个省里面，只有七个低于6）。不要忘了，北京的面积是香港的15倍（上海是其6倍），北京人口密度还不到香港的十分之一。跟香港相比，北京等地土地稀缺是个伪命题。

　　说了这么多，那中国的房价为什么还在上涨？

　　实际上很简单，需求问题被市场搞错了。需求包括实际需求和潜在的需求，实际的需求按当下的收入水平和家庭状况，潜在的需求则很容易被信贷等刺激出来，并且很容易形成羊群效应。

　　今年上半年，居民中长期贷款（主要房屋按揭）新增2.95万亿元，创历史新高，接近15年全年3.05万亿元水平，占同期新增贷款总额的35%。

　　4月，住户中长期贷款4280亿，非金融企业贷款则开始减少至1415亿，房贷增速超企业贷的状况一直延续到5月份。也可以说，当下的中国市场，除了吃喝拉撒，大家的主要“任务”就是贷款买房。

　　美国2001年至2007年住房抵押贷款余额翻了一倍（之前15年才增加了1倍），但这种状况并未持续多久，2008年次贷危机之后，美国按揭贷款余额开始下滑，已从2007年时回落了超过10%。

　　2011年中国个人购房贷款余额6.48万亿元，目前已接近17万亿，五年间增加了接近3倍。还记得2015年股市因配资推动的“杠杆牛”吧，持续了不到一年时间。

　　房地产市场流动性较低，周期较长，但很难说这一轮因信贷推动的房地产繁荣开始于哪一年，如果开始于2010年，目前已过去了整整五年，还能持续多久呢？

　　除了人民币贬值、城镇化等理由，支撑中国房价的主观逻辑里面，还存在一个永远“高大上”的口号，“政府不可能让房价跌”。

　　其实当泰坦尼克号撞上冰山的时候，或许你才会知道大海是多么的浩瀚，足以吞噬人类所打造出来的任何巨轮。未来中国经济最大的风险，并不是房价下跌，而是房价依然没跌。