易宪容：行政管制方式是无法让住房回到居住功能的
有主流媒体说，“房价怎么走?刚需要必须了解政府调控逻辑”，此话看上去很得体，也很煽情。因为，在这些媒体看来，317之后，政府出台了一系列的房地产市场调控政策，全面封杀房地产投机炒作，遏制房过快上涨，所以中国房地产市场价格下行将成为一种趋势。比如，该媒体说，“政府一再强调：房子是用来住的，不是用来炒的！围绕这个定位，各地因城施策、分类调控，两个月来，就有超过60个城市出台了近百个调控措施，不只是一二线，连三四线甚至热点城市周边的区县也加入进来，内容从限购、限贷到限价、限售，再到限离婚、限商住等等，目前各地仍在‘打补丁’，你能想到和想不到的手段都出现了，全方位封堵任何炒房的可能性，从而遏制房价过快上涨。”
该文章的讨论看上去十分有逻辑性，因为，在他们看到，未来房地产市场之所以会调整，就在于中国的房地产市场重新定位的原则已经确立，住房生产就是用来住的，而不是炒作的。即通过政府严格管制的房地产市场调控，住房市场将回归理性，回到居住功能。可以说，他们举出政府对房地产市场的重新定位原则肯定会对未来房地产市场产生重大影响。这应该是没有多少问题的事情，也是未来中国房地产市场发展的主线与方向。
但是，落实对中国房地产市场重新定位原则，要让房地产市场回归到居住功能，仅是这些房地产调控政策范围有多少广泛，仅是希望通过计划经济的方式或政府管制的方式来调控 ，比如限购、限贷、限价、限售、限离婚、限商住等等，是根本不可能让当前以投机炒作为主导的房地产市场向消费为主导的市场转型，并让其回归居住功能的。
因为这种房地产调控的管制政策不仅是短期的及行政性，也是随时可以改变的。比如限制在此期间购买的住房在两年内不准的交易，如果购买住房者完全是用投机炒作，购买之后先用于两年出租，等两年之后，如果房价涨再卖出不是可以吗？还有，对于限购，这些政策不仅随时可放开，而且即使现在已经有城市就以引进人才为理由，正在把这种限购政策放开。所以，这些短期的行政性的房地产市场的调控政策随时都可能通过行政性方式放开。这样的房地产市场调控政策要让住房回到居住功能是根本不可能的。
更为重要的是，既然市场知道现行的多数房地产市场调控政策都是短期的和行政性的，这些政策随时都会由于土地财政及GDP等原因的需要而放开，那么无论是现在持有的住房者，或想进行的购买住房者，都会认为这些政策对房地产市场价格调控所起的作用会十分有限，甚至于会如前十几年一样，房地产市场越是调控，其房价越是上涨，从而使得房地产市场的价格上涨预期根本就不改变。
就目前中国房地产市场基本上是一个投机炒作为主导的市场情况来说，只要房价上涨预期不改变，那么最怎么严厉的房地产调控政策，住房的投机炒作者都会千方百计地进入市场。最近到个吃饭，有一个朋友就说，他目前有6套住房了，而且他已经看好一套房子，还准备购买之。所以在现在这种房地产市场政策下，它不仅会让所进行房地产市场调控城市的房价不下跌，也可能会影响没有调控三四线城市的房价上涨预期。
所以无论是在正在进行房地产市场调控一二线城市的市场，还是没有进行房地产市场调控的三四线城市的市场，整个房地产市场的房价都不下跌甚至于上涨。如果是一个投机炒作为主导的房地产市场，及这个市场的住房价格只能让投机炒作者才有能力进入，如果这些城市的房价不下跌反之上涨，那么这些城市的房价如何可回归理性，如何可让绝大多数住房消费者有支付能力进入市场 。在这样情况下，房地产市场如何可回到居住的功能上来。
要让房地产市场回归到住房的居住功能上来，最核心的问题不仅在于对房地产市场投机炒作者目前这种行政性的事前限制，而且在于对于房地产市场投机炒作者事后限制，即购买住房之后，只要交易或卖出就以累进所得税把这些收益收回，让住房投机炒作无法可图，把住房投机炒作者挤出市场。他们购买的住房可用于出租，但其出租的收益也要用税收政策固定在市场平均收益率上。这才是让房地产市场回归到居住功能的关键所在。否则，目前香港的房地产调控政策比国内要严厉得多，但是所起到作用也是十分有限的。因为，香港的事前的房地产税收政策同样没有通过事后的方式让住房投机炒作者退出市场。
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