张平：2017年影响房价的不利因素有哪些？
2017年的楼市似乎开始出现某种不确定性。最近深圳的楼市数据已显示出这样的信号。根据相关网站数据，继深圳楼市去年9月均价下跌至61600元/平米之后，去年10月-12月的均价依次下降为55611元/平米、54986元/平米、54946元/平米。显然，深圳楼市在经历了近两年的快速疯涨之后，开始出现疲态。而在另外两座一线城市北京和上海，2017年的楼市预期似乎也不如过去。放眼2017年，全面楼市冷清的局面已经昭示内地房地产的调整期正在全面到来。
现在业内专家呈现两种不同的声音是：“一线房地产天然具有稀缺性，将继续引领全国楼市上涨”，和“中国房地产泡沫无以复加，必将崩盘”，而大多数关于地产价格走势的分析视角映入大家的眼帘，包括：人口流入和城市化进程、居民资产配置和通胀预期，还有就是汇率贬值等等，但我觉得一些观点看似能够预测房价趋势，实则却是经不起推敲和捉摸。
首先，一线城市因人口长期流入，导致房价很难出现下跌。从表面上看，人口流入当然会导致房价上涨。但实际上是，改革开放多年以来，“人口流动”大致是趋于平衡的，各大城市净流入的人口数目占整个城市人口规模是相当少的。即使有大规模迁徙问题，也只是发生在“春节”前后，或者某些城市举办大型活动而导致“暂时性”的人口导入。
实际上，像上海或者北京等一线城市，很难想象每年会持续增加几百万的常驻人口。特别是上海，2015年常住人口出现净减少，可是上海房价却反而涨得更快。更进一步观察，2015年以来，大多数城市房价都在涨，难道这些城市都是人口净流入城市吗？现在的状况是，全国人口总共每年涨0.5%，大中城市的人口“净流入”加起来几乎为零，所以人口长期流入推动整体房价根本说不通。
而笔者认为，农民工进城推高城市房价并不成立，一方面，由于实体经济增速放缓，各行业投资低迷，大城市新增就业岗位在下降，而租金随着房价上涨，加重了外来人口的生活成本，这反而导致农民加速“反乡”。另一方面，广大农民工收入微薄，根本无力推动动辄价值几百万甚至上千万的房价。
再者，通胀预期导致购房等资产配置需求的增加。有观点认为，“猪肉涨价”会推动CPI涨价，而整个CPI涨价后，当然会影响到房租上涨，房租上涨房价也会跟着涨。但是，如果居民预期除房价之外的物价未来都会上涨，那他会增加对房地产需求来对冲通胀风险吗？显然不会。
笔者认为，出于对“房价上涨预期”恐惧才是推高房价的元凶。这些年来，采取观望姿态的后果是越来越买不起房。而绝不是“通胀预期”。试想，我们会因为担心未来吃不起猪肉蔬菜而去买一套几百万的房子来对冲吗？我看，光是买卖房子的交易成本都能够上你吃好多年的猪肉和蔬菜了。
最后，一线城市的房价只会上涨，不会下跌。房价要上涨，要有人拿钱来购买，那么购买的钱从何而来？一是工作挣钱，二是收入分配，三是借钱加杠杆。正常的工资收入是由经济增长来决定，前些年中国经济的高增长，也给居民购房提供了资金。还有就是收入分配增长，就是投资者在炒股或其他投资中赚到钱了，他们既有投资房产的意愿也有这个能力。
现在问题是投机性购房已经充斥整个房地产市场。去年初，由于国内房地产形成上涨预期，居民又可以通过杠杆来购买房地产，2016年除了正常的商业银行按揭贷款大幅飙升以外，还有各种“首付贷”甚至是P2P理财产品来为居民购买房地产融资。只要房价一直上涨，加杠杆购买房地产的回报相当可观。
笔者认为，如果资金主要用于自住或改善性购房，以及投资性购房都不会使中国的房地产出现大波动，但全民加杠杆式的投机性购房，甚至让一些连住房首付款都无力支付的人购房，那么这样的风险就巨大了。如此一来，则极有可能戳破一线城市房价只涨不跌的神话。之前我们所一直公认的微观层面的判断已经被颠覆，这意味着无论是人口净流入、通胀推高房价，还是一线房价会只涨不跌，都是不正确的，而站在这样的角度也是无法判断未来房价的走势。那么影响2017年中国房价的不利因素有哪些？
第一，一线城市的房产只有投机价值，连投资价值都没有。现在一线城市的租金已经大幅滞后于房价（因为租金再怎么涨，也要与租客的收入挂上钩），2015-2016年租金回报率大幅下降，意味着一线城市的房产的“估值”过高，房地产的“配置”价值也在明显下降。
第二，投机性购房遭受政策挤压，今年房地产的“投机”价值将明显下滑。？？地产“加杠杆”的作用随着“限购限贷”政策的进一步收紧而逐渐消失，而且考虑到房地产交易费用非常高，房地产的投机热潮正在快速降温。
第三，2017年居民的收入预期明显下滑，这对房地产价格形成比较大的下行压力。据权威机构估计，2017年中国的GDP增速有望达到6.5%左右，这与前些年GDP增速动辄超过8%以上不能相提并论。而经济在快速下行之中，居民收入增长难有较大起色，背负高杠杆的意愿会有所回落。
第四，今年房价下跌的趋势肯定先是三四线城市开始，随后是一二线城市跟着调整，最终一二线城市房价的下跌幅度要远超过三四线城市。现在的状况是，一线城市由于“规模效应”和人口“集聚”效应，房价在初始调整时更容易得到外力支撑。
所以，那些房地产流动性好，成交活跃的一线城市，反而会看起来比流动性差的三四线城市价格“更抗跌”，但是由于一线城市泡沫过多，其调整幅度和时间跨度肯定会远甚于三四线城市。
第五，一线城市郊区房价要比市中心房价更容易下跌。近年来，由于油价下跌、交通改善以及低总价等“利多”因素，导致郊区和市中心房价的价差在大幅缩窄。但郊区房价由于各项基础设施较差，出行相对不便等因素，早已生成了更大的房价泡沫，所以一线城市郊区房价可能会比市中心调整更加迅猛，潜在风险则更大。
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