刘晓博：这10个城市，楼市最危险？
昨天（11月30日），中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同发布《中国住房发展报告（2016-2017）》。根据媒体的报道，这份报告认为，目前楼市整体风险最为突出的十个城市依次是：深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州（限于35个大中城市）。
那么问题来了：社科院的这份研究成果靠谱吗？
在讨论这个问题之前，让我们看看去年这个时候，社科院是如何预测楼市的。
2015年12月3日，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心在京发布《中国住房发展报告2015-2016》。报告关于内地楼市短期走势的预测是：
2015年10月-2016年9月间，中国房价或将呈现“先升后降”的波动运行形势。其中2016年住房市场回暖基础不稳，波动风险大，分化趋势严重。房价在经历一段时间的上升后，在2016年第二季度后有出现一波断崖式下跌的可能；但商品房投资有望缓慢回升，对经济增长带动有望增强。其中三四线城市形势不乐观。
这份报道公布后，媒体将焦点集中在了上述预测上，给发布机构带来了巨大压力。社科院财经战略研究院院长高培勇澄清说，“相关报道以偏概全，我们的报告主题不是这个，我们只是客观地分析未来一年或几年，会影响住房市场的这些因素都有哪些，而且最终课题组的主要结论不是这个”。
笔者没有看到报告的原文，但从数十家媒体的报道看，上述“二季度后可能断崖式下跌”的判断是存在的。随后，报告提出了一系列政策建议，给政府支招如何避免这种局面的出现。
后来，楼市的实际走势令人瞠目。先是深圳一枝独秀，到了2016年一季度上海跟进，随后北京、南京、苏州、合肥、厦门接力，强二线城市全面开花。到了2016年二、三季度，近20个热点城市甚至出现了上涨失控的迹象，随即引来了国庆调控。
也就是说，社科院去年对中国楼市短期走势的判断是错误的。错误的原因，是他们在12月3日就预测了，而中央经济工作会议是月底召开的，提出了“去库存”等5大任务，楼市的政策环境发生了逆转。
那么，今年社科院“10大城市楼市风险最突出”的这个判断准确吗？
我的看法是：仍然不靠谱！至少是不严谨。
既然研究报告说了，35个大中城市里，深圳、上海等10个城市的楼市风险最大，那么首先让我们看看，35个城市都是谁。
“35个大中城市”是个约定俗成的说法。我没有看到社科院报告的全文，新闻报道也没有说明，下面列举的35个大中城市名单，是通常大家默认的。我将名单列举如下，分成了四个小组：
1、北京、上海、深圳、广州；
2、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都；
3、石家庄、南昌、长沙、青岛；
4、重庆、宁波、大连、乌鲁木齐、昆明、南宁、海口、呼和浩特、太原、贵阳、西宁、长春、哈尔滨、沈阳、银川。
第一组是四大“一线城市”，第二组是今年首批被住建部点名的“二线热点城市”，第三组是随后追加的四个城市。也就是说，前三组20个城市，都被列入了调控重点名单，或者说房价在2016年出现了显著的上涨。
第四组，目前尚未被明确要求列入调控名单。仔细研究第四类城市，我们发现里面不是直辖市、计划单列市，就是省会城市，都属于我常说的“高级别的城市”。为什么这些城市的房价，今年没有大涨？具体分析，又可以分为以下几类情况：
1、供应量大，库存量大。比如重庆；
2、人口流失或者增长缓慢，比如东北的四大大城市；
3、人口、资金增长都不突出，而且经济总量小的城市，比如西北、西南的几个省会城市。
按照我建立的分析模型，人口增长和资金增长是影响楼市的最关键、最根本的因素（供应量、库存是短期因素）。其中人口增长主要依据是最近10年、5年的小学生人数，资金则看金融系统的“本外币各项存款余额”。
我们不妨以“5个计划单列市”为例，看看真实的人口增长是如何影响房价的。下面是过去5年5个城市小学生人数的变动情况（统计局公布的常住人口数据往往失真）：
可以看出，小学生数据反映出来的人口增速，跟5个城市近期房价的走势高度的正相关。深圳和厦门人口增长是5年来最快的，都进入了前五名（其他还有北京、东莞、廊坊），所以深圳和厦门房价在5个计划单列市中是涨幅最高的，也是被严厉调控的。青岛人口增长位居第三，是第二批进入调控城市名单的。
大连和宁波至今没有进入调控名单，那是因为他们的人口增长比较慢（前几年大连甚至出现人口流失），库存也偏高。
被社科院认为楼市风险最大的10个城市里，深圳、北京、上海位居中国“三大人口增长中心”的核心位置，是带头大哥；厦门、郑州、南京是“四小人口增长中心”的三个（另外一个是长沙），此外，合肥、天津、石家庄和福州人口增长速度也过得去。
这样准确地把中国人口增长最快的城市，列为楼市风险最高的地区，的确是需要勇气的。
另外，根据上海易居研究院的数据，合肥目前库存去化周期是2个月，也就是说，合肥的房子只够卖2个月的，是全国库存最低的城市。此外，南京也是2个月，上海是6个月，都急需补库存。深圳的去化周期略长一些，但在警戒线以内，其背景是深圳出台了空前严厉的调控措施，楼市率先入冬，成交量锐减。而这些城市，都是社科院认为“楼市风险最大的”，我只能表示震惊。
所以，我的结论是：这10大城市（深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州）的楼市，正处于调控的严格管制之下。虽然未来一年房价可能出现微跌，局部甚至可能出现15%的跌幅，但整体而言这些城市的优质住宅可以长期看好。购房者被套，也最多一两年时间。反之，如果放松调控，房价有上涨失控的风险。但是东北、西北、西南人口增长缓慢，或者严重流失地区的房子，弄不好会套你一辈子。
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