侠客岛：辛苦一辈子，可能真不如倒腾几套房
多年以后，坐在侠客岛的办公室里抽着烟的南郭叔叔，时常会想起14年前，他的朋友鼓动他去买北京万柳不到7000一平米房子的遥远下午。“如果当时买了……”在北京城里，很多经历过那个年代的人，都会类似慨叹与财富自由擦肩而过的时刻。今天的一则新闻的荒诞程度，跟这个也差不多：一家挂着ST的亏损上市公司，因为要变卖北京城里的两套房，可能免于退市。算下来，两套140平米的房子，如果真的成交，可能就会有近3000万的收入——一个中型的实体公司，辛苦一年能有这个利润也就不错了。
中午跟一位长期跑房产口的岛妹聊天，她给我讲了一个故事。一个企业家朋友，本身也是制造业起家，一年前看形势不好，狠心关了厂子，遣散了员工，盘下小一千万的资金，跑到厦门买房子。七倒八倒，一年赚了好多钱。
“过去辛辛苦苦干十年，不如倒房子一年。”这位企业家像突然间找到了真理一样，得出这么个结论，岛妹说，她听了后也觉得五味杂陈。
疯狂
最近的楼市有多疯狂，大家想必也在新闻里看得差不多了。杭州限购前一天，楼盘里直到半夜都在交易，甚至有中介拿着pos机去外地让客户刷卡；有个地方新盘出现哄抢的局面，几个客户同时抢一套房分不出先后，开发商索性让其打麻将，谁先胡牌谁能买。
一天一个价、买到房会哭，人们最近似乎不是在讨论买房，就是在去看房的路上。总之，都是很好的小说题材。
与楼市价格节节攀高共振的，是上半年各地层出不穷的“地王”。
数据显示，2016年上半年，全国土地出让金达到1.4万亿元，同比增长9.7%；其中，30大典型城市土地出让金总额为7356.8亿元，增长145.7%；除了杭州破天荒拿到830亿土地出让金外，苏州、南京、合肥、上海等城市的土地出让金总额也突破600亿大关——要知道，除上海之外，其他四个城市可都算是“二线城市”。
到底是什么，催生了这一波楼市的行情？
逻辑
我们可以先来分析这其中“符合逻辑的”、“合理”的成分，其实也就是刚需的成分。
比如，一个城市的自然禀赋够好（如厦门、杭州、三亚等），可能就会吸引人留下来。更重要的，可能是这个城市就业、创业、营商环境等足够好，也会吸引人口流入（典型如北上广深）。在土地面积有限的情况下，资源的紧缺自然会促使房价的上涨。
在去年列入统计的27个重点城市中，排名前三的是上海、北京和深圳，净流入都在780万人以上，而这三个城市也恰好是目前房价最高的三个城市。同时，今年上半年，这些一线城市的土地推出面积、出让金都下降了15%左右，在供应紧缺的情况下，其楼面价则上涨25%、溢价率达61%，比去年上升了44个百分点。
但当前的楼市显然已经不能完全用供需关系这种基础的经济学原理解释。一个典型例证就是，诸如郑州、济南等土地和住房均供应充足的城市，楼价也在节节攀升。在去年的一波行情中，这些城市也曾经“领涨”，之后又“领跌”，已经充分说明了泡沫的存在。
今年的楼市走势，其实和08-09年有一定的相似之处：都是经济大环境转差，房价都有那么一阵子看着就要跌下去了，但最终又反弹上来了。唯一的区别是，当时的全国楼市几乎“鸡犬升天”，全线普涨；今年的则明显显出集群和分化效应，长三角、京津冀、珠三角等城市群在涨价，而山西、东北等经济表现较弱的区域房价甚至还在掉。
换句话说，一二线城市土地供应严格控制，会刺激土地价格和房价上涨；货币超发又刺激了需求，又放大了这种上涨的力量。越调控越上涨的循环，就这样闭合了。而无论是当年的四万亿政策，还是今年以来一系列支持经济的刺激政策，资金有很大一部分都没有流入最需要资金的实体，而是流向了楼市。
推手
数据不骗人。今年第一季度，我国银行信贷和社会融资宽松程度史无前例，新增贷款规模4.61万亿元，社会融资规模总额6.5万亿元，均超过或接近历史最高水平，货币规模一直在扩大。本来，投入广义货币、增加流动性是为了提振经济（因为企业要发展就需要钱），但是，投入的这些钱去了哪里呢？
根据21世纪经济报道的数据，在完成中报的15家上市银行中，个人住房按揭贷款比例较2015年出现较大幅度提升，占比从之前的三成升至46.58%；个人贷款大幅超过企业贷款，而且个人贷款中，九成以上都是住房按揭贷款。而在制造业银行存款增长的同时，这些企业同样热衷购买理财产品和炒股，企业存款活期化的趋势明显。
虽然我们一直强调实体经济是一国经济的根基，“脱实向虚”的经济模式很危险，但现实是资本像滑脱的泥鳅一样到处乱窜，崩了股市，又回过头来炒楼市，就是不肯进入实体经济。从今年年初开始，民间投资连续下滑，去年全年还保持了10.1%的增速，今年上半年一下降到了2.1%。这种断崖式下降，让人不安。前段时间，国务院专门就民间投资下降问题组织人力下地方调研，以求解决方案。可见问题之严重。
究其原因，是因为实体经济的投资回报率已经低于融资成本。数据显示，到2015年底，实体经济回报率已经降至5%以下。根据学者刘陈杰的分析，这种回报率降低，有70%的原因可以用劳动力老龄化、全要素增长率下降等因素解释，但另外的30%，可能就是因为预期和信心不足——
简单说来就是，既然现在实体经济没有好的投资回报，那何必不去投看得见摸得着、又一直在上涨的房子呢？于是，就有了本文开篇的现象。
更让我们深思的是，楼市的背后是否还有别的推手？
或许有。今年年初以来，银行系统降低了首付的比例，鼓励按揭利率打折，以及有史以来最高的信贷规模，都在鼓励居民加杠杆买房；同时，在营改增之后，地方税收的下降，也给了地方政府以推高土地价格的动力——要知道，在分税制改革之后，地方的基础财政基本只够用于行政和日常建设。但在财权和事权不对等的现实下，城市要发展就要有钱，今年又关闭了很多地方融资平台，怎么办？土地出让金就成了最大的一块收入来源。所以，就有了怀疑“默许”上涨的声音。
前阵子，在国家统计局的发布会上，发言人这样说：希望房地产既能支持经济增长，又能提高人民生活水平——可要做到这一点，谈何容易？
未来？
楼市疯狂产生的杠杆资产泡沫可能会有怎样的危害？
8月29日，资深媒体人张立伟这样写道：“杠杆条件下的资产泡沫化后果非常严重，比如制造金融风险，恶化实体经济，阻碍经济转型等。但最大的威胁是，膨胀的资产泡沫会加速贫富分化以及阶层固化，让中国无法跨越“中等收入陷阱”，因为经济结构失衡实质上是收入分配失衡，贫富分化扩大只会加剧经济结构失衡，这与中国经济转型的目标南辕北辙。随之而来的人口老龄化可能让中国永远无法走出’中等收入陷阱’，就像日本那样失去一个又一个的’十年’。”
那么，政府有没有调控楼市的动力和可能？
无论如何，这种政策都可能处于困境当中。首先，经济保增长的压力依然存在，房地产的重要性依然显著；其次，在大量的人口杠杆买房、资本进入楼市的情况下，完全拆除房地产的风险，也可能影响金融稳定、甚至引发系统性风险；同样，地方政府财政、税收的压力仍在，借保增长和去库存等名义推升土地和房产价格的动力也依然存在。打压，可能让市场崩溃；持续高位甚至继续上涨，则可能抑制城市发展的活力。
换句话说，这就像是一场绑架，但加入其中的人，大多抱着必涨的信心，期待太阳照常升起的时候可以有人接盘、盆满钵满、落袋为安、潇洒离场。
除去那些真正有刚需的人们，确实有人是这么想的。根据刘陈杰的分析，目前房地产销售中投机性需求大约接近20%，与最高峰(2007年和2010年的40%)相比还有差距，但比过去两年已经大幅提高(2014年和2015年分别为3%和5%)，值得引起重视。
经济学者叶檀的一席话令人深思：“房地产长期繁荣很难像过去那样持续，但萧条也不可能马上到来。只要货币继续宽松，低迷的实体经济无法完全吸纳，资金就会流入房地产与股市等虚拟市场，这事不以人的意志为转移。”
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