张平：楼市频出“限售”补丁暗藏啥玄机？
自3月25日厦门市对商品住宅出台了“限售”政策，标志着“供给端”楼市调控的展开。截止到4月12日，包括厦门在内的13个城市先后出台了楼市“限售”政策，其中有福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、成都等城市。对此，房地产分析师表示，银监会近期发布了6号文《关于银行业风险防控工作的指导意见》，提出对十大类风险的具体防控要求，“限售”政策正是防范系统性风险的实施手段。限购、限贷政策执行期相对较短，一般为1-2年，而限售则通常要2-3年左右。
实际上，限购、限贷是在交易环节上加高购房者的门槛，抑制部分购房需求和投资投机性需求，着力点在需求端。而限售政策本质上是抑制投资购房者倒卖房屋从中获利的行为。着力点是在房地产供应端。限购、限贷政策主要冲击的是房地产开发企业，而限售主要是冲击的是自持卖房的人群。
那么为啥这么多城市在不到一个月的时间内，密集推出限购政策呢？笔者认为主要原因有二：一方面，过去一年楼市升温使大量投资投机者进入房地产市场，全国住房贷款交易金额占比升高，金融杠杆持续扩大，而限售政策是为了锁定房地产资产价格，防止其贬值，进而防范系统性金融风险的集中爆发。
另一方面，自去年10份集中出台调控政策以来，很多热点城市需求量开始大幅减少，但房价上涨势头依然没有得到有效控制。如果说限购、限贷在需求端遏制房价上涨，那么限售则在供应端抑制炒房者在使用高杠杆之后，通过倒卖房产的获利行为。这意味着，将整个楼市交易给部分后置了。
现在各热点城市既要全面下调房地产杠杆率，又要防止风险的集中爆发。而在降杠杆的同时，要想让金融风险不致造成系统性危机，这必然是考验决策者的能力和智慧。2016年各城市楼市升温，吸引大量投机投资者进入。同策咨询统计显示，2016年南京商品住宅销售额较2015年涨幅达28%，深圳2016年商品住宅销售额较2015年涨幅高达60%。
在此期间一些个人投资者“加杠杆”入市的行为，使个人按揭贷款比例急速上升，2016年全国个人按揭贷款总额达24402.94亿元，较2015年呈现近一半的增长。而2016年主要金融机构人民币新增贷款中，个人住房贷款及房地产贷款增速分别达86%、58%。
与此同时，很多热点城市去年开始面粉已经贵过面包价，开发商拿地也面临两难选择，只能通过“斗地主”的办法来解决。就是各开发商大家商量好，不管是谁拿地，都要拿得比之前的地价高，只要把后面的地价“抬高”，开发商们就安全了。而在热点一线城市拿地，不仅要面对高地价的问题，由于竞争的激烈，导致整个市场趋于白热化，有钱也未必拿得到好地块。
面对去年热点城市的地价和房价齐刷刷向上飞奔，各银行开始是喜上眉梢，但后来却忧上心头。2016年四大银行房地产贷款总额占总贷款额的比例保持在40%左右。但银行的不良贷款率的快速上升，让银行对房地产开发企业和个人贷款业绩有所忌惮。据同策提供的数据，商业银行实际不良贷款率已达到5-6%，已经非常接近于系统性危机爆发的界限7.5%的标准了。
更要命的是，房地产虚假繁荣期已经过去，需求量开始急剧减少。现在各热点城市如果推出“限售令”，放任手中持有大量房源的投机者将房源抛向市场，那么这些城市的房价不仅是直线下滑，更有可能是系统性金融危机的爆发。
相关数据显示，各大城市销售面积波峰自2015年7月开始出现，主要集中在2015年9月-2016年3月，这个阶段的成交量高峰基本已经过去；销售面积波谷自2016年6月开始出现，主要将集中在2016年10月-2017年10月，未来一年内大多数城市将迎来市场成交量波谷。显然，现在各城市推出“限售”政策的时间恰与下行周期时间相匹配。
各热点城市政府在推出限购、限贷令之后，现又加上块“限售”补丁。地方政府的意图很明显，就是想在降杠杆的同时，防止投机者大量抛售房源，给金融带来系统性风险。但问题是，如果之前不肆意给房地产加杠杆，国内的房价何致于被炒得泡沫巨大，又何致于对金融体系产生威胁？限售令也只是权宜之策，只能将系统性风险往后拖延，实际也解决不了任何问题。
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