余丰慧：新一轮限贷开启对高房价影响如何？
《经济参考报》消息，11月28日，天津、上海同时发布收紧房贷政策。这意味着，继新一轮限购收紧后，新一轮限贷拉开帷幕。同在11月28日又传来驻济各大银行突然集体下发紧急通知，即日起至30日，各分支机构全面暂停房贷业务，不管是几套房。有报道说，中国央行要求分支机构对辖区内银行的个人新增住房按揭贷款进行控制。济南银行月底停止房贷或与月底控制房贷有关政策有关。又说，北京地区部分银行已经开始执行“认房又认贷”政策。新一轮限贷全面启动或被坐实。
在国庆楼市调控新政中，20多个城市在出台限购政策的同时，也随之出台了限贷政策。当然，主要是限购政策力度最狠。在全国一些城市房价疯涨情况下，限购政策虽然行政色彩浓厚，但其效果却是立竿见影的。10月以来的将近两个月时间证明，大部分城市遏制住了房价疯涨的势头。
不出笔者预料，与此相比较限贷政策威力要小很多，效果也差许多。一方面限贷政策出于开发商、购房者以及银行利益考虑，往往容易被变通甚至弄虚作假。另一方面直接融资渠道越来越多，间接融资的银行贷款需求越来越低，房贷威力越来越小了。特别是社会融资大发展，互联网金融风起云涌，首付款比例的制约因素不大了，甚至首付款都可以负债性筹集到资金。事实也证明了这一点。
因此，新一轮限贷政策开启，其效果肯定没有限购政策威力大。同时，上海天津两个城市的限贷政策都没有超过上一轮力度，比如：申请商业贷款的首付比例，上调至不低于35%。对于二套房购买普通自住房的，申请商业贷款的首付比例上调至50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。虽然首套房比例有所提高，但是二套房比例低于上一轮的60%。
天津规定的首套房首付款比例30%，二套房比例40%，更是低的离谱，这样的政策基本不会有什么效果的。反而会成为鼓励购房的政策。
对于限贷政策对高房价的抑制作用不应该抱有过大希望。重病必须下猛药。立竿见影的措施还是要在限购政策上做足功课。因此，建议上海、天津进一步收紧限购政策是上策，特别是上海。国庆楼市调控新政以来，大部分城市房价都有企稳迹象，而上海、郑州等城市房价仍在继续上涨。如果不尽快收紧限购政策，那么，上海房价或许继续暴涨下去，最终泡沫破裂，风险爆发，酿成大祸。
当然，这次上海与天津都对投机炒作性购房进行了政策限制。上海要求各商业银行应继续强化对首付资金来源、收入证明真实性等审核，根据借款人家庭信用状况、偿债能力等审慎把握具体执行水平，对于有投资、投机性购房特征的，应从严确定首付款比例和利率。天津要求对于存在“捂盘惜售”“哄抬房价”“首付贷”等违法行为进行限制。可惜的是，具体措施力度不够。
痛定思痛，必须反思从2014年以来房价为何出现新一轮非理性暴涨甚至比历史上任何时候都疯狂，隐患都大的深层次原因。从宏观上有两大反思：去房地产库存的措施不当是原因之一。采取降低首付款比例等加杠杆方式去库存，造成逆经济规律出现涨价去库存的怪相，最终出现房价几乎失控的情况。采取因城施策的调控措施也值得商榷。统一市场下人为分割的调控措施岂能尽如人意。
这样的情况下，房价出现失控局面就不奇怪了。就只能重新回到收紧楼市限购限贷政策的路子上。这个教训十分深刻。
总之，这轮楼市调控重点应该放在限购政策上，限贷政策只能是辅助性的。
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