张平：融资难度骤升，房企将遭遇大规模“钱荒”？
统计显示，自去年“9·30”新政以后，房企的债券融资难度明显加大。去年底出台房地产公司债审核新政后，房企发债的门槛更是大幅提高，发行规模锐减。2017年1-4月，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅1113.1亿元，延续了去年四季度以来的低迷状态。相比2016年1-4月同期的5068亿元，下调幅度达到78%。为此，业内人士发出警告，房企是负债率较高的行业，如果融资门槛被堵，一旦楼市调控持续深入，开发商回款周期拉长，等待房企的“钱荒”已为时不远。而笔者认为，全国已有55个城市出台超过160多次调控政策，房地产调控已经开始影响到房企销售，这对于拿了较多土地的房企而言压力更大。
从目前来看，整个资金面都在近期突然收紧，除了公司债发行受困外，中期借贷便利（MLF）利率和常备借贷便利（SLF）利率也上调，国内的“加息预期”让企业的融资压力陡然上升。同时，美联储和欧洲各央行都在收缩货币，海外融资的利率也在上调周期中
其实，2016年初房地产市场疯狂的主要原因是房企通过各种渠道，获取低价格资金，债券是其中价格最低的资金来源，最近两个月发债难度加大，对房企来说将明显提高资金价格。统计显示，去年7-9月，房企每月的债券发行规模均在千亿元以上。2017年1月达到一年来的最低点，仅80.07亿元。公司债发行难度越来越大。
与融资难度同步上升的还是利率的稳步提升。去年12月以来发行的债券利率均在4.2%-5.5%之间，整体看，相比去年9月前4%均有所上行，而4月来目前很多融资的年化收益率已经在5.5%以上。
实际上，过去两年发债是房企最大、最廉价的资金来源，所以我们时常看到大型房企敢于在土地市场上“一掷千金”，争当地王。但目前房企发债已基本失去功能。据不完全统计，今年以来已有包括万科、富力、金地在内的多家房企取消发债，涉及金额超过百亿元。
显然，在调控背景下，房企除了要加快销售回笼资金外，还必须寻找其他融资渠道，否则资金链将面临崩盘风险。那么，除了发债融资外，房企的其他通道是否还通畅呢？笔者认为，房企“钱途”已四面楚歌。
第一，银行理财资金流入房企的渠道也明显收紧。北京市银监局曾表态，严格监控银行理财资金违规流向房地产。而银行内部人士透露，理财产品属于表外业务，以往监管不严格，导致资金流向房地产行业，这些都成为潜规则。但今年一季度以来，银监会明显强化了监管力度，将理财产品纳入表内，因此房地产行业已经不可能很容易地间接获取资金。
对此，笔者认为，房企之所以敢在热点城市大手笔的跑马圈地，主要与我国影子银行过于庞大有关。过去很多银行为了摆脱监管上的约束，将一些理财和委托贷款等业务移至表外，这就导致大量游离于银行表外资金都流向了房地产领域，而现在银监会将表外业务移至表内，这无疑堵住了表外资金暗中流向房地产领域的通道。
第二，除了发债和理财产品之外，房企近年来还乐衷于海外融资来解决资金问题。截至2017年3月初，内地房企年内共发行海外债券13只，累计金额达46.4亿美元，比2015年同期多出一倍。今年一季度，龙湖、恒大、融创等多家大型房企均进行了海外融资。
但是，笔者认为，随着美联储进入加息周期，导致美债利率上行，而对更高的息票利率，开发商要想在海外发债，必须要考虑偿债风险：一方面，人民币小幅贬值可能性较大，而海外融资使企业外币借款占比升高，可能会带来汇兑损失的风险。另一方面，开发商通常用海外融资来救急，而巨量的海外融资一旦到期，将引发房企资金链的紧张，如果持续甚至有可能出现违约现象。
第三，上市房企还可通过“再融资”途径，解决融资问题。不过“再融资”这条路也并不好走，因为上市房企现在整体的负债率太高，而且证监会对房企在资本市场上融资的渠道也在收紧。据Wind资讯统计数据显示，A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元，同比增加10139亿元，增长幅度达25.93%。该数椐表明，截至2016年底，A股平均每家上市房企负债高达362亿元。
现在问题是，房地产企业的“高负债、高杠杆”已是普遍现象。2016年，136家上市房企的平均资产负债率为77.26%，去年则为76.55%，同比略有增幅。其中，有32家资产负债率超过80%红线，占比接近24%。此外，剔除预收账款后的资产负债率超过70%的有45家，占比超过33%。上市房企本身已是高负债，如果再融资，无疑是让股民为其买单，谁愿意做这种傻事呢？
近两年，我国的主要房企通过“高杠杆，高负债”大肆扩张地盘，如此给未来房企出现大规模“钱荒”埋下隐患。而现在广大房企都要遭遇了史上最严的房地产调控、融资渠道被封堵的险境。可能部分房企资金链现在没有感到压力，但是过不了几个月大面积的“资金荒”将会出现。所以，对于大型房企来说，加快销售回笼资金乃是当务之急，再加杠杆无疑是火中取栗。
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