易宪容：2017年中国房地产市场会走向哪里？
最近的中央经济工作会议要求中国住房市场重新回到它的本性，回到它的居住功能，要求去除房地产市场投机投资属性。可以说，这一要求不仅是未来中国房地产市场政策的基点，也将从根本上改变的房地产市场性质及大势。从中长期来说，中国房地产市场回归本性、回归常识、回归理性、回到它的基本居住功能是一种必然与趋势，估计这是谁也无法阻挡的市场潮流。但是，如果以此来判断中国房地产市场短期走势或2017年的趋势，那将是大错特错了。正如我昨天撰文所指出的那样，要让中国房地产市场回归本性及居住功能要翻越许多大山，而翻越这些大山不仅困难重重，也会有一个漫长的过程。而这种转型或调整的时间越长，整个中国社会经济所要付出的代价就会越高。
因为，从最近的房地产政策来看，尽管在2016年930调控政策出台之后，一些热点城市把住房按揭贷款的第二套住房首付提高到了50-70%以上，这些房地产调控政策对市场肯定会影响不小，但这种事前的限制是无法对住房的投资与消费进行严格区公。如果不用有效的经济杠杆对住房的投资与消费进行严格区分，区分后对投机炒作者进行严格限制，那么已经进入持有更多住房的投机炒作者一定会认为政府的房地产市场宏观调控仅权宜之计，因为这种房地产调控一旦影响GDP增长又有可能放松这些调控政策。在这种情况下，房地产市场预期不会改变，已经进入的住房投机炒作者也不会降低房价退出市场。这些城市的房地产市场可能会经受一个较长时间的销售停滞期。所以，2017年这些热点城市的房地产市场可能会经历一个较长时间的停滞观望期。
还有，当前中国房地产市场的调控政策是采取“因城施策”的方式。所以，对于热点城市之外其他中小城市的房地产市场，还是实施的2014年11月以来的房地产信贷及税收政策，这些政策的核心就是鼓励持有更多住房的居民利用优惠的信贷政策及税收政策进入购买更多的住房，以便达到中央政策所谓的房地产去库存化的目的。
对于这些政策住房的税收政策处于最优惠的水平，而且住房信贷政策无论是利率还是首付比例都处最为优惠的水平。之前这些非热点城市的住房库存为何会积压越来越多，最根本的问题就在之前这些非热点城市的住房价格一直在下跌。只要房价在下跌，一个以投资炒作为主导的住房市场，投资者肯定不会进入市场，甚至于卖出手中在住房退出市场，住房的库存只能会越来越多。但是，这些非热点城市，除了少数城市之外，房价上涨已经持续15个月以上了。房价一涨，无论是涨幅多少，在当前的这种过度优惠的信贷政策下，投机炒作者也会随之进入市场。事实上，这十几个月来，中国这些非热点城市的房价不仅上涨，而且同比上涨的幅度不少，从而吸引了不少投资者进入住房市场，由此一起创造了今年中国房地产市场的繁荣。而且在这种情况下，2017年这些非热点城市的房地产市场还会继续2016年的趋势，甚至于会更为火热。
当然，对于2017年的中国房地产市场走势，估计最大的不确定性是中央政府要让房地产市场回归本性、回归常识、回归居住功能会推出什么的政策，是仅管住热点城市第二套以上的住房的信贷呢，还是有更多的房地产调控政策出台。如果会推出新房地产调控政策，甚至于对住房的短期投机炒作用严格的税收政策来限制，那么中国住房市场的调控可能会比市场预计要来得快，那么2017年中国房地产市场将会出现重大的调整。如果不再推出新的房地产调控政策，而仅在信贷上有些收紧，那么这种信贷收紧对2017年房地产市场的影响不会太大。2017年热点城市的房地产市场会出现销售停滞而价格顶在天花板上不下来的僵持局面，但2016年这些热点城市房地产火爆的局面2017年可能会向非热点城市蔓延。而也是中央政府所愿意看到。
如果这种情况出现，中央政府的信度会受严重侵蚀及弱化。因为，这十几年来，国内房地产市场的宏观调控，不仅没有把过高的房价向下调整，反之宏观调控则是把全国的房价越调越高。也就是说，如果2017年房地产市场要回归到本性、回归到常识、回归到居住功能的政策得不到落实，或给市场一个清楚明确的预期，而仅是执行现有的已经出台的政策，那么2017年房地产市场，一线及热点二线城市房价疯狂上涨的势头已经熄灭，这些城市的房地产将出现僵持的局面。而对于非热点城市来说，则有可能是一次难得繁荣的机会。所以，2017年的中国房地产市场到底会走到哪里，未来不确定性的因素还是很多，市场只能是密切关注，以便随时采取好的应对措施。
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