余丰慧：住宅用地到期后“两不一正常”急需制度性安排
针对温州当地二十年住房土地使用权到期问题，国土资源部表示，将采用过渡性办法处理，产权自动续期不收费。国土资源部12月23日表示，温州等地少数住房土地使用权到期后采取“两不一正常”措施：不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续。如何解决住房土地使用权到期问题与群众利益密切相关，可以说涉及每一个百姓的切身利益，备受关注。除温州以外，青岛、济南、深圳等城市也遇到类似情况。如何处理这些城市的住宅用地到期问题，国人盯着眼睛在看着，其示范效应非常大，对百姓影响也非常大。此前一些城市从本地层面也出台了一些解决方案，但有些百姓欢迎，有些争议很大，甚至遭到民众反对。本来这么重大的问题就应该出台全国性的统一政策。
这次国土部明确表示，住房土地使用权到期后采取“两不一正常”措施。对全社会来说，这是落实党中央关于完善产权保护制度的最新行动。
决策层对住宅用地到期如何处理问题十分重视。2016年11月27日公布的《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》要求：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。刚刚结束的中央经济工作会议再次强调：要加强产权保护制度建设，抓紧编纂民法典，加强对各种所有制组织和自然人财产权的保护。
这里面必须搞清楚改革开放之初确定土地使用权70年的目的是什么？需要从法律的角度来分析。先从宪法角度看，宪法第十条规定，城市的土地属于国家所有，农村与城市郊区的土地属于国家所有以及集体所有。同时，土地的使用权可以依照法律的规定转让。但使用权多长时间，或者说有无时间规定，宪法并没有涉及到。那么，在土地公有制前提下如何实现使用权的转让交易呢？如何使得使用权的实现既不使得土地公有制本质被破坏或形同虚设，又使得土地使用者特别是涉及百姓住宅的土地使用权让其安心呢？就有了规定土地使用权一个较长期限的法制安排。
于是乎，1990年5月19日国务院令第55号《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二章第十二条明文规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。 住宅用地70年期限由此隆重登场。这里的一个痛点是，没有规定住宅用地70年到期后怎么办？引起百姓越来越担忧。
于是乎，2007年3月16日由全国人大通过的《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。这里面又出现至少两个硬伤：一是续期多长；二是续期时是否缴纳续期费用？如何缴纳？如果按照70年后的价格缴纳是否交得起等问题。这又引起百姓无限忧愁。
一个土地70年期限问题不仅对百姓利益带来无形纷扰，而且也制约着政府一些政策措施的出台与实施。比如，房产税以及遗产税出台与征收已经排上日程。但这两个税收政策的征收对象是私有产权。对只有70年使用权的住宅用地征收房产税与遗产税，从法理上牵强附会。
尽管这次对温州等地住宅用地到期后采取“两不一正常”措施，但国土部明确只是过渡性安排，“对带有普遍性的70年住宅土地使用权期间届满的续期问题，关系到广大人民群众的切身利益，他们将继续加强调查研究，在相关工作中积极建言献策。”尽快由过渡性安排过度到制度性规定，才能让广大百姓吃一颗定心丸。
从各个方面都决定了对住宅用地70年使用到期后续期问题必须从法律上釜底抽薪地解决。笔者建议土地问题必须从根本大法的宪法上解决70年使用权问题。一步到位的话，对宪法进行修改，直接规定公民住宅用地性质为私有产权，彻底解决了70年的问题。逐步到位的话，对宪法进行修改，明确公民住宅用地拥有永久使用权。当然，最起码要对《物权法》进行修改，明确住宅用地70年到期自动续期并不附加任何条件包括不收取任何费用。
总之，最高决策层已经要求：“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排”，就应该尽快彻底解决住宅用地70年到期续期问题，消除百姓的后顾之忧，给百姓安身立命的财产吃一颗定心丸！
页:
[1]