九州智库：房地产新时代来了？楼市突然传来大消息！
昨天（5月19日），我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿）开始向社会公开征求意见。这个“征求意见稿”最大的看点，是对“房屋租赁”的各方，进行了详细的权责界定，它昭示着中国房地产即将开启一个新时代：租赁时代！
财经作家刘晓博认为，要让无房者安心租房，必须解决两个问题：第一，保护租房者的合法权益，解决房东过于强势的问题；第二，政府的公共资源，要向租房者开放。也就是说，不仅房东要尊重租房者，政府也要尊重租房者。而上述条例，主要就是解决这两个问题的。
我们先看看，有了这个条例，租房者将获得哪些红利：
第一类：来自房东的
1、出租人应当遵守法律、法规的规定出租住房，确保出租的住房符合安全要求，满足基本使用功能。
2、出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房。
3、住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。
4、鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同。
5、当事人应当在住房租赁合同中约定租赁期限。对租赁期限约定不明确，出租人解除住房租赁合同的，应当提前三个月通知承租人。
6、住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。
7、办理住房租赁备案后，租赁期限届满时承租人享有同等条件优先承租的权利。
8、出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，应当承担举证责任。
9、未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。
10、出租人在租赁期限内不得解除住房租赁合同，但承租人有下列情形之一的除外。（比如拖欠租金、擅改结构等）
11、出租人出租住房，应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。具体标准由直辖市、市、县人民政府制定。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。
第二类：来自政府的：
经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证，并享受规定的基本公共服务。
这个条例也不是单方面给租房者扩张权利，也对他们进行了很多要求，比如不能未经业主同意擅自转租，不能擅自改动房屋结构，必须按时支付房租等。
财经作家刘晓博认为，要想真正开启“租赁时代”，仅仅让房东让渡权利是远远不够的，核心是政府要赋予租房者更多的权利。说白了，就是让租房者可以享受到购房者、户籍人口同样的公共资源、公共服务。
细度这份“征求意见稿”，我们能发现一个有趣的现象：国家事实上鼓励你当“二房东”，这将洗白一个“灰色行业”。
“条例”的第十六条规定：
承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房；未约定的，承租人转租住房，应当征得出租人的书面同意。自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。具体规模和管理办法由直辖市、市、县人民政府制定。
“条例”的第十一条还规定：
鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。
上述两条的规定，事实上为“二房东”这个“灰色行业”变成“合法行业”创造了有利条件。你可以从企业那里租赁较长期限的房子，然后按照条例的规定，只要“一房东”允许，你就可以转租，甚至做房屋的改造，而且受到“条例”的保护。
对开发商，12个销售行为被明令禁止
在住房销售环节，意见稿着重规范了开发商为炒作房价而采取的捂盘惜售行为。明确提出，房地产开发企业取得预售许可后，应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格，并对外销售。
12个销售行为被明令禁止，包括：
发布虚假房源信息和广告；
通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价；
不符合住房销售条件，向买受人收取或者变相收取费用；
捂盘惜售或者变相囤积房源；
不明码标价，在标价之外加价出售或者收取未标明的费用等。
对房产中介，划定11个“禁区”
目前，我国房地产中介服务机构约有6.8万家，从业人员将近100万人。中介行业在为住房交易作出贡献的同时，也存在各种各样的问题。为加强房地产中介行业管理、规范服务行为，意见稿从规范机构设立和从业人员管理、规范房源信息发布、规范收费行为等方面作出了具体规定。
针对房地产经纪机构和从业人员扰乱市场秩序、侵害群众合法权益等问题，意见稿规定了不得捏造散布不实价格信息、炒卖房号、发布虚假房源信息、捆绑收费、赚取差价、违规提供购房融资、为当事人规避税费提供便利等11项禁止性行为。对违反这些规定的经纪机构和从业人员，将给予暂停合同网上签约权限、没收违法所得、罚款等较为严厉的处罚措施。
值得注意的是，公租房等政策性住房租赁和销售，以及旅馆类住宿服务，不适用该条例的规定。
事实上，由于一二线楼市降温，今年部分城市地产中介已经主动进行了一轮价格调整。据多家媒体报道，北京各中介门店普遍下调了中介费。链家多个门店的中介费比例已从2.7%降到了2.2%，我爱我家门店中介费比例由2.5%降至2.0%，房天下门店中介费比例已降至0.8%。
刘晓博补充，要想让无房者安心过租房的日子，还应该控制货币发行量，真正抑制资产价格的泡沫。否则，房子仍有拿来是“炒”（保值增值）的可能。
“春江水暖鸭先知”，2015年“中央经济工作会议”之后，部分开发商已经开始布局租赁市场，增持可租赁的房屋。未来在大城市，房屋租赁将成为一个新兴的、庞大的产业。
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