刘晓博：摧毁高房价，真正有用的是这几招
这个国庆黄金周，俨然变成了一个“楼市调控周”。
从9月30日傍晚开始，先后有北京、天津、郑州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉等多个城市出台新的调控措施。而且各城市出台的举措，有逐步加码的迹象。
那么，到底有哪些措施对抑制房价有实质性的作用？黄金周之后，楼市又将如何演变呢？
一、调控手段杀伤力排行榜
1、人民币自由兑换
杀伤力：★★★★★★★
如果人民币实现完全意义的可自由兑换，也就是放开资本项目下所有的限制，那么中国楼市、股市将迅速崩溃。这个事情你用脚趾头就能想明白：北上深中心区一套150平米的高层住宅，可以到美国房价最贵的城市买比较好的“house”了，也就是我们说的独栋别墅。如果去中部州的中小城市，甚至可以买10套豪华“house”，或者买下一大片中低收入阶层居住的“house”街区。
股市更不用说，看看“A+H”股的股价对比就知道了。所以，人民币在目前这个阶段，是绝对不可能自由兑换的。黄金周之后，外汇管理只会有所加强，绝对不会放松
2、利率上升
杀伤力：★★★★★
大城市房价的金融属性越来越明显，所以对利率也越来越敏感。目前的商业按揭利率处于历史最低点，公积金贷款利率也基本上如此，这是当前房地产“政策牛市”的基本成因。不过从全球范围内看，主要国家都处于低利率时代，即便是加息中的美国，利率仍然很低。
由于中国实体经济不景气，所以低利率环境短期内很难改变。如果利率出现趋势性上升，则房价必有一跌。
3、M2失速
杀伤力：★★★★★
M2是广义货币的简称，它的同比增速可以理解为央行的发钞速度。改革开放早期，M2增速一度接近GDP增速的300%，后来逐步回落到200%。从历史数据看，当M2增速回落到GDP增速的150%左右，往往就会出现钱荒，导致利率飙升。中国的“印钞速度（M2增速）”为什么必须超过“财富增长速度（GDP增速）”？我在专栏里多次说过，这是因为投资主体是地方政府和国企，低效的问题很难避免。
当前GDP增速在6.5%到6.7%左右，如果M2增速长期低于12%，甚至低于11%，利率就会上升，房价就会受到压制。如果M2增速飙升到14%甚至15%以上，则房价就会显著上涨。
4、提高按揭成数
杀伤力：★★★★
商业贷款、公积金贷款的按揭成数（尤其是前者），其实就是购房者的杠杆率。首付成数越低（贷款成数则越高），杠杆率就越高，越有助于刺激房价；反之，首付成数越高（贷款成数则越低），杠杆率就越低，越有助于压制房价。
如果取消房地产按揭，大家只能全款买房，那么这一招的杀伤力将超过提高利率。在黄金周这一轮新政里，多个城市都出台了提高首付成数的举措，不过力度有限。
5、加税
杀伤力：★★★★
加税对楼市的打击，也是可大可小。比如香港的“双辣招”，就真的管住了房价；温哥华的重税，也制服了桀骜不驯的房价。我之所以给四星，是因为中国内地城市在使用加税手段的时候，一般都比较温柔。只有深圳，通过一年内两次提高评估价的方式，把二手房交易契税提高了1倍还多。
此外，政府还可以通过开征房地产税、空置税、严格征收房屋转让所得税等方式控制房价。整体而言，目前内地绝大多数城市的楼市处于减税期，而不是加税期。
6、加大土地供应量
杀伤力：★★★★
怎样才能让“面包”降价？当然是增加“面粉”的供应量，同时打破面包店的垄断。目前在房地产领域，没有哪个开发商可以垄断任何一个城市的房屋供应。所以，最好的稳定楼市的办法，就是增加住宅土地供应量。
但遗憾的是，热点城市普遍采取了饥饿疗法，住宅用地供应偏少，有的甚至是很少。在这种情况下，房价焉能不涨？
7、限购
杀伤力：★★★
限购的力度可大可小，一般来说影响力不如前面几个措施。目前看，北京、上海限购力度最大，深圳、广州次之。二线热点城市正在恢复限购，但力度普遍不强。绝大多数城市，还允许外地人不缴纳社保的情况下，购买一套房子。
限购政策严不严，关键还要看当地户口容不容易获得。比如获得北京户口就比获得深圳户口难数倍以上，那么北京的限购力度肯定会显著超过深圳。
小结：可见，政府要调控楼市，手里的牌是足够的。但在这个地球上，没有哪个城市的政府愿意看到房价趋势性下跌，包括温哥华、伦敦的地方当局，也只是希望房价涨慢一点，别让选民们抛弃他们而已。房地产税，在绝大多数国家都是地方政府最重要的长期饭票。
二、节后楼市走向
目前二线城市的调控政策，以合肥最为严格，其他城市力度都不算大，有的甚至还比较宽松。
如果未来几天没有全国性的政策出台，仅仅是二线城市继续“挤牙膏”，那么四季度楼市仍然会火爆一段时间。
由于对实体经济投鼠忌器，所以降低M2增速、提高利率这些措施都不可能出台。未来的楼市调控仍然只能是围绕限购、限贷、加税等进行，部分城市会增加土地供应。
这一轮二线城市的集中调控，主要是两大目的：第一，给舆论一个交代；第二，把热钱赶往三四线城市，让它们“去库存”。但绝大多数三四线城市由于缺乏人口增量，或者库存太大，几乎没有投资价值。热钱也不傻，他们不会去当接盘侠。弄不好，他们会重返一线城市搞一次偷袭。但整体而言，很难形成新的热点和赚钱效应了。
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