易宪容：只要房价不随销量下降而下跌，调控难有效果
10月一过，关于房地产的数据涌现而出，加上媒体的宣染，好象在国庆节之前各个城市出台的房地产调控政策已经大显威力，取得了巨大的成绩。但实际上，在短短的一个月里，要说当前中国的房地产市场有多少变化，房地产调控政策有什么效果，还得进一步观察。比如，中原地产研究中心的统计数据显示，截至10月30日，全国54个城市合计10月签约住房27万套，这是近3个月来首次跌破30万套，与9月相比，跌幅过到了15%。也就是说，在各个城市纷纷出台房地产调控政策的10月份，国内一线城市及部分二线城市住房销量迅速下降，房价走势开始稳定，三四线城市住房交易向好，去库存的速度在加快推进。
有报道，在930调控政策出台之后，截至10月31日，10月北京住房（不含保障房与自住房）共实现成交8675套，成交面积96.41万平方米，环比上月分別减少40%、30%，是5个月以来最低的交易量。
从上海市10月份住房销售情况来看，上海的住房销售也明显下降。截至10月31日，10月上海新建商品住房销售面积80万平方米，环比减少16%，同比减少39%。这也是8个月以来成交里最低的一个月。
深圳的情况也不例外，根据深圳中原研究中心数据，10月份深圳市的房地产调控政策出台之后，深圳的新房销售的均价为每平米55611元，环比下降10个百分点。其中均价8万元以上的住房销售面积大幅下降，由上一个月占比17%降至10月的不到3%。
还有，在今年房价也疯狂上涨的南京、苏州、厦门、合肥等，在调控政策出台之后，住房销售也出现明显大幅下降。
从上述的一连串的数据来看，讲的主要是住房销售量的下降，而且住房销售量的下降只讲的是一线城市及部分今年上半年房价疯狂上涨的二线城市。但是实际上，在10月济南等城市的住房销售肯定是大幅度增长的。
可以说，这次楼市调控政策十分明显，就是政府希望通过对上半年房价疯狂上涨的城市的政策调控，让房价上涨这把火烧到上半年房价没有疯狂其他二线城市及三四线城市，也让这些城市房价出现疯狂，以此来打造这些城市的房地产市场的繁荣。但是，作为一个以投机炒作为主导的住房市场来说，如果标杆性城市的住房销售急速下降，住房价格疯狂上涨态势也会突然停止。如果这些城市的房价不再上涨，其他城市的房价想上涨是不容易的。如果三四线城市的房价不上涨，那么这些城市的住房销售想快速增长同样不容易，要现实政府的意图同样是不容易的。
还有，从上述的一线城市城市住房市场的数据来看，只是表明住房销售量急剧下降，住房的价格并没有随着住房销售量的急剧下降而下跌。这不仅说明这些城市的住房市场完全是一个以投机炒作为主导的市场（如果住房是一个以消费为主导的市场，住房销售急剧下降，房价也会随之下降）。在这个市场，当前住房政策突然发生变化时，让许多投机炒作者无法再进入市场时，住房销售量急剧下降是必然。
但是，对于已经进入的住房投机炒作者来说，面对住房销售急剧下降，他们并不认为住房市场本质上发生了什么变化，他们仍然认为这些城市的住房价格只会上涨而不会下跌，因此，手中持有的住房的住房投机炒作者并不会由于住房销售量急剧下降而降价销售，反之会等待政府让现有的这些房地产调控政策再一次调整，就如早几年那样。
可以说，在住房销售急剧下降，而房价没有出现相应调整的情况下，这就意味中国房地产市场房价上涨预期根本就没有转变，特别是在一线城市及部分二线城市。作为一个以投机炒作为主导的住房市场来说，如果中国房地产市场价格上涨预期没有逆转，那么房地产市场调控政策所达到效果是十分有限的。
如果房地产市场价格上涨预期没有逆转，不仅房地产调控政策的效果十分有限，而且与中央政治局抑制资产泡沫的要求也是相差较远的。因为，房价不下跌，不让房地产市场的价格回到理性，不让房地产市场回归到它的居住功能，要想挤出当前中国房地产市场这个巨大的泡沫是根本不可能的。如果房地产泡沫不挤出，如何来抑制资产泡沫呢？
所以，地方政府不要急功近利，把住房销售量的下降看作是房地产调控政策有多少效果；国内媒体也不用过分宣染，说什么多少城市的住房销售如何在急速下降，及这种住房销售急剧下降说明房地产调控政策效果如何好。可以说，只要房价不随着住房销售量急剧下降而大幅下跌，那只能说明住房市场价格上涨预期根本上就没有逆转，如果房价上涨预期不逆转，房地产泡沫不能够挤出，房价不能够回归理性，住房市场不能够回到它的基本居住功能，那么国内房地产市场的调控说达到什么效果都是不靠谱的。
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