刘晓博：2019年，中国楼市的死期？
最近，一种说法在坊间流传：NB哄哄的中国楼市，12道金牌都唤不回的中国楼市，将在2019年崩溃。杀手是美联储，当然你也可以说是特朗普，或者耶伦。手段是：持续不断的加息，以及缩表。
其中的逻辑是这样的：美联储2015年12月启动的这一轮加息，已经加了三次，每次0.25个百分点。从今年开始，将进入快速加息阶段，并可能在年内启动缩表。
一般认为，美联储至少还要加息8次以上，最终将联邦基金利率提升到3%到3.5%的水平。比较极端的看法是，提升到3.75%到4%。
然后就是一道简单的算术题：在美国联邦基金利率维持在0%到0.25%水平的时候，中国首套房的贷款利率基本上是4.9%的85折，也就是4.165%。到了目前，美国联邦基金利率是0.75%到1%，中国不少银行则取消了首套房的房贷打折，转而维持基准利率。
所以，如果美联储把利率提升到3.5%，中国的房贷利率会上涨到7%以上，弄不好会达到7.4%。
中国利率之所以会跟着美元上涨，是因为特朗普绑架了人民币，他通过打贸易战的威胁，让中国稳定汇率。要稳定汇率，必须保持中美之间的利差，否则热钱无利可图，必然千方百计出逃。
若中国央行加息，将给房奴带来巨大影响。以500万、30年的商业房贷计算，假设是首套房、利率打9折。以后即便是加息，折扣一般不会取消，那么我们可以计算出加息前后的负担变化：
如果按照目前4.9%的基准利率，则500万、30年、利率9折的房贷，等额本息月供是25068元；
如果按照新一轮加息峰值7%的基准利率，上述房贷的月供将增加到30949元，比加息之前每月增加5881元。
每月增加月供5881元，这对于工薪阶层来说，压力是相当巨大的。
上图是最近20年中国“5年期及以上贷款利率”（也就是商业房贷）的走势图，可以看出，整体利率是走低的。1999年以来，有过两次加息周期、两次降息周期。
两次加息周期的高点，房贷基准利率分别为7.83%和7.05%。两次降息的低点，分别是5.94%和4.90%。其中，5.94%对应的是金融风暴之后“四万亿”的大放水，2009年当年中国广义货币M2暴增27.7%，房价大涨；4.90%对应的是刚刚过去的房地产大牛市，中心城市房价一年几乎翻倍。
而两次利率高点的时候，房价受到了显著压力，尤其是2011年之后、2014年末之前。
上述历史告诉我们几个重要结论：
第一，利率的确对房价构成重要影响，降息是楼市大利好，加息反之。
第二，每当经济出现问题的时候，中国官方为了保就业就会出台刺激政策，这时候房价就会暴涨。所以，房价上涨往往不是经济繁荣带来的，而是经济萧条带来的。因为看空中国经济而看空“人民币计价的楼市”，是搞错了基本逻辑。
第三，长期看，利率是不断走低的。
对于第三点结论，有人可能不理解。我们不妨看看全球主要货币，他们都是这幅的德性。
上图是美元过去30多年的利率，利率最高点出现在里根时代，当时美国通胀严重，而通胀严重跟几次石油危机有关。从大趋势上看，美元利率是逐波走低的。所以，希望美元利率重返5%以上，非常困难。
上图是英镑的利率走势。
上图是日元的利率走势。
上图是澳大利亚元的利率走势。
上图是新加坡元的利率走势。
看出门道了吗？这里面有美元“带路”的因素：因为美元利率不断走低，所以全球主要货币的利率走势也不断走低。
那么问题来了：美元利率为什么会这么走？其实也很简单：因为打仗，因为美国要充当世界警察。
美国大量财富花在“全球维稳”上了，所以就需要不断刺激经济，适度超发货币，最终导致美元利率不断走低。当然，这里面也有政体的原因，各国执政党都要追求短期政绩以换取选票，所以刺激经济成为常态，所以利率走低是大趋势。
换句话说，全球各国的货币都在比着贬值，这带来了长期利率的走低。这种趋势未来会改变吗？恐怕很难。
所以，我们不能简单得出美元持续加息，人民币为了维护汇率稳定，就必须亦步亦趋，最终2019年中国房贷利率会重返“7时代”，楼市必将崩溃的结论。
第一，全球主要货币，其长期利率都在走低，在图表上是一浪低于一浪，没有那么容易通过加息创出历史新高。除非出现百年难遇的通胀。
第二，中国央行不是美联储的影子央行，在美元不断加息过程中，人民币会跟一段时间，如果跟不上，就肯定会放弃。因为中国的经济周期跟美国不同步，美国欣欣向荣，面临通胀压力；而中国CPI目前只有1%多一点。
但美元快速加息，仍将会给中国楼市带来显著的“利空”影响，将导致中国央行的货币紧缩，以及表面上或者暗中的加息。这样，未来两年楼市会在成交量上入冬，热点城市的房价会高位横盘，甚至出现微跌。
由于中国已经把房地产调控权下放给了地方政府，所以一旦遇到经济困难，放松调控是必然的。因此，期望出现“人民币计价”的房价大跌，是很难的。至于“美元计价”的房价下跌，则是完全有可能出现的。
当人民币跟不上美元的步伐的时候，瞬间大幅度贬值就可能出现。在汇率和社会稳定之间，你觉得政府会选择谁？
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