刘晓博：楼市，新一轮调控来了！
今天（10月31日）下午，楼市再传大消息：据《上海证券报》旗下的“中国证券网”报道，继上交所明确房地产及产能过剩行业公司债券分类监管的标准后，深交所也于日前发布了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》。
根据这个“监管函”，房企如果要发债，首先要符合纳入“基础范围”的条件，然后通过五项财务指标评价做进一步筛选。换句话说，如果不是以下四类企业，房企将失去发债资格：
1、境内外上市的房地产企业；
2、以房地产为主业的中央企业；
3、省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业；
4、中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。
即便是上述四类企业之一，如果财务指标（5项）不达标，也未必能获得发债机会。
种种迹象显示，“国庆楼市新政”之后，新一轮楼市调控正在全面上演！
如果说上一轮调控的重点，是20多个城市的政府跟央行分支机构联手，宣布了限购、限贷，那么正在上演的调控是：在央行、银监会的督促下，各银行开始收紧热点城市的房地产贷款；此外，房企发债融资、境外上市也受到限制。
下面是近期见诸正规媒体的，关于银行收紧房贷的报道：
10月12日，央行召集5家国有大行和12家股份制商业银行相关负责人开会，讨论当前房地产信贷形势；
10月19日，25家中资商业银行被央行在上海约谈。有媒体报道称，此次参会的主要是中资商业银行行长以及房贷部门负责人，各银行被要求继续严格执行房地产限贷政策。随后，上海传出多项收紧房贷的信息。比如，对于离婚后很快复婚的借款人，银行甚至会采取强制收贷措施。。
10月24日，据北京晨报报道，北京房贷审查趋严，部分银行暂停新增住房贷款业务。
10月28日，据中央人民广播电台报道，部分银行开始对“接力贷”、“合力贷”等信贷产品加强审查力度。所谓“接力贷”，就是在购房中“父（母）债，父（母）子女一起还”；所谓“合力贷”，就是“子（女）债，父母子（女）一起还”。
据华夏时报10月28日报道，最近深圳各家银行要求更加严格地审查房贷资料，包括客户收入流水真实性与额度、离婚证真实性、首付款来源等。由于审查环节更严，银行房贷审批时间由原来的半个月延长至一个月左右。
由于这类报道太多，这里就不再一一引述。总而言之，热点城市的房贷申请难度在增加，优惠在减少。估计这种情况将一直持续到12月末。
这一切的变化，都跟中央政策微调有关。这种微调是在9月下旬开始的，但比较清晰、公开地表达是在10月28日政治局会议的通稿里说的：
会议指出，要有效实施积极的财政政策，保证财政合理支出，加大对特困地区和困难省份支持力度。要坚持稳健的货币政策，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。
“注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”，这显然是四季度宏观经济的首要目标。而在今年前三个季度，特别是二三季度，首要目标是稳增长。
为什么政策目标发生了变化？原因有二：
1、今年20多个热点城市的房地产被激活，多个地方政府通过卖地、买房实现了财税收入大幅增长，带动了GDP的增长。如果按照美国计算经济增长的方式，二季度的GDP环比增速年化之后，可以达到7.6%；三季度环比增长，在年化之后可以达到7.2%。在这种情况下，全年完成增长目标（6.5%到7%之间）无忧。
2、美元的新一次加息，很大几率在北京时间12月15日凌晨2点宣布。美元指数正在走强，在这种情况下，全面高估的人民币资产价格应该“主动卧倒”，以防御美元加息带来的强台风。
所以，四季度把工作重点确定为“抑制资产泡沫和防范经济金融风险”，这是非常明智的。
中国监管机构在管理银行的时候，有一个欧美日不具备的重要手段，这就是“贷款额度”。央行、银监会可以随时调整每个商业银行在某类贷款上的额度，比如房地产贷款的额度。在历史上，也往往出现四季度按揭贷款很难申请的情况，今年显然在重演这一幕。
当然，这种情况会集中体现在热点城市，至于东北、西北的大城市，以及中东部的三四线城市，由于去库存压力仍在，估计申请贷款不会太难。
那么，在央行、银监会、证监会等部门联合发力之下，中国楼市将走向何方？我的看法如下：
1、楼市降温的大趋势不可逆转。在新一轮调控措施作用下，20多个出台了限购、限贷政策的热点城市，其楼市将全面入冬。
特征为：买卖双方陷入观望，成交大幅萎缩。然后，在僵持两三个月之后，价格开始松动，呈现阴跌走势。到明年下半年，市场成交量才能缓慢回升。
2、整体而言，绝大多数热点城市的楼市可以长期看好。一些经济总量偏小，前期涨幅过大的城市，或许调整期稍微长一些。
3、没有出台实质性调控措施的二线城市，比如石家庄、成都房价在10月还有上涨。但如果多数热点城市出现回调，这些城市楼市也将降温。
4、至于绝大多数当“吃瓜群众”的中小城市，由于没有持续的人口、资金流入，城市发展机遇少，库存房屋量大，其楼市早就失去了投资功能，只有居住功能。在这类城市有多套房子的家庭，应该择机减持，转向其他投资或者到中心城市买房。
5、随着各种融资渠道门槛的提高，小型房企资金成本将迅速提高，房企的收购兼并将加速，一大批中小房企将消亡。
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