刘晓博：人傻，钱多！这个一线城市，房价又开始飙升
香港楼市再曝大新闻：来自海南的“海航集团”，以每平米14.53万港元的“楼面地价”，在香港拍出了新地王。
这块土地位于香港九龙启德（香港老机场），面积只有1.13万平方米，土地使用期50年，最多可以建设6.08万平方米的住宅。海航集团旗下的“香港海岛建设地产有限公司”最终以88.37亿港元，击败了其他近20家竞争对手。
下面让我们看看这幅土地的大致位置：
没错，上图中红色箭头指向的，就是这块土地所属的片区位置。这个片区在1998年之前是香港启德机场。
“启德”这个地名的来历，跟上世纪二十年代两个中国士绅有关，他们是何启、区德。1920年代，香港人口激增，何启与区德合作成立了“启德营业有限公司”在这一带填海造地。后来因为工程浩大，资金链断裂导致公司破产，土地被港英政府收回，用于建设机场。机场建成之后，就叫“启德机场”。
1998年7月，香港赤鱲角新机场启用后，这块土地就闲置了下来，被逐步规划为新的市区。
启德地块距离香港最繁华的尖沙咀、中环不过3到5公里的距离，是典型的核心地块。所以，这里的新住宅价格肯定低不了。在拍卖之前，香港市场给出的普遍估值是总价41.2亿港元至47.1亿港元，每平米楼面地价是6.78万港元至7.75万港元（目前1港元等于0.87元人民币）。
此次拍卖让香港方面有两大意外：第一，在参与投标的公司里，有四成是内地企业，比如恒大、万科、保利、龙光等；第二，这块土地能以88.37亿港元的天价成交。
据媒体深挖，拿下这块土地的“香港海岛建设地产有限公司”是海航集团旗下企业。也就是说，在此次拍卖中，“过江龙”压倒了“地头蛇”。参与投标的“地头蛇”其实阵容非常强大，包括李嘉诚的长实地产，以及恒基兆业、新鸿基等。
上面的表格来自“大公网”，展示的是过去三年启德地块土地出让情况，可以看出地价上涨非常明显。已经从每英尺楼面地价5000港元，上涨到了1.35万港元。
此前，“中海外”在这个片区推出的住宅项目，售价达到了每英尺1.6万元，大概相当于每平米17.2万港元。海航集团的这个项目未来如果上市，估计售价会达到每平米24万港元，大概相当于20.64万元人民币！个别朝向好的大户型，单价会更昂贵。
由此可见，香港住宅的价格仍然比北、上、深同类住宅贵30%到40%的样子。此外，据香港媒体报道，此次土地拍卖之后，周边楼盘不少都上调了售价。
事实上，最近几个月来，已经调整了4个年头的香港楼市开始明显回暖。据香港官方统计，9月份楼价环比上升2.8%，升幅是3年半以来最快的；从年初算起，则房价则已经累计上涨了6%。
美联物业的报告显示，今年第三季度香港市场共售出超过7000个新盘单位。与此同时，今年首三季一手住宅施工量累计高达19100宗，创近16年来的新高。与此同时，从去年8月开始香港楼市就开始出现向下的趋势，到今年3月建筑面积的平均呎价已从去年8月的8740港元跌至7665港元。不过，今年9月香港以建筑面积计算的平均呎价已经回升到8249港元。
还有统计显示，今年第二季度香港成交房屋中有16%为内地居民购买，新房中有25%为内地居民购买。至于最近一个季度，这个比例就更高。可见，内地资金正快速涌入香港楼市。
从近期香港土地拍卖情况，我们可以得出如下结论：
1、香港楼市在经历了几年低迷之后，成交开始放量，价格开始上升，整个市场开始回暖。李嘉诚虽然在抛售上海和香港的写字楼，但对于住宅用地则频频出手。此次土地转让，长实地产也参与了竞标。
2、此次土地竞标，官方接到了20份标书，其中有4成来自内地开发商。这说明，随着内地楼市调控收紧，人民币贬值预期增强，再加上内地资产荒严重，到香港买房、买地的内地企业、个人正在显著增加。
3、正是因为内地资金在香港买地有多重需求，所以在未来一段时间的土地拍卖中，内地企业的承受能力会更强。可以预料，香港开发商有可能被挤出市场，他们会因为承受能力低，而拿不到土地。内地资金的“人傻、钱多”的特征，将愈加明显。
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