张平：又一城市“10年限售”，背后暗藏啥玄机？
近日，继保定出台号称“史上最严”限售措施，规定购房者取得房产证后10年内不得买卖后。珠海市也出台了相似的“10年限售”措施。至5月24日，珠海市国土资源局共挂牌出让15幅地块，其中3幅住宅地块给出“10年限售”的规定。按照地块的出让公告，三幅住宅地块除了限定十年内不得转让以外，还把购买人的购买范围进行了详尽的限定。与保定出台的“10年限售”新政不同，珠海市出台政策更加苛严。一方面，目前所知保定执行所谓的“10年限售”的地块也只有一宗土地。而珠海方面则已出台了三宗。另一方面，保定方面的“10年限售”的土地用途仅是针对居住用途，而珠海方面则既有居住用途，更有商业用途。意在全方位遏制楼市的投机。
对此，业内专家告诉平说财经保定出台十年限售政策，情况比较特殊，是在京津冀协同发展的特定背景下，对特定地块的特殊规则，其主要目的是稳定市场预期和房价走势，表明坚决抑制投机，支持自住的态度。而珠海也出台了更严厉的“10年限售”有些过于严厉，也没有必要，一些楼市过热城市2-3年限售就可以了。
实际上，珠海的“10年限售”要远比保定的“严厉得多”。举例而言，国土储2017-23号地块的规划用途为商务、商业。该地块要求竞得者自项目竣工验收之日起10年内不得抵押、转让及销售。同时对地块项目的税收贡献等也有要求，一旦考核不达标还需每年向珠海保税区管委会支付上百万元的违约金。那么，保定和珠海出台“10年限售”究竟有何作用呢？
第一，给过热的楼市去虚火，降杠杆。开发商在拍得土地后，规定在十年之内不得卖出（转让、抵押）物业，实际上等于无形中降低了这块土地的投资价值，并大幅度增加了开发商们的持有成本（货币政策收紧已是大趋势，开发商的资金获取成本会日益增加）。而这个强烈的信号所产生的负面效果，会让开发商在拿地的时候有所忌惮，这可以让土地拍卖市场先冷却下来，随后逐渐影响到整个房地产领域。
第二，从限定特定购买人群和禁止转让、销售等措施来看。可以窥出，珠海政府是想尽力保证“房子是用来居住的，不是用来抄作的”。对住宅用地“10年限售”是希望在附近工作的人群购房用来自住，而不是投机炒作。而对商业用途的地块实行“10年限售”，是希望该地块的用途是纯商铺或写字楼，而非以炒作性质为主。
第三，“10年限售”措施，降低于房产的投机价值，使一些中小开发商即使拿到地块，造好了物业后，销售速度会大幅下降，资金周转速度变缓。这等于变相的把一些实力不强的中小开发商挤出土地市场，从而有利于市场的健康稳定。而对于大型开发商来说，资金实力雄厚，如果少了部分中小开发商“搅局”，乃是不错的利好。
现在问题来了，继保定出台“10年限售”措施后，珠海也随后跟进，这让人感到疑惑：保定和珠海的十年限售后会在全国各城市铺开，成为常态化吗？
对此，笔者觉得，目前保定仅有一块商品房10年限售，而珠海也只有三块地10年限售，未来零星有个别地块也会随后跟进，但保定和珠海都不可能大面积推广，全国更不太可能将这两个城市的限售措施作为“试点”。不过，未来热点一二线城市的限售可能从现在的二三年，扩展到五年左右。
保定、珠海相继推出了“10年限售”措施，这无疑告诉投机炒房者，政府想让房地产回归居住属性的意图。但是在房地产趋势不明的情况下，推出“10年限售”措施有些过长了。
比较折中的方案是，一二线城市在限售5年后，可以上市买卖。这样既打击了投机购房者的嚣张气焰，也使当政者在后市对房地产，在政策层面上有更多的回旋余地。
在当前一二线城市房价长期看涨的背景之下，大量需求就被迸发出来，包括有资格的改善性需求也变成了投资者，再多的供应也难以满足“全民购房式”需求，因此，之前增加供应只是供给侧改革的一个措施。而抑制投资和房价上涨预期是另一个方面的调控。预计一二线城市限售令将长期执行，特别是一线城市可能会将限售延长至5年。
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