张捷：本轮房价又有暴涨的背后逻辑
最近房价暴涨，北京的限购刚刚又加码了，对暴涨城市的房地产调控又开始。中国楼市到底怎么了？某些专家一旦发生与自己预期不同、与自己利益取向不同，就谩骂不讲逻辑了，本文为大家分析中国楼市分化的经济、社会等内在逻辑......中国的经济领域，一旦发生与自己预期不同、与自己利益取向不同、自己想不清楚逻辑的事情，就习惯性的大骂泡沫和投机，而且与社会情绪吻合，就有一大群拥蹩，但实际上宏观的经济现象，必然有他背后的规律，不是简单的泡沫和投机可以解释的，现在这个现象又在房价暴涨的问题上涌现了，但这里是有特别的规律的，你看不到不等于没有。把别人当作傻瓜的，自己就是大傻瓜，这群号称经济学家的人总是如此，以后经济学家这个头衔会臭街的。
限购的背后，其实是给全社会一个概念，就是去库存已经完成，没有多于的库存了才需要限购啊！这等于是告诉大家可以右侧入场了！所以限购反而成为涨价的发令枪。限购解决不了房子的供需矛盾的，限购提高银行首付等，背后就是使得刚需很多门槛的抬高，原来买得起变成买不起了，这导致的结果就是疯牛变慢牛，房价涨价的趋势不变时间周期加长，以前很快涨起来的，现在要涨更长的时间，而这样的慢牛趋势性的事情，对炒作的资金而言，反而是更容易把握的事情。现在大家都盼着房子降价，这个期盼的本身，就是你希望降价后买房，这样的背景下怎么可能降价？更不可能崩盘。等到有一天大家都盼着房子涨价了，大家都有房子准备升级了，
我们以前就分析了2016年是房地产调整见底的拐点，北上广确实是提前见底了，但真的要全国平均，则很多地方依然压力巨大，尤其是三四线城市，我们公开说房地产指数的，是70大中城市而已，现在是豪宅与鬼城齐飞的时代，我一直在说这一轮是住宅要出现奢侈品的一轮，也是中国内地核心城市与香港接轨的一轮。但如果房价整体平均没有涨，简单的说是流动性过剩和泡沫就不准确了，这里有深刻的机构性变化的问题。
这结构性就是中国的人口流动，已经从进入城市改变为进入核心城市，进入城市的门槛也从户籍变成了住房，核心城市的人口流入需求依然旺盛，带来的房价暴涨是报复性的。别说中介什么的推高房价，炒房团套取资金我早就分析过，但现在的利差已经大不如以前了。房屋成为进入城市的门槛，为何深圳的10不到10平米的鸽子笼房屋可以10万的高价，背后就是这个房子可以算作有了住宅，可以上户口，同时也可以孩子上学，是带有巨大的户籍附加价值的。这个价值当然房价可以有溢价了。
这里我们首先要看到限购的失效，限购的本身，就是宣传这个限购的城市在楼市去库存已经完成，库存没有了，当然要涨！而进一步的是按照这个限购的条件，很多人已经限制不住了。例如北京在2011年开始的限购，现在很多买不了房子的北漂们，已经有了五年连续的社保，也就是他们现在可以买房了，刚需释放很明显。与此同时北上广的房租增长也很快，与地方的房租差很大，北漂的父母愿意出售老家的房子给儿子交首付，这样儿子就可以娶媳妇了，儿子在北京租房需要房租一万多，但父母在老家租房只要房租一千多，相差万元就可以缴纳月供了，如此操作利益是非常明显的，而且我们的去库存政策，使得他们父母可以在二三线城市房子卖得出去，房子一卖，儿子北京买房的首付就有了，别说现在房子暴涨，这暴涨与2011年的高位相差并不多，而且利率大幅度下降以后，真正的月供还款甚至还有降低，北京的供地又有限，怎么能够不暴涨？
另外的刚需在改善型的，主要是父母进京了，在生二胎的背景下，需要大房子，或者老人需要在附近了，要给老人再买一套。这个时候对已经分配北京工作的当年大学生，父母退休是可以投靠子女的，投靠的父母也取得了北京户口，有了购房资格，这个时候你想要限购也是限不住的，更何况北京等开放了外国人购房，需求释放是大量的，这不是投机而是刚需。还有就是产业退出资本，大量的实业老板选择了退休，选则了到核心城市的养老，而他们的孩子在北上广已经从限购的2011年开始交社保5年，混在大城市，因此这些资金也是刚需涌入。这些刚需因素，对房屋涨价的贡献率极大，而且是购买力极强的，房价涨了，你换房是不受影响的，而地方上的产业退出老板，收入也是本地居民收入可比的，房价收入比在这里非常苍白。
这里还有香港衰落的影响，深圳是最先暴涨的，背后是深圳的经济超越香港，在超越的前后产生资产价格重估的此消彼长拐点效应，香港的政治不稳定加剧了资金的内流，这是明显的结构性变化导致的。而更主要的机构性变化在于世界富豪在华资产配置需求，中国的持续发展，世界的富豪都有在华配置资产的需要，这个需要就是在北上广深这核心城市释放的，他们的购买力，不是国内居民可以比的。对此我们可以从另外的角度来看，越南、印度的核心城市核心地区的房价比北上广要高，这个凭什么？我们的这轮上涨的背后，就是我们开放的外资购房，这个预期是很强烈的。
而对中国二线城市的暴涨，我们注意到也就是高铁节点城市最为明显，合肥、郑州、厦门、武汉、杭州等涨得快的城市，都是高铁交汇或者铁路高速出行得到巨大改善，背后就是高铁带来的人流带动作用，我们国家投资高铁十万亿以上，这些投资都是要转化到土地的价值上的，高铁对于国际社会的带动作用和经济价值在房地产上体现。而我们各个城市大修地铁，地铁的价值也是体现在土地上涨上，哪个房价暴涨的城市，不是大规模的投资了基建?我们对城市基础设施投资了几十万亿，如果土地不涨，不是等于说我们的这些投资没有发挥效益吗？
中国收入结构性的变化对房价的分化影响也很大，从2011年到现在的五年，是中国普通人工资增长很快的五年，收入提高承担力也大幅度的增加。这也是中国社会的结构性变化，在核心大城市的工资与地方拉开的距离，现在很多地方工资发不出，工作不好找，但北京俺家保姆的工资一直在涨，而且找人不易，要5000元管吃住了，这比房价前期高点的2011年差不多翻倍了，而在核心城市，百万年薪的人越来越多，这在其他城市也是不可想象的，收入差距的拉大，必然会体现在房屋价格的拉大上。
以后北上广的房价也会出现分化而不是普涨，业内已经说当面粉贵于面包只能做蛋糕，我们不要简单的看新供土地价格远远超过周边房价，以后开发出来的是豪宅，不与周边比房价，而我们所说的暴涨，都是眼镜盯住最高房价的，对很多细节选择性的忽视了，比如北京还有永远的3万以内，对很多刚需三万的房价是极限，结果就是越来越住的远，中间有一个夹心层，夹心的低价是因为富豪不去刚需买不起，反而不好涨。这里我们会看到说北上广涨价的，都是豪宅最高价的涨，以后说暴跌的，更是刚需房被当作豪宅买的看走眼的跌，这样的结构性行情，分化才是核心主题。
对于这样结构性的房价变化，本人认为政策需要的不是只有堵，而是有疏有堵，应当恢复北京以前有的外销房这样的政策，对外国人、各地富豪进京购房等等这些富裕阶层，可以按照外销房，不限购随便高价，给投资资金到合适的投资标的上。这个房子给政府赚取应得的收益，高收益补贴各种保障性住房，保障性住房的限制应当更多，价格应当进一步压低，比如对保障住房上市，应当要求只能卖给有资格的人，而不是缴纳3%的土地款随便出售，在低收入住房有保障的基础上，高房价带来政府高收入对中国经济是有正向作用的。
中国经济现在重要的这信心，能够投资中国的房地产，是对中国经济有信心的表现。因为房地产投资周期长，投资是需要对中国整体未来经济有好的预期才可以的，能够投资房地产而不是外汇，不是换汇外逃，本身不是坏事，这是中国竞争国家不愿意看到的。我们可以回顾一下历史，美国当年崛起的时候，房地产价格就是奇高的，当年美国建设帝国大厦的时候，一个一百多平米的单元，造价就是折合白银10万两，这是多么高的房地产价格？而且美国还是有房地产税的！在这里西方的经济学家就选择性失明了，中国当代的崛起，房地产不光是房子，也是金融信用的来源，我们的货币衍生和贷款，背后都是房地产价值的支撑，我们要有整体的逻辑。
所以我们认为中国的房价暴涨是结构性的不是投机性的，是中国社会转型调结构的必然结果，是中国住宅在核心城市出现奢侈品的结果，是中国全球配置资产刚需的结果，是高铁和市政等大规模投资的价值转化。因此我们要合理认清其中的逻辑，做好自己的规划。对这样的结构性涨跌，需要的是微观政策的微调和适应，把它归为宏观的流动性泛滥、泡沫、投机等，会适得其反。
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