张平：二三线城市涨幅回落，楼市调控效果已经显现
8月18日，国家统计局发布的2017年7月份70个大中城市住宅销售价格数据显示，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅继续全部回落。在新建商品房价格下跌的城市中，宜昌、惠州、泉州、安庆这些城市反倒出现在新榜单中，而在6月份的时候这些热点城市房价还在上涨中。先从分城市看，一线城市房价继续保持环比零增长，而二线城市和三线城市房价增幅则明显回落。也就是说，无论是一线城市，还是二三线城市，房价上涨的势头得到初步遏制，投机热潮开始降温，房价暴涨的日子已结束了。
再从具体数据来看，北京、南京、郑州、成都7月份新建商品房价格亦延续了6月份的下跌态势，7月份房价进一步环比微跌0.1%。泉州、深圳、福州、天津7月份新建商品房价格则环比均下降了0.2%。而在6月份泉州房价则环比上涨了0.7%；深圳、天津6月份房价就已停止了上涨；福州6月份房价环比下降0.2%。
当然，7月份数据也出现了房价持续上涨的三四线城市，但涨幅已明显收窄已呈强弩之末。同为三四线城市的南宁、金华、韶关，7月份新建商品房价格环比上涨1.3%；然后是蚌埠和桂林，新建商品房价格环比上涨1.2%。但需要注意的是，蚌埠、北海6月份新建商品房价格环比涨幅均高达2.1%。而且这些城市房价虽然在上涨，但去库存的压力仍然很大。
另从最新的二手住宅价格来看，环比下降幅度最大的城市是北京，7月份一个月二手房价下跌了0.8%，而6月份北京二手房价下降了1.1%。其次是天津，二手住宅价格环比下降0.6%；石家庄二手住宅价格环比下降了0.5%；上海二手房价下降了0.4%。预计会有更多的二三线城市加入到持续微跌的模式中去。
随着各热点城市房地产开始降温，购房者的信心指数也出现了持续调整。7月份购房者信心继续呈现下跌态势，购房者信心指数环比6月下降1.3%，已连续第3个月下跌。另外，7月份一线城市用户找房活跃度下降明显，活跃度平均下降了5.4%，其中深圳下降10.9%领跌；二三线活动平均下降了3.1%。那么，从7月最新房地产数据，我们能够窥探出什么信息呢？
首先，受到房地产调控政策持续深入的影响，国内房地产开始了全面降温，尽管一线城市房价只是呈现了僵持状态，而二三线房价则呈现微跌，但与去年同期各地房地产“量价齐涨”的局面已经不能“同日而语”。
这就说明了，国内热点城市的一二手房地产已从暴涨模式，转向“量缩价滞”的僵持阶段，而这个阶段会持续一段时间，随后房价下跌的幅度将会有所扩大，随着房地产降杠杆效果显现，国内房价持续回落的趋势难以改变。
再者，之前三四线城市的房价出现飙升，主要是受到一二线城市房地产调控的影响，大量资金涌入，从而推高了当地房价，同时，三四线城市“因城施策”的理念，也给当地居民加杠杆提供契机。但是前期二三线城市的火热，是建立在投机炒作和改善性需求集中爆发的基础之上，所以本身并不具备持续飙升的能力。而现在的降温是拐点已现，而非重新入市炒底的机会。
最后，从目前楼市的表现来看，政府调控在不断深化，和以往的倾向于“限购”、“限贷”的需求侧调控不同，今年以来政府更注重解决楼市的供给端问题，力图通过长效机制，解决人们的居住问题。无论从“租售并举”、“租售同权”，还是到“共有产权房”，都是在长效机制上做文章，并通过部分地方的试点，强化和积累经验。
一方面，政府大力发展房屋租赁市场，上海还特批二块地皮，专给国有房企建造租赁房；而无锡等三线城市还提出“租售同权”概念。一系列惠民政策打消了房价持续上涨，给低收入群体带来忧虑。此外，北京等地作为试点推出“共有产权房”，在减轻购房者置业压力的同时，未来还能圆上住房梦。
另一方面，当市民可以通过租赁、共有产权房解决居住问题后，那么购买高价商品房将不是唯一选项。通过增加租赁房、共有产权房的数量，来疏导市民根据自己实际经济情况，来选择对应的居住方式，这不仅可以改变房价上涨的预期，也可以分流房地产的过度炒作。
一线城市房地产出现“量跌价平”的局面，而二三线城市则出现微跌的状态，这说明了全国房地产正在退烧，投机炒作正在全面退出。而政府的调控房地产政策也从过去的“打击投机”逐步转向通过长效机制来解决民众住房问题。当民众的住房可通过多种方式解决，房地产投机时代就已划上句号。
页:
[1]