刘晓博：楼市再爆大新闻，土地的“玩法”变了！
今天，楼市再爆大新闻：土地制度出现重要调整！上午，国土资源部、发改委、住建部举行了“关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见”新闻发布会，介绍了“人地挂钩”的新的土地供应制度。
这是什么意思？下面让我翻译给你听：
近年来，中国的“土地城镇化”显著快于“人的城镇化”，造成了城市规模盲目扩大，土地资源被大量占用和浪费。
什么是“土地城镇化”？是指一个城市的“建成区”面积不断扩大，远远超过了人口的实际增长。比如在中西部，绝大多数县城、县级市、地级市都在建设新区，虽然新区道路宽阔、高楼林立，但没有多少人。甚至有统计显示，中国各地规划、建设的新区，可以容纳34亿城镇人口，加上旧城区，可以把全世界的“城里人”都装进来。
现在国家开始要求“人的城镇化”。具体来说，主要是根据户籍人口的增长来给城市确定新增用地。人和土地的配比是：
现状人均城镇建设用地不超过100平方米的城镇，对于进城落户人口，按人均100平方米标准安排新增城镇建设用地；现状人均水平在100-150平方米之间的城镇，按照人均80平方米标准安排；现状人均水平超过150平方米的城镇，按照人均50平方米标准安排。超大和特大城市的中心城区原则上不因吸纳农业转移人口安排新增建设用地。
同时，综合考虑东中西部不同地区经济社会发展和自然条件的差异，以及非农业转移落户人口和取得居住证的常住非户籍人口用地需求，允许各省份根据实际对标准进行适当调整，幅度控制在10%以内，既给予各地一定的灵活性，又防止地方调整幅度过大、挤占生态用地和耕地。
这份文件还提出了大城市“跳出圈外”发展的思路：
实施人地挂钩过程中，对已划定的城市周边永久基本农田不能随意占用，要采取跳出去串联式、卫星城式发展，把好山好水好田融入城市、融入市民生活。
此外，对于农村用地提出了两大思路：
一、要切实维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，不得以退出“三权”作为农民进城落户的条件。
二、提高农村土地利用效率。结合农村宅基地制度改革试点的要求，允许进城落户人员在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地，鼓励农村土地经营权规范有序流转。
那么，建设用地新玩法的推出，将对房地产市场产生哪些影响？
1、对于人口流失、增长缓慢的地区来说，继续扩大城市规模是几乎不可能的了。这对于保护耕地，推动中小城市去库存，有积极作用。
2、对于大城市来说，你想获得更多建设用地，就必须增加户籍人口。持居住证的常住人口增长，只能带来微调，不能带来建设用地的刚性增长。所以，中国城市之间将开打户籍人口争夺战。这正是中央愿意看到的，因为可以提高“户籍人口城镇化率”。
3、“超大和特大城市的中心城区原则上不因吸纳农业转移人口安排新增建设用地”，这项规定显然是为了治理城市病。
那么超大、特大城市吸引了农转非人口后，建设用地如何增加？国土部的意思是“要采取跳出去串联式、卫星城式发展”，在城市组团之间，保留田野、森林、湖泊，增加城市的家园感。应该说，这是非常好的制度安排，但需要有交通系统的保障。这将造成大城市中心区住宅的稀缺。
所谓超大城市，是指城区常住人口1000万以上的，目前有6个：北、上、广、深、津、渝。所谓特大城市，是指城区常住人口500至1000万的，比如南京、杭州、苏州等。
4、对于有人口吸引力、户口控制不是特别严的大城市来说，人和土地的挂钩，将给这些城市带来显著的建设用地供应量，有益于抑制高房价。
5、对于北京和上海这种人口吸引力巨大，但户籍管理特别严的城市来说，反而会出现供地脱离实际人口的倾向，最终导致住宅稀缺，房价上涨。所以对于京沪来说，应该有特殊的管理机制。
6、深圳是最特殊的城市，城市总面积不到2000平方公里，常住人口超过2000万，人均用地是100平方米，扣除一半的生态红线区域（山地、水库等），人均只有50平方米可用土地。未来人口如果继续增加，已经无建设用地可以增加了，只能去填海。所以，深圳人口外溢，在东莞惠州居住到深圳上班，未来将越来越普遍。
7、关于农村土地的两条规定，显然是为了推动中小城市去库存。农村宅基地可以在一定范围内转让，带来一个重要影响：农村的人口和财富将加速向城市集中。这或许会带来农村的进一步空心化。
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