高房价的秘密 : 地方政府20年卖地史 收入从4百亿飙升到4万亿
1995年全国土地出让收入是420亿元，2014年土地出让收入达到创历史纪录的4.29万亿元。如果将地方政府看作一个企业，那么这个企业的经营能力看起来相当强悍。
中国的土地并非一直这么值钱。在建国后到上世纪八十年代的一段相当长时间里，我国的建设用地使用大多是无偿划拨的方式。1987年12月1日，深圳进行了我国建国后的第一场土地拍卖会，为国有建设用地的有偿出让开了先河。
随后的近30年中，土地有偿出让（也包括协议出让）成为我国土地使用过程中的主流方式，划拨用地的范围和规模逐渐减少，为土地资源实现了国有资产保值，另一方面逐渐采用价高者得的方式，使得地价节节上涨，地方政府随之收获了越来越多的真金白银。
如今，深圳那把负责一锤定音的锤子正安静地躺在国土资源部的办公楼里。当民众来参观时或许不会想到，这个锤子和它的后辈们已经给我国地方政府带来了高达近30万亿元的土地出让收入。
不过，多项材料显示，2000年前地方政府的土地出让收入一直较为平稳，年度收入大多在400亿元至600亿元之间。
《中国土地年鉴1996》第60页提及，1995年，全国通过出让方式提供用地43403公顷，出让金总额为420亿元（其中原划拨土地转让补交出让金24亿元）。
但在该书第207页的“1995年国有土地使用权有偿出让分省情况”中显示的数据则是：有偿出让收入全国各省合计为332.86亿元人民币，以及另有6.61亿美元。如果按当时汇率换算，1995年的有偿出让收入大约在400亿元。
两项数据虽然有所出入，但所差不多。
1996年的情况与1995年类似。据《中国土地年鉴1997》第174页“1996年全国国有土地使用权有偿出让情况”，1996年全国有偿出让收入为290.4亿元人民币，以及7.06亿美元。还略少于1995年。
另有未经笔者证实的资料显示，1998年全国土地出让收入为507.7亿元，1999年全国土地出让收入约514亿元，2000年的数据是595亿元。
而到了2005年，全国土地出让收入则上涨到了5500亿元至5900亿元之间（不同机构的统计口径不同）。
据农业部农业政策研究中心研究员廖洪乐所著《中国农村土地制度六十年》第137页提及，2005年全国共有偿出让土地165584公顷，取得土地出让收入5883亿元，每公顷土地出让收入折合355.3万元。与1995年相比，国有建设用地出让金收入，每公顷土地出让金收入（即土地价格）分别增长了16.7倍，3.6倍。
这也显示，与传统行政划拨和协议出让方式相比，招标，拍卖和挂牌交易方式，更有利于土地市场价格的提升。
再往后推十年，2015年全国土地出让收入已经高达3.25万亿元，而2014年的记录则是4.29万亿元。
按照笔者的计算，从1999年至2015年，这十七年是中国历史上土地资产化最为迅猛的年代，全国土地出让收入总额约27.29万亿元，年均1.6万亿元。
自上世纪90年代分税制改革后，地方财政收入的相对不足导致当地政府转向土地经营，以此弥补城市建设的支出，土地出让金收入基本划归地方政府，实践过程中逐渐演变成地方的第二财政。土地收入在地方政府财政中占了较大比例，一些城市甚至会超过50%，如果加上其他相关收入，这个比例可能会更高。
最新的数据显示，2016年上半年全国土地出让面积9.15万公顷，同比增长0.1%。土地出让合同价款1.32万亿元，同比增长24.8%。
据此计算，全国每公顷土地的出让收入是1442万元左右，相比2005年的每公顷355.3万元，前者是后者的4倍。
一般而言，下半年土地出让收入会是上半年的两倍，结合当前房地产市场态势，笔者预计，今年全国土地出让收入有望再度超过4万亿元。
回头看看，这是一个怎样的土地时代啊。
【延伸阅读一】
港媒:内地50城卖地额近万亿楼面价超房价成常态
参考消息网7月1日报道 港媒称，中原地产最新统计数据显示，截至6月28日，内地50大城市合计土地出让金已经达到了9655.9亿元，比去年同期大幅飙升了38.5%。对此，分析人士指出，今年以来高总价、高单价、高溢价率的“三高地块”普遍出现在一、二线城市，持续刺激房地产市场，楼面价超过房价已经成为常态。
据《香港商报》网站7月1日报道，统计显示，苏州、南京、杭州、合肥已经成为上半年高价地出现最频繁的区域。广州上半年土地成交情况统计30日出炉，数据显示，上半年广州有32宗土地成交，共贡献了超200亿的成交金额。
中原地产首席分析师张大伟评价称，今年是中国有史以来高价地最密集的年份，持续刺激房地产市场。“对于这些1919.38亿元的高价地来说，未来3年如果销售额不到2000亿以上，很可能出现部分项目的资金链断裂风险。”张大伟认为。对于一、二线城市来说，未来一年房价不涨超过50%，拿了高价地的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力将造成非常大的风险。
值得注意的是，上海土地市场30日再次迎来宅地出让，奉贤区南桥新城两幅住宅用地同时开拍。其中，国企奉贤发展以17.22亿元的价格将其中一块地收入囊中，实际楼板价达到36485元/平方米，溢价率240%。最终刷新区域地王纪录。据推测，该项目未来保本价至少5.6万元/平方米。
【延伸阅读二】
一线楼市 “燥热”难散 50城上半年卖地近万亿
[截至6月28日，土地市场成交火爆，全国已经出现了200宗总价超过10亿元的高价地块，其中超过30亿元的达到了51宗。溢价率超过100%的高达89宗，溢价率超过50%的144宗。]
一线城市土地市场的“燥热”一时难以散去。
继半个月前上海嘉定区创下最高地价后，6月29日，中粮地产以总价24.4亿元，折合楼板价35744元/平方米再造高价地，扣除不可售部分，实际楼板价达到38266元/平方米，溢价率高达235.62%。
《第一财经日报》记者获悉，中粮地产此次竞得的是位于上海市浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块，竞拍现场吸引了包括招商、九龙仓、保利、首创、中粮等25家房企。
据悉，该地块所处的原南汇区新场古镇由于位置特殊，在并入浦东新区之前，从来没有进行过成规模的工业开发，因而还是一个保持江南风味的原始小镇。目前该区域内房价在27000元/平方米左右，其中东方冠郡、丝庐雅苑、汇锦城26000元/平方米左右，而万科清林径相对较贵，要卖到30000元/平方米。新房项目中只剩下中洲里程，已是尾盘在售，均价在28000元/平方米。
在楼面价已经远远高于房价的情形下，新场古镇能否支撑这样的高价地呢？中原地产市场分析师卢文曦指出，中粮地产此次获得的地块，建设完成后售价需要超过6万元/平方米才能保本。
出让文件公告显示：从规划用途上看，浦东新场旅游综合服务区A10-1地块，70年产权的纯住宅用地，容积率为1.2，绿化率35%。该地块具体位置是东至规划二路，南至A10-2地块，西至杨辉路，北至新环北路。据悉，该地块建筑密度为60%，限高60米，以高层为主，可以有少量多层住宅，不允许做联排别墅。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，新场地块的热拍，核心原因只有一个，现在新增建设用地少，存量用地难以快速盘活，市场仍然是供不应求的，虽然目前由于沪九条市场开始进入调整期，但是大家还是看好未来3～5年的市场，因此，房企从战略布局的角度来看，还会积极拿地，尤其是纯宅地，会积极抢收。
该土地是迪士尼开园之后的首幅周边地块，两者分处两条不同的地铁沿线，从交通角度来说并不是很便利。上海链家市场研究部总监陆骑麟认为，二者目前看来，并没有实际的帮扶作用，其概念大于实际。
近日土地市场火爆也和央企频繁拿地有关，此前有消息称多家央企被约谈，希望拿地的时候尽量“克制”。
中原地产研究部统计数据显示：2016年截至6月28日，土地市场成交火爆，全国已经出现了200宗总价超过10亿元的高价地块，其中超过30亿元的达到了51宗。溢价率超过100%的高达89宗，溢价率超过50%的144宗。
值得一提的是，上述200宗土地国企获得的比例多达106宗，占比高达54%。
在2015年上半年，超过10亿元的全国成交地块，只有110宗，2016年同比上涨了82%;在2015年上半年溢价率超过100%的土地，只有2宗，超过50%溢价率的土地只有17宗。
中原地产首席分析师张大伟指出，全国在一二线城市出现地王潮的根本原因还是资金潮下的资产荒。对于一二线城市来说，未来一年房价涨幅如果不超过50%，拿了土地的房企都将面临入市难题，成本压力风险将非常大。
记者注意到，目前的市场创造地王的基本都是上市企业和国企，在过去一年，房地产政策宽松，上市企业融资成本大幅下调，导致很多企业敢于拿地，国企在土地市场也表现得更加激进。北京、上海出让的郊区土地未来售价预期都要超过6万元/平方米。
“房企拼抢地王开始从国企蔓延到民企，预计2016年未来房企竞争土地会越来越激烈。但未来一年房价是不是会出现这么大幅度的上涨疑问很多，地王入市的难度有多大，将成为2016～2017年最大的疑问。”张大伟说。
【延伸阅读三】
近17年全国卖地收入超27万亿资金去向鲜有公开
[对于巨额土地收入的使用去向，由于鲜有城市政府对外公开，公众难以知晓。加之近年来频频有政府官员因在“土地出让”环节上贪腐涉案，“土地钱”的监管争论一直存在]
1999年～2015年这十七年，可谓中国历史上土地资产化最为迅猛的年代，全国土地出让收入总额约27.29万亿元，年均1.6万亿元。
过去十年间，也是中国房地产业发展最迅猛的时期，房价扶摇直上，直至2015年。
今年1月29日，财政部发布的“2015年财政收支情况”显示，2015年1至12月，全国国有土地使用权出让收入32547亿元，同比减少8840亿元，下降21.4%。
2015年土地出让收入的下降，直接原因是非一线城市楼市销售的疲软，开发商因此减少了拿地开支。但一线城市的土地市场依然火爆，如北京2015年土地出让收入达到1983亿元，再度创下历史新高。
然而，对于巨额土地收入的使用去向，由于鲜有城市政府对外公开，公众难以知晓。加之近年来频频有政府官员因在“土地出让”环节上贪腐涉案，“土地钱”的监管争论一直存在。
土地收入攀高
自上世纪90年代分税制改革后，土地出让收入基本划归地方政府，实践过程中逐渐演变成地方的第二财政。土地收入在地方政府财政中占了较大比例，一些城市甚至会超过50%，如果加上其他相关收入，这个比例可能会更高。
国土资源部2010年2月发布的数据显示，1999～2008年十年间，全国土地出让收入累计5.3万亿元。其中多数为2004年土地出让实行“招拍挂”以来所获得。
2008年的楼市调控直接冲击了土地市场，当年全国土地出让收入约9600亿元，同比下降了20%。但2009年楼市突然转向，土地市场上“地王”接连出现，当年全国土地收入增加至约1.59万亿元。而到了2010年，这一数据又随着楼市的火爆猛增至2.71万亿元。
2011年我国土地出让金的收入超过3.15万亿元。此后三年的数据则分别是28886亿元、41250亿元和42940亿元。
纯收益逐年下降？
上述收入并非完全是地方政府的纯收益，还要剔除征地过程中对失地农民的补偿等各种成本。不过，业内专家曾测算，除去征地、拆迁、补偿、税费等成本，土地出让的净收益一般在40%以上。这一数据未得到过官方认可。
财政部《关于2010年中央和地方预算执行情况与2011年中央和地方预算草案的报告》显示，2010年国有土地使用权出让收入29109.94亿元（此处土地出让收入为财政部口径，与国土部统计数据略有差别），当年安排支出为26975.79亿元，这包括征地补偿、拆迁补偿等成本性支出13395.6亿元、廉租住房保障支出463.62亿元、用于城市建设的支出7531.67亿元等。
这显示，2010年地方政府的成本性支出大约是当年土地出让收入的46%，略高于业界的预测。
但简单计算可以得出，当年地方政府的纯收益依然在1.5万亿元左右。
《第一财经日报》记者获得一份重点城市的官方土地出让情况报告显示，2011年该城市土地出让累计上缴财政专户1079亿元，扣除土地储备等成本后净收益621亿元。这意味着，该地的土地出让净收益在60%以上。
不过，近年来由于拆迁补偿等支出越来越高，地方政府因土地出让获得的纯收益应该在逐年下降。
明显向城市倾斜
土地作为一种重要资产，政府将其变现后，却很少对外发布资金的使用用途。前述财政部报告有所提及，但仍较为笼统。
近年来，中央政府不断做出对地方土地收入支出的规定。如财政部早在2007年发布的《廉租住房保障资金管理办法》就规定，从2008年1月1日起，地方各级财政部门要从土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障。
其他还包括不低于15%的比例用于农业土地开发，10%用于农田水利建设，以及10%用于教育资金等。如果按此执行，就意味着地方要拿出超过一半的土地收益来用于民生工作。
但依据上述财政部报告，地方政府土地收入的支出大头依然是城市建设。
2012年，时任国务院发展研究中心副主任的韩俊曾在《农民日报》撰文称，中国土地收益的分配明显向城市倾斜，2011年土地出让金的收入已超3.15万亿元，到该年10月末土地出让收益三农支出只有1234亿元。
上述财政部报告也显示，2010年廉租住房保障支出仅占当年土地出让总收入的1.59%。而在当年土地出让收入各项开支之中，廉租住房保障支出也仅仅占到1.7%。
韩俊在文章中表示，在符合国家土地用途管制和土地利用总体规划的基础上，要把更多的非农建设用地留给农民集体开发，要让农民直接分享土地的增值收益。
【延伸阅读四】
开发商自揭卖地黑幕：尽管抬价，拍多了政府返给你
在土地招拍挂的过程中存在暗箱操作，这是大家都知道的现象。但拍卖之前，政府与开发商签订底价补偿合同，落在白纸黑字上，这还很少见。
日前，山东日照一家房地产开发有限公司（下称HX公司）相关人员给第一财经客户端记者提供了这样一份合同，该房地产公司是合同的乙方，甲方是日照市下辖某镇镇政府，其中约定的主要内容是，该房地产公司参与该镇一块2172平方米土地的出让，约定底价是26万元/亩，如果拍卖的价格高于这个价格，多出的价款镇政府将予以返还。
按照合同约定，甲方（镇政府）负责并保证乙方（HX公司）通过挂牌取得该宗土地的开发使用权，土地价格为每亩26万元，土地性质为商住。“如该地块土地拍卖价格高出26万元/亩，高出部分由甲方一个月内返还。”
这份合同签订于2010年12月2日，拍卖于该年12月25日进行。华信房地产没有想到，拍卖过程中杀出了“程咬金”，原来以为只有华信一家参与的竞拍，变成了两家竞买。
最后，该宗土地的成交价是每亩71.2万元，HX公司胜出。
HX公司相关人士说，该镇同地块的土地价格大概在30万元/亩左右，而之所以在竞拍过程中一直抬价，是手中有与镇政府签订的合同。多出的钱，镇政府是要返还的。
HX公司上述人士说，对上述合同，他们也是知道无效。因为，在招拍挂之前，私下签订的这个“底价”合同，违反了相关法律。违反法律的约定，自开始就是无效的。
但与华信房地产签订合同的是镇政府，HX公司认为，政府是有公信力的，不会骗人，也就签了。
后来的情况是，交易完成后上述拍卖款大部分返还到了镇政府，镇政府先后分两次返还了共计29.8万元的拍卖差价款，其余不再返还。尤其是镇主要领导换届之后，不再认账了。
华信房地产还在追讨剩余的128万元“差价款”，但他们不好起诉。他们很清楚，法院不会支持他们的诉求，因为拍卖款是政府的合法所得。
【延伸阅读五】
一线城市50天内卖地693亿元房价将步入上涨通道
同策咨询研究部总监张宏伟向记者表示，一线城市房价将步入上涨通道，甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情
随着北京土地市场的春节前最后一拍结束，截至2月16日，在不足50天内，北京土地市场成交额达到了452.29亿元。
值得一提的是，据上海易居房地产研究院统计显示，从2015年1月份一线城市的库存消化情况来看，新建商品住宅成交均有所上涨，去库存速度也明显加快。
对此，上海易居房地产研究院研究员姚腊表示，随着降准效应的释放，预计春节后一线城市供求双方会继续活跃。同时，这也会带来一线城市各类物业的价格上涨。
一线城市成抢地“集中营”
据《证券日报》记者不完全统计发现，截至2月16日，今年年内，北京、上海、广州和深圳四个一线城市卖地收入达693亿元，约占2014年1月份卖地收入914亿元的75%。其中，北京一城土地出让金额达一线城市卖地总收入的65%以上。
在广州，2月10日，广州市国土资源和房屋管理局公布了广州市2015建设用地供应计划，预计2015年出让204幅地块，总面积达1621.46万平方米。
而从上海方面来看，2月5日，上海大宁挂牌一幅新地块，挂牌起始价为60.67亿元。据悉，该地块将成为新“地王”，而上海3月份预计有超过145亿元的土地出让。
值得注意的是，2月11日，当代置业以17.35亿元拿下上海闵行区一幅地块，成交楼板价18777元/平方米，溢价率高达95.55%。
据记者了解，争夺该地块的企业多达19家，在竞买过程中，仅开始报价两轮，即有19号开发商直接报出13亿元的价格，跳价近50%，最终由当代置业以接近96%的溢价率夺得该地，可见竞争的激烈程度。
对此，有接近当代置业人士向《证券日报》记者透露，当代置业2014年以股权方式战略登录上海，感受到上海作为国际化大都市在房地产市场中的巨大潜力及市场变化下的抗跌特性。此外，据当代置业2015年的战略经营目标显示，北京、上海等一线城市为当代置业2015年土地甄选重点城市之一，因此在年初发力抢攻土地市场，是为了在年底前就能让产品入市，进而为完成销售目标“保驾护航”。
事实上，上述现象也折射出房企的主体拿地思路，即全面回守一线城市及部分重点二线城市，撤离三、四线城市。鉴于此，一线城市的土地价格被不断推高，这也将导致其未来的豪宅市场竞争将变得更为激烈。
对此，亚豪机构市场总监郭毅向记者表示，今年开始，北京将会有大量“被豪宅”项目上市，其中既有城市核心区、单价15万元平方米量级的顶级豪宅，也有位于近郊新城，单价6万元-8万元平方米的区域标杆型楼盘，在北京楼市的需求结构仍以刚需为主体的背景下，大量中高端项目涌入市场，将会加剧房企的去化压力，保持流动性安全也将是持续摆在房企面前的要务。
一线城市房价将明显上涨
事实上，在房企争相抢夺一线城市土地储备的背后是有逻辑的，即房价正呈现上涨趋势，即使一线城市成交量减少，也能通过降价迅速实现反弹，进而资金回笼。
据上海易居房地产研究统计数据显示，2015年1月份，一线城市新建商品住宅成交均价为24138元/平方米，环比增长0.4%，同比增长8.1%；“北上广深”4个城市新建商品住宅成交均价分别为27510元/平方米、28588元/平方米、14176元/平方米和27146元/平方米，环比增幅分别为6.4%、-4.8%、-3.2%和2.4%，同比增幅分别为3.9%、11.1%、7.5%和-6.9%。其中，北京和深圳环比增幅较大，上海的同比增幅较大。
对此，姚腊表示，受春节效应影响，无论是一、二手住宅、还是商办物业成交量均有所回落。但除办公以外，其它物业成交均价均有小幅微涨。最重要的是，一线城市库存量降低。
据上海易居房地产研究统计数据显示，2015年1月份，一线城市新建商品住宅库存量为3748万平方米，环比降低3.9%，同比增长35.5%。这意味着一线城市1月份新建商品住宅存销比为11.4个月，相比2014年12月份12.6个月的数值出现了小幅下跌，说明一线城市去库存的速度在继续加快。
鉴于此，姚腊认为，从去库存周期看，一线城市住宅类物业的去库存速度明显加快，这反映了住宅市场去库存压力得到了进一步的释放。此外，随着降准效应的积极释放，预计春节后一线城市供求双方会继续活跃，这将会带来一线城市各类物业的价格上涨，尤其是存销比快速改善中的住宅市场。
同策咨询研究部总监张宏伟也向记者表示，在降准降息等政策刺激之下，一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情。
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